El desalojo exprés bajaría de 24 a 7 meses los juicios en CABA y este sería su alcance en el resto del país
Un juicio de desalojo que hoy puede extenderse durante 18 a 24 meses podría reducirse a unos 6 o 7 meses en la Ciudad de Buenos Aires si avanza la reforma al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) incluida en el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada.
La diferencia está en el tipo de proceso que se utilizaría. La iniciativa establece que los desalojos tramiten por la vía sumarísima, un procedimiento más rápido que el ordinario que actualmente pueden elegir los jueces porteños.
Pero hay un punto central: esa modificación no se aplicaría automáticamente en todo el país. La razón es procesal. Cada provincia cuenta con sus propias normas y códigos, por lo que una reforma del CPCCN alcanza a la jurisdicción nacional y, en este caso, a la Ciudad de Buenos Aires.
El Senado ya le dio media sanción al proyecto y resta que sea tratado por la Cámara de Diputados. Si también obtiene aprobación allí, la reforma se convertirá en ley.
Desalojos exprés: buscan bajar de 24 a 7 meses los tiempos de los juicios en CABA
Entrevistado por Reporte Inmobiliario, el abogado Enrique Abatti, especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó que uno de los principales objetivos de la modificación es reducir los tiempos de los desalojos.
El problema, según su análisis, se origina en la reforma que tuvo el capítulo de desalojos del CPCCN en 2001. Desde entonces, los jueces pueden optar entre el procedimiento ordinario y el sumarísimo, mientras que el proceso sumario fue derogado.
En la práctica, Abatti sostiene que en CABA algunos magistrados terminan recurriendo al trámite ordinario, al considerar que ofrece mayores garantías al ocupante. El especialista cuestiona esa interpretación y remarca que el debido proceso debe proteger tanto al propietario como al inquilino.
Qué cambia para propietarios e inquilinos
Para las situaciones más frecuentes —falta de pago del alquiler y vencimiento del contrato—, un desalojo tramitado por la vía ordinaria puede demandar entre 18 y 24 meses. Si se utiliza el proceso sumarísimo, en cambio, el plazo estimado baja a 6 o 7 meses.
La propuesta busca que esa vía rápida deje de depender de la elección del juez y pase a utilizarse para todas las causales de desalojo, incluida la intrusión.
La modificación no se limita a acelerar un expediente judicial. Para sus impulsores, también puede tener efectos sobre el mercado de alquileres.
La explicación es que un procedimiento más breve frente a un incumplimiento contractual podría reducir el riesgo percibido por quienes compran propiedades con el objetivo de obtener una renta.
Abatti considera que una mayor seguridad jurídica puede incentivar la inversión en inmuebles destinados al alquiler y, como consecuencia, ampliar la cantidad de unidades disponibles.
Una mayor oferta, a su vez, mejora la posición de quienes buscan alquilar, porque les permite comparar propiedades y negociar condiciones.
El especialista utiliza como antecedente lo ocurrido tras la Ley de Alquileres 27.551, sancionada en julio de 2020. Según los datos que aporta, antes de su entrada en vigencia CABA contaba con una oferta estable de unas 15.000 viviendas en alquiler.
Posteriormente, el stock se redujo de manera drástica. Para octubre de 2023, la oferta había caído a unas 350 unidades, en un contexto en el que incluso se registraban listas de espera en inmobiliarias.
El escenario comenzó a modificarse con el DNU 70/2023, que entró en vigencia el 29 de diciembre de ese año y derogó las leyes 27.551 y 27.737. Para fines de enero de 2024, siempre según los datos citados por Abatti, ya había más de 4.500 propiedades disponibles. Actualmente, la oferta rondaría las 16.000 unidades, un nivel que supera la demanda.
El efecto señalado por el especialista es que los potenciales inquilinos recuperaron capacidad de elección y, a moneda constante, los valores de los alquileres disminuyeron.
El punto clave: la reforma no alcanza automáticamente a las provincias
La pregunta que surge es qué ocurrirá con los desalojos fuera de CABA. Según Abatti, el proyecto invita a las provincias a modificar sus propios procedimientos para incorporar mecanismos similares. No todas parten del mismo punto.
Hay jurisdicciones que ya cuentan con herramientas procesales más modernas y procedimientos de desalojo considerablemente más rápidos. Entre ellas, el especialista menciona a Mendoza, San Juan, Río Negro, Entre Ríos y La Pampa, donde determinados procesos pueden resolverse en aproximadamente 4 o 5 meses.
Para el experto, contar con una vía rápida frente al incumplimiento de un contrato de alquiler, comodato o una situación de intrusión genera un marco de mayor previsibilidad para el propietario y puede favorecer la inversión inmobiliaria destinada a renta.
¿Se puede aplicar el sistema de CABA en otras jurisdicciones?
El abogado plantea una alternativa contractual para determinados casos. "Si la reforma del CPCCN queda limitada a CABA, quienes celebren contratos sobre inmuebles situados en otras jurisdicciones —por ejemplo, San Isidro, Morón, La Matanza, Lomas de Zamora, Quilmes o La Plata— podrían incorporar una cláusula de prórroga de jurisdicción a favor de los tribunales nacionales en lo Civil de la Capital Federal".
La finalidad sería que los eventuales conflictos derivados del contrato se tramiten ante esos tribunales y bajo las reglas del CPCCN.
De todos modos, se trata de una posibilidad planteada por el especialista y su utilización dependerá de la validez y alcance de la cláusula en cada contrato y jurisdicción.
El sistema que ya funciona en Entre Ríos
El caso de Entre Ríos permite entender por qué algunas provincias pueden ofrecer procedimientos todavía más rápidos.
El Código Procesal Civil y Comercial entrerriano contempla un procedimiento monitorio para determinados desalojos, específicamente aquellos originados por vencimiento del contrato o falta de pago de alquileres, previsto en el artículo 472.
Para acceder a esa vía, el propietario debe presentar el contrato de locación en instrumento público o privado reconocido judicialmente o con la firma certificada por un escribano público, de acuerdo con el artículo 473.
Cuando se presenta un instrumento público o uno privado con certificación notarial de firmas, el mecanismo es particularmente breve: el juez puede dictar directamente la sentencia de desalojo sin citar previamente al demandado.
La resolución se notifica en el domicilio real del demandado y a los posibles ocupantes. Desde ese momento, cuentan con 5 días hábiles para oponerse.
Luego, el propietario recibe traslado de esa oposición y dispone también de 5 días para responder. Cumplida esa etapa, el juez debe resolver. El procedimiento monitorio también puede utilizarse para determinados desalojos derivados de un comodato.
Un mapa diferente según dónde esté la propiedad
La comparación permite ver que no existe un único régimen de desalojo para todo el país.
En CABA, la reforma propuesta apunta a que las distintas causales sean canalizadas mediante el procedimiento sumarísimo. En provincias como Mendoza, San Juan, Río Negro, Entre Ríos y La Pampa ya existen mecanismos que permiten obtener resultados en plazos breves.
Por eso, la eventual sanción de la reforma nacional no significaría que todos los propietarios argentinos pasen automáticamente a contar con un desalojo de seis meses.
El alcance directo de la modificación estará vinculado al CPCCN y, por lo tanto, a CABA, mientras que las provincias deberán decidir si modifican sus propios códigos procesales.
Para los especialistas que impulsan la reforma, el objetivo de fondo es reducir la incertidumbre que enfrenta quien pone una propiedad en alquiler.
Un sistema judicial más rápido frente a la falta de pago, el vencimiento contractual o la ocupación sin derecho podría mejorar la seguridad jurídica y volver más atractiva la inversión en inmuebles destinados a renta.