Expensas: la morosidad descendió al 17%, pero aún se mantiene en niveles que generan alarma
La morosidad en el pago de expensas registró una leve baja durante los primeros cinco meses de 2026 y se ubicó en torno al 17%, un punto porcentual menos que en igual período del año pasado.
Sin embargo, el incumplimiento continúa siendo uno de los principales problemas para la administración de consorcios y barrios cerrados, especialmente en estos últimos, donde los niveles de deuda son más elevados.
Expensas: el problema que más preocupa a los consorcios y barrios cerrados
Los datos surgen de un relevamiento realizado por la plataforma de gestión Octavo Piso sobre más de 200.000 unidades funcionales entre enero y mayo de este año. El informe mostró que la morosidad promedio descendió al 17%, frente al 18% registrado durante 2025.
En el último mes analizado, correspondiente a mayo, la morosidad general fue del 16,56%, el porcentaje más bajo del año. La evolución mensual reflejó una relativa estabilidad, con un pico del 17,70% en febrero y una reducción progresiva en marzo (16,83%), abril (16,80%) y mayo (16,56%).
El estudio también detectó diferencias entre los distintos tipos de propiedades. Durante los primeros cinco meses de 2026, los barrios cerrados registraron una morosidad promedio del 17,76%, mientras que en los edificios el indicador fue del 16,76%. La tendencia se mantuvo en mayo, cuando el incumplimiento alcanzó el 17,28% en los countries y el 16,32% en los edificios.
Los resultados muestran un cambio respecto de 2025, cuando los edificios presentaban niveles de mora levemente superiores a los barrios cerrados. El promedio anual del año pasado había sido del 18,09% para edificios y del 17,87% para barrios privados.
Las medidas que ayudaron a reducir la morosidad en el pago de expensas de los consorcios
Sobre las razones de esta mejora, el cofundador de Octavo Piso, Diego Espada, atribuyó el descenso a una combinación de medidas implementadas por las administraciones, entre ellas un mayor seguimiento de las deudas, el envío de recordatorios de pago, la regularización de saldos pendientes y la incorporación de herramientas digitales que facilitan el cobro de las expensas.
No obstante, el especialista advirtió que el nivel de incumplimiento continúa siendo elevado y sigue afectando las finanzas de los consorcios. "La evolución de los próximos meses será determinante para confirmar si la tendencia descendente logra consolidarse o si responde a una variación coyuntural. Mientras tanto, la cobrabilidad continúa siendo uno de los principales desafíos estructurales para la administración de propiedades en Argentina", concluyó.
El descuido que puede dejar al propietario con una deuda superior a $1,3 millones
Desde la óptica del consorcio, la deuda corresponde a la unidad funcional y no a la persona que la ocupa. Eso significa que la administración puede reclamar directamente al propietario, aun cuando el incumplimiento haya sido generado exclusivamente por el inquilino. Si la situación se prolonga, el consorcio puede iniciar acciones judiciales para cobrar las sumas adeudadas, con intereses y costas.
"Hay propietarios que se enteran del problema cuando reciben una intimación formal. Para entonces, la deuda ya suele incluir intereses y varios meses acumulados", señala una administradora de consorcios consultada por iProfesional.
En tal sentido, los administradores afirman que uno de los escenarios más comunes es el del propietario que cobra regularmente el alquiler pero no verifica si el locatario está pagando las expensas.
Tomando como ejemplo un edificio donde las expensas ascienden a $220.000 mensuales, una mora de seis meses puede generar una deuda superior a $1,3 millones antes de sumar intereses, punitorios y gastos administrativos. Si además existen impuestos impagos o servicios adeudados, el monto puede incrementarse significativamente.