Sturzenegger quiere la reforma del mercado inmobiliario y habría fuertes cambios con la desregulación
El Gobierno nacional incluyó dentro del proyecto de desregulación impulsado por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, una profunda reforma del régimen de corretaje. La iniciativa modifica el Código Civil y Comercial de la Nación, incorpora nuevos artículos y deroga parte de la Ley 20.266, que regula actualmente la actividad de los corredores y martilleros.
La propuesta forma parte del paquete de medidas con el que el Ejecutivo busca reducir regulaciones sobre distintas actividades económicas. En este caso, el foco está puesto en flexibilizar las condiciones para ejercer el corretaje, ampliar las facultades de quienes desarrollan esa tarea y eliminar restricciones que el proyecto considera incompatibles con un esquema de libre competencia.
En la práctica, la reforma impactaría sobre quienes intermedian en operaciones comerciales e inmobiliarias, ya que redefine quiénes podrán trabajar como corredores, cuáles serán los requisitos mínimos para hacerlo, qué funciones podrán desempeñar y cómo se regulará el cobro de sus comisiones.
Como ocurre con el resto de las iniciativas incluidas en el proyecto, los cambios todavía deberán ser debatidos por el Congreso antes de una eventual entrada en vigencia.
Qué es el corretaje y por qué el Gobierno quiere modificarlo
El corretaje es la actividad mediante la cual una persona acerca a dos partes interesadas para concretar un negocio. Es una figura utilizada en múltiples operaciones comerciales, aunque suele asociarse principalmente al mercado inmobiliario, donde los corredores intervienen en la compra, venta o alquiler de inmuebles.
Hasta ahora, el ejercicio de esta actividad está regulado tanto por el Código Civil y Comercial como por la Ley 20.266 y por distintas normas provinciales, que establecen requisitos para matricularse y ejercer la profesión.
El proyecto impulsado por el Ministerio de Desregulación busca simplificar ese esquema. Según la propuesta, la regulación futura deberá favorecer la competencia y evitar barreras que limiten el ingreso de nuevos actores al mercado.
Menos requisitos para ejercer la actividad
Uno de los cambios más relevantes aparece en la incorporación del nuevo artículo 1346 bis al Código Civil y Comercial.
La iniciativa establece que para ejercer el corretaje solamente será necesario:
- ser mayor de edad
- poseer título secundario expedido o revalidado en la República Argentina
En otras palabras, el proyecto elimina del Código cualquier otra exigencia específica para acceder a la actividad.
A su vez, modifica el artículo 1346 para establecer expresamente que podrán actuar como corredores tanto personas humanas como personas jurídicas.
Esto significa que no solamente individuos podrán desempeñarse como corredores, sino también sociedades comerciales u otras personas jurídicas, algo que el proyecto incorpora de manera explícita.
Quiénes no podrán desempeñarse como corredores
Aunque la reforma flexibiliza el acceso a la actividad, mantiene determinadas incompatibilidades.
El nuevo artículo 1346 ter enumera las personas que seguirán inhabilitadas para ejercer el corretaje.
Entre ellas se encuentran:
- quienes no puedan ejercer actividades económicas o comerciales por las reglas de capacidad previstas en el Código Civil y Comercial
- personas fallidas o concursadas que todavía no hayan sido rehabilitadas
- quienes hayan sido declarados responsables de conductas patrimoniales fraudulentas o culpables, durante los cinco años posteriores a su rehabilitación
- personas inhibidas para disponer de sus bienes
- condenados por delitos contra la propiedad, la administración pública, la fe pública, la seguridad de la Nación o el orden económico y financiero, durante diez años posteriores al cumplimiento de la condena
Fuera de esas situaciones, el proyecto no contempla otras restricciones para ingresar a la actividad.
Más funciones y nuevas herramientas
Otro de los capítulos más importantes de la reforma modifica el artículo 1349 del Código Civil y Comercial para ampliar las facultades de los corredores.
Actualmente, buena parte de esas tareas ya son habituales en la práctica. Sin embargo, la iniciativa busca incorporarlas expresamente dentro de la ley para ampliar el margen de actuación de los corredores más allá de la simple intermediación.
Entre las funciones previstas aparecen:
- mediar entre las partes para facilitar la celebración de negocios
- realizar tasaciones de bienes y derechos
- emitir informes sobre valores de mercado
- solicitar directamente a organismos públicos, registros, catastros, entidades financieras y particulares la documentación necesaria para concretar una operación
- otorgar garantías respecto de obligaciones asumidas por una o ambas partes
- representar a uno de los contratantes durante la ejecución del negocio cuando exista un mandato específico
Plataformas digitales y nuevas formas de trabajar
Uno de los aspectos que refleja la actualización tecnológica de la actividad aparece en el último párrafo del nuevo artículo 1349.
El texto reconoce expresamente que el corretaje podrá desarrollarse mediante plataformas digitales o entornos virtuales.
Además, habilita a los corredores a organizarse bajo cualquier forma societaria y a prestar servicios en colaboración con otras personas.
La incorporación de estas modalidades busca adecuar la normativa a un mercado donde gran parte de las operaciones comienzan en internet y donde muchas empresas desarrollan modelos digitales para conectar compradores y vendedores.
Qué cambia con las comisiones
La reforma también modifica las reglas previstas para el cobro de honorarios.
El nuevo artículo 1351 mantiene que, cuando intervenga un único corredor, todas las partes involucradas deberán abonarle comisión, salvo que exista un acuerdo diferente o que alguna de ellas manifieste expresamente, al comienzo de la actuación, que no acepta su intervención.
En cambio, cuando cada parte cuente con su propio corredor, cada profesional únicamente podrá cobrar honorarios a su respectivo cliente.
El proyecto también aclara que las partes no responderán solidariamente frente al corredor por esas comisiones.
Se trata de una modificación destinada a precisar cómo deben distribuirse los honorarios cuando participan uno o varios intermediarios en una misma operación.
Libre competencia como principio general
Uno de los artículos con mayor alcance es el que fija los principios que deberán respetar todas las futuras regulaciones sobre corretaje.
La iniciativa establece que cualquier norma que se dicte deberá garantizar:
- libre competencia
- igualdad de acceso al mercado
- transparencia
- ausencia de discriminación
A partir de ese criterio, el proyecto considera que determinadas exigencias constituyen barreras injustificadas para el ejercicio de la actividad, entre ellas: prohibir que un corredor ejerça simultáneamente otra profesión, exigir residencia obligatoria en determinada provincia o establecer aranceles mínimos.
En términos prácticos, si la reforma se aprueba, esos criterios pasarán a integrar el Código Civil y Comercial y deberán ser respetados por las regulaciones que dicten provincias, organismos o colegios profesionales en el futuro.
Qué artículos se derogan
Como parte de la reforma, el proyecto elimina los artículos 31 a 35 de la Ley 20.266 y también propone derogar el artículo 1355 del Código Civil y Comercial.
El texto del proyecto no desarrolla en este capítulo los efectos concretos que tendrá cada una de esas derogaciones, pero sí las incorpora como parte del nuevo esquema normativo que reemplazará parte del régimen vigente.
Un cambio que impactaría en el mercado inmobiliario
Aunque el corretaje comprende distintas actividades comerciales, el principal impacto de la reforma podría sentirse en el mercado inmobiliario, donde la figura del corredor tiene un rol central en operaciones de compra, venta y alquiler de inmuebles.
La flexibilización de los requisitos para ejercer la actividad, el reconocimiento de plataformas digitales, la posibilidad de que empresas actúen como corredores y la eliminación de restricciones vinculadas con residencia, aranceles o incompatibilidades podrían modificar la forma en que funciona ese mercado si la iniciativa finalmente es aprobada.
No obstante, por el momento se trata de un proyecto de ley. Antes de convertirse en norma deberá atravesar el debate parlamentario, donde tanto el contenido de la reforma como su alcance podrán ser modificados antes de una eventual sanción.