Chacarita y Núñez ganan atractivo entre los barrios de CABA para invertir u$s100.000

El mercado inmobiliario de Buenos Aires atraviesa una nueva etapa. Después de varios años de caída de precios, menor crédito y una fuerte distancia entre los valores publicados y los precios de cierre, la demanda comenzó a recuperar protagonismo y los propietarios ajustaron sus expectativas.

En paralelo, el regreso del crédito hipotecario modificó el escenario y redujo el margen de negociación. Según Matías Chirom, cofundador y CEO de Baigun Realty, actualmente las operaciones se concretan, en promedio, con descuentos de entre 3% y 5% sobre el precio publicado.

El especialista sostiene que el mercado está entrando en una fase de "recuperación y normalización" y que una de las principales señales del cambio es que los compradores ya no necesariamente esperan nuevas bajas antes de tomar una decisión.

Mercado inmobiliario: qué cambió con el regreso del crédito y la suba de operaciones

Durante los últimos años, una de las características del mercado porteño fue la distancia entre las pretensiones de los vendedores y los valores que finalmente aceptaban los compradores. Ese proceso comenzó a modificarse.

"Los propietarios tienen expectativas mucho más realistas. Al mismo tiempo, los compradores entienden que el ciclo de baja de precios terminó y que esperar ya no necesariamente significa comprar más barato", explica Chirom.

A esto se suma una mayor cantidad de operaciones y el regreso del financiamiento hipotecario. Sin embargo, para el ejecutivo, el crédito no es el único factor detrás de la recuperación.

El principal motor de la demanda es actualmente el consumidor final, con familias y compradores de primera vivienda que vuelven a tomar decisiones de largo plazo.

Dentro de ese universo aparecen dos perfiles. Por un lado, quienes ingresan en proyectos en pozo para comprar en cuotas y capturar una eventual valorización durante la obra. Por otro, quienes buscan propiedades terminadas y todavía encuentran valores atractivos en términos históricos.

Cómo detectar un barrio con potencial de valorización

Para identificar las zonas que pueden ganar valor, el precio del metro cuadrado es solamente uno de los indicadores.

Según Chirom, hay que prestar atención a la combinación de:

• Nuevos desarrollos
• Inversión privada
• Mejoras en infraestructura
• Oferta gastronómica y comercial
• Conectividad
• Llegada de nuevos compradores

También existe una señal que puede anticipar el movimiento del mercado: la compra de tierra por parte de desarrolladores. "Los desarrolladores suelen detectar el potencial de una zona mucho antes que el mercado masivo", señala.

Otro indicador es la diferencia de precios con barrios cercanos que ya están consolidados. Cuando existe una brecha importante, sostiene, los valores pueden tender a converger con el tiempo.

Cuánto cuesta hoy un departamento en Buenos Aires

El valor promedio de una propiedad terminada en la Ciudad se ubica actualmente entre u$s2.600 y u$s2.700 por metro cuadrado, de acuerdo con la referencia aportada por el especialista.

Los valores son considerablemente más altos en el corredor norte, donde superan los u$s3.500 por m² y pueden alcanzar los u$s4.500 o más en proyectos premium.

De todos modos, la elección de una propiedad no depende solamente del barrio. También pesan el tipo de producto, el momento de compra y la calidad del desarrollo.

Dónde invertir u$s100.000

Con un capital de u$s100.000, la recomendación de Chirom apunta a un departamento de uno o dos ambientes en pozo en Chacarita. 

El formato en pozo permite, además, ingresar a un proyecto con un esquema de pago en cuotas y apostar a una eventual valorización de la unidad durante el período de construcción.

Qué hacer con u$s200.000

Con un capital de u$s200.000, la estrategia cambia. Una alternativa es diversificar entre dos unidades pequeñas, en lugar de concentrar todo el capital en una sola propiedad.

La otra opción que plantea Chirom es buscar un proyecto boutique de alta calidad en Núñez, una zona que atraviesa una transformación urbana vinculada al desarrollo del ex Tiro Federal y a la consolidación del corredor norte.

"Estoy convencido de que esa zona seguirá consolidándose como uno de los sectores de mayor calidad urbana de la Ciudad", afirma el ejecutivo. La expectativa es que ese proceso impulse la valorización de proyectos que todavía se encuentran en etapas tempranas.

Así, la estrategia de inversión para los próximos años no pasaría solamente por encontrar el departamento más barato, sino por detectar zonas que todavía tengan recorrido de valorización y proyectos capaces de acompañar ese crecimiento.