Oferta de alquileres alcanza un récord en CABA y el mercado anticipa qué pasará con los precios

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una situación que hasta hace poco parecía difícil de imaginar: existe una oferta récord de departamentos, con cerca de 17.000 unidades disponibles (el mayor número desde que se derogó la Ley de Alquileres en diciembre de 2023), pero para una parte importante de las familias todavía resulta muy difícil acceder a una vivienda y sostener el costo mensual.

La paradoja aparece con claridad en los valores de los departamentos de tres ambientes, en especial en el corredor norte porteño. En barrios de mayor poder adquisitivo, el alquiler puede superar $1.000.000 mensuales y, con expensas superiores a $300.000, el costo total perfora con facilidad los $1,3 millones por mes.

El problema, entonces, ya no pasa solamente por encontrar una propiedad. La discusión se trasladó hacia otro punto: qué cantidad de hogares puede pagar los valores que hoy pide el mercado.

La mayor oferta cambió la relación entre propietarios e inquilinos. Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (CoFeCI), entidad que nuclea a los colegios profesionales inmobiliarios del país y representa a más de 35.000 corredores, considera que existe una mayor variedad de opciones y que el inquilino recuperó capacidad de comparación.

"Cuando hay muchas propiedades compitiendo entre sí, el precio pasa a ser determinante", planteó Liotto. Para la titular del Colegio porteño, las unidades que consiguen mayor movimiento son aquellas con un valor razonable, buen estado y gastos acordes.

Valores de alquileres en CABA

Según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los valores de oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires son:

1 ambiente: $630.000 | Variación mensual: 5,0% | Variación interanual: 26,0%.

2 ambientes: $750.000 | Variación mensual: 0,0% | Variación interanual: 25,0%.

3 ambientes: $1.100.000 | Variación mensual: 4,8% | Variación interanual: 37,5%.

En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias del inmueble, como antigüedad o cochera, y de su entorno, entre ellas infraestructura, disponibilidad de transporte y cercanía a centros comerciales.

Hay diferencia entre el valor publicado y el de cierre

El salto de la oferta resulta uno de los principales cambios del mercado después de la derogación de la Ley de Alquileres. Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Propiedades, sostuvo que los datos oficiales de la Ciudad muestran que el stock de departamentos en alquiler alcanzó un nuevo máximo durante el segundo trimestre de 2026, después de otro récord en el primer trimestre.

El efecto más visible aparece en el comportamiento del inquilino. Con más propiedades disponibles, puede comparar alternativas, analizar ubicación, estado, expensas y precio antes de tomar una decisión. Una unidad publicada ya no garantiza un alquiler rápido.

El segmento que conserva mayor movimiento corresponde a los departamentos más chicos. Monoambientes y dos ambientes concentran aproximadamente tres de cada cuatro publicaciones y, si están bien ubicados y con un valor acorde, mantienen una salida más rápida.

En cambio, el panorama cambia cuando el precio se aleja de lo que la demanda puede pagar. Un departamento comparable puede alquilarse a $700.000 mientras otro propietario pretende $850.000. En ese caso, la diferencia ya no funciona como una simple cuestión de negociación: la unidad más cara puede permanecer semanas o meses sin recibir consultas.

Liotto coincide con ese diagnóstico. La mayor competencia obliga a revisar las expectativas iniciales de los propietarios, porque sostener una propiedad vacía durante varios meses puede representar una pérdida superior a la que implicaría aceptar un alquiler menor.

El dato también permite entender por qué el récord de oferta no significa, por sí solo, un mercado accesible. Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, plantea que la discusión debe separar oferta de demanda.

En las últimas dos décadas se duplicó la cantidad de hogares que alquilan en CABA: pasaron de 227.000 a 517.000 y representan cerca del 37% del total. Ese crecimiento estructural explica una parte de la demanda, pero el aumento reciente se concentra sobre todo en la cantidad de viviendas que volvieron al mercado.

Araujo advierte que las 17.000 unidades deben analizarse también por ubicación y precio. Una parte importante de esa oferta se encuentra en segmentos de mayor valor, especialmente en el corredor norte. Por eso puede existir una gran cantidad de departamentos disponibles y, al mismo tiempo, una fuerte presión sobre las unidades más económicas.

"La familia termina alquilando donde puede pagar. Si sus ingresos no alcanzan para determinadas zonas, se desplaza hacia barrios más accesibles y concentra allí la competencia por las propiedades de menor precio", añadió Araujo.

El verdadero límite: cuánto puede pagar una familia

El mercado también muestra una diferencia entre el precio publicado y el valor que efectivamente convalida la demanda. Según Araujo, el alquiler efectivo promedio de un dos ambientes ronda $794.000, mientras que el valor publicado se ubica cerca de $873.000. La brecha se acerca al 10%.

Ese dato resulta relevante porque muestra que el precio de publicación de un alquiler no siempre coincide con el precio de cierre. El propietario puede establecer una expectativa, pero el mercado determina cuánto está dispuesto a pagar el inquilino.

Las expensas agregan otra dificultad. Para Sabatini, el inquilino ya no observa únicamente el alquiler, sino el costo total mensual. Una propiedad publicada a $800.000 puede acercarse al millón de pesos cuando se suman expensas.

En el caso de un tres ambientes del corredor norte, el desafío resulta todavía mayor. Con alquileres superiores a $1.000.000 y expensas de alrededor de $300.000, el costo mensual puede superar $1,3 millones.

La cifra adquiere otra dimensión cuando se la compara con los ingresos. El salario promedio de los asalariados de CABA ronda $1.700.000 (según el IDECBA, el Instituto de Estadística y Censos porteño), por lo cual destinar más de $1,3 millones solo a vivienda representa una proporción muy elevada del ingreso mensual.

Araujo aporta otro dato para explicar esta tensión: mientras un trabajador formal registrado destina aproximadamente entre 26% y 30% de sus ingresos al alquiler, entre los trabajadores informales el esfuerzo supera el 50%.

También existe una barrera antes de ocupar la propiedad. Depósito, mes adelantado, seguro de caución y otros gastos pueden llevar el desembolso inicial a unos $3 millones y, en algunos casos, superar los $3,5 millones.

Las garantías, sin embargo, dejaron de representar el principal obstáculo respecto de años anteriores. Hoy existen más alternativas, entre ellas los seguros de caución. Para Liotto, el punto central pasa por lograr un precio inicial razonable y condiciones generales que permitan cerrar la operación.

¿Qué pasará con los precios de los alquileres?

La pregunta que surge ahora es si semejante nivel de oferta puede generar una baja de los alquileres o, al menos, moderar las próximas subas. Sabatini espera aumentos nominales, pero con una dinámica más moderada. Durante el primer trimestre de 2026, los precios publicados de departamentos de uno, dos y tres ambientes aumentaron alrededor de 33,6% interanual en promedio, una variación cercana a la inflación porteña del período.

La competencia entre propiedades aparece como un límite para incrementos muy superiores a la evolución general de los precios. Si una unidad queda fuera de mercado, el propietario enfrenta dos alternativas: esperar durante más tiempo o revisar el valor.

Araujo proyecta un escenario similar. Si el alquiler efectivo promedio de $794.000 acompaña aproximadamente la inflación esperada, podría ubicarse cerca de $850.000 hacia diciembre. Bajo un cálculo basado en el valor de la propiedad, el tipo de cambio esperado y una rentabilidad bruta del 5% anual, el resultado se acerca a $810.000.

El rango muestra una diferencia importante respecto de las fuertes distorsiones de otros años: puede existir una suba nominal, pero con menos margen para una escalada real si los ingresos de los hogares no acompañan.

El escenario también está ligado al mercado de compraventa. Si los valores de las propiedades suben con fuerza, los propietarios pueden pretender recuperar esa valorización a través del alquiler. Pero existe un límite: la capacidad económica de los hogares.

Araujo estima que el alquiler real prácticamente regresó a niveles comparables con 2016, mientras el salario real todavía se encuentra alrededor de 23% por debajo. Esa diferencia explica por qué la recuperación de la rentabilidad inmobiliaria no necesariamente puede trasladarse en forma automática al precio del alquiler.

Actualmente, una propiedad valuada en unos u$s117.500, con un alquiler efectivo de $794.000, implica una rentabilidad bruta cercana al 5,4% anual. Con el valor publicado de $873.000, la rentabilidad se acerca al 5,9%.

Por eso, el mercado enfrenta una tensión diferente a la de años anteriores. Antes faltaban departamentos; ahora sobran opciones en determinados segmentos, pero faltan hogares con ingresos suficientes para absorber esos valores.

El desafío que queda

Liotto considera que el escenario puede conducir hacia un mercado más equilibrado. La competencia entre propiedades funciona como un moderador natural y obliga a los propietarios a revisar valores que no encuentran respuesta en la demanda.

La cuestión central será evitar que la recuperación de la oferta quede concentrada en unidades que una parte importante de los hogares no puede pagar. No alcanza con tener 17.000 departamentos publicados si una proporción significativa se ubica fuera del alcance de los ingresos de quienes necesitan alquilar.

El crédito hipotecario también puede modificar la ecuación. Para algunos hogares de ingresos medios y medios altos, la decisión empieza a dividirse entre continuar como inquilino o intentar acceder a una propiedad. El universo todavía resulta reducido, pero introduce una alternativa que antes tenía una presencia mucho menor.

La normalización del mercado, entonces, requiere más que reglas contractuales previsibles. También necesita salarios que acompañen el costo de vida, menores costos de acceso, expensas bajo control, una oferta más amplia por ubicación y tipología y condiciones que permitan a los hogares sostener el alquiler durante todo el contrato.

Para Araujo, el dato de fondo es que oferta y demanda no pueden analizarse por separado. "Una cosa es que la vivienda esté publicada; otra muy distinta es que exista un hogar que pueda y quiera alquilarla".  La próxima etapa del mercado dependerá de que la mayor oferta encuentre una demanda con capacidad económica real para sostenerla, concluyó.