El motivo por el que todavía hay departamentos usados en los barrios más buscados de CABA por debajo de u$s3.000

Mientras los nuevos desarrollos premium llegan a valores de u$s4.000 y hasta u$s5.000 por metro cuadrado, todavía existen departamentos usados en barrios consolidados de la Ciudad de Buenos Aires que se ofrecen por debajo de los u$s3.000 el m². La diferencia no responde solamente a la ubicación: también influyen la antigüedad del edificio, el estado de conservación, las expensas y los servicios que incorporan los proyectos más nuevos.

Según datos de Zonaprop de julio, el precio promedio de venta de los departamentos en CABA se ubica alrededor de los u$s2.471 por metro cuadrado. Sin embargo, dentro del mercado conviven realidades muy distintas: mientras algunos emprendimientos nuevos se comercializan muy por encima de ese valor, unidades usadas bien ubicadas todavía pueden encontrarse a precios más bajos.

Es decir, un departamento usado por debajo de los u$s3.000 por m² no necesariamente representa una oportunidad extraordinaria en toda la Ciudad, pero sí puede serlo en barrios donde los valores de los proyectos nuevos ya se ubican muy por encima del promedio.

"Hoy todavía se consiguen departamentos usados en muy buenas zonas por menos de u$s3.000 el metro cuadrado, pero estos valores son temporarios. Con la demanda en crecimiento y la baja de la oferta, los usados van a tender a acercarse al valor de las propiedades nuevas", explica Oscar Puebla, director de Puebla Inmobiliaria.

Por qué hay departamentos usados más baratos en barrios premium

Aunque la ubicación sigue siendo uno de los principales factores que define el precio de una propiedad, no todos los departamentos dentro de un mismo barrio tienen el mismo valor. Un edificio tradicional puede ubicarse por debajo de un desarrollo nuevo incluso cuando ambos se encuentran en zonas con alta demanda.

Sin embargo, "hay departamentos antiguos muy lindos que rondan los u$s2.500 el metro cuadrado, pero muchos edificios presentan problemas importantes de mantenimiento, instalaciones envejecidas y expensas elevadas. Antes de comprar hay que mirar muy bien todo eso", advierte.

En este segmento aparecen unidades amplias, con buena ubicación y detalles constructivos valorados por algunos compradores, pero que no cuentan con las prestaciones que ofrecen los proyectos más recientes.

Por qué los departamentos nuevos valen más aunque estén en el mismo barrio

La diferencia entre usados y nuevos no se explica solamente por la antigüedad. En los últimos años, los desarrolladores comenzaron a incorporar una propuesta que va más allá del departamento: espacios comunes, áreas de trabajo, sectores deportivos y servicios pensados para la vida cotidiana.

"Hoy la clave es la experiencia de vida. Ya no se trata solamente de comprar un departamento, sino de acceder a espacios pensados para trabajar, hacer actividad física, encontrarse con otros vecinos y disfrutar de servicios que mejoran la calidad de vida", explica Puebla.

Dentro de ese segmento ubica proyectos como Nomada Palermo, cerca del Campo Argentino de Polo, donde el metro cuadrado ronda los u$s4.200, y HiT 20, ubicado en el Parque de la Innovación, con valores cercanos a los u$s5.000 por m².

"Son proyectos donde el valor no está dado únicamente por la ubicación, sino por todo lo que ofrecen como comunidad y servicios", remarca.

Qué busca hoy quien compra una propiedad

Actualmente conviven tres grandes perfiles dentro del mercado inmobiliario porteño:

• Quienes buscan su primera vivienda: priorizan departamentos de dos o tres ambientes o PH de hasta u$s130.000, con buena conectividad y cercanía al transporte público.
• Inversores o compradores que buscan resguardar capital: concentran su demanda en edificios nuevos, con valores que oscilan entre u$s3.500 y u$s5.000 por metro cuadrado.
• Compradores del segmento premium: apuntan a proyectos exclusivos, donde los precios pueden superar los u$s10.000 por m², impulsados por la ubicación y los servicios diferenciales.

Los amenities ya no son un diferencial automático

Aunque durante años los amenities fueron una herramienta clave para diferenciar nuevos emprendimientos, hoy los compradores analizan con mayor atención qué servicios realmente aportan valor y cuáles pueden transformarse en un costo adicional.

"Pueden convertirse en un problema si están mal administrados. No es lo mismo tener una sala con algunas máquinas que un gimnasio profesional. Hoy muchos desarrolladores analizan tercerizar esos servicios para que no representen un sobrecosto en las expensas", sostiene Puebla.

El mantenimiento de espacios comunes, el costo de las expensas y la calidad de la administración del edificio comenzaron a ocupar un lugar más relevante en la decisión de compra.

Una brecha que podría achicarse

La diferencia actual entre departamentos usados y nuevos podría reducirse en los próximos años si continúa la recuperación del mercado y disminuye la oferta disponible.

En ese escenario, las unidades usadas que tengan buena ubicación, un edificio bien mantenido y características atractivas podrían recuperar parte del valor frente a los desarrollos modernos.

Mientras tanto, para quienes buscan comprar en barrios consolidados, el mercado todavía ofrece una oportunidad: encontrar departamentos por debajo de los valores de los proyectos premium, aunque con la necesidad de analizar con más detalle el estado del inmueble y los costos futuros de mantenimiento.