Los alquileres en CABA se desaceleran, suben por debajo de la inflación y la oferta se triplicó

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires comenzó a mostrar una dinámica diferente a la de los últimos años. La cantidad de propiedades disponibles aumentó de manera significativa y ese mayor stock empezó a tener impacto sobre los valores que pagan los inquilinos.

Según un relevamiento de Grupo Ludigliani, actualmente hay aproximadamente tres veces más propiedades disponibles que durante el período de mayor escasez. En paralelo, los alquileres acumularon una suba cercana al 31% interanual, aunque durante el primer semestre del año aumentaron por debajo de la inflación, que rondó el 17%.

El cambio en la oferta aparece como uno de los factores detrás de la desaceleración de los precios. Con más unidades en el mercado, los propietarios enfrentan una mayor competencia y los inquilinos cuentan con más alternativas para elegir.

"Venimos de una etapa de aumentos muy fuertes y hoy vemos una desaceleración clara. Durante el primer semestre de este año el incremento estuvo por debajo de la inflación. Esto muestra que el mercado empezó a encontrar un poco más de equilibrio", explica Horacio Ludigliani, desarrollador, arquitecto y director de Grupo Ludigliani.

Por qué hay más propiedades disponibles para alquilar

La situación actual contrasta con el escenario de escasez que había caracterizado al mercado porteño. Durante ese período, una menor cantidad de unidades disponibles convivía con una fuerte demanda, lo que se tradujo en aumentos importantes de los alquileres.

La oferta comenzó a recuperarse después de la derogación de la Ley de Alquileres, en diciembre de 2023. Según detalla Ludigliani, una mayor cantidad de propietarios volvió a colocar sus inmuebles en el mercado luego de haberlos retirado ante la incertidumbre respecto de los contratos y de la evolución de los precios.

"Hoy tenemos aproximadamente el triple de propiedades disponibles que en aquel momento de mayor escasez", señala.

La recuperación de la oferta modificó las condiciones de negociación. Con más unidades disponibles, los propietarios deben competir con una mayor cantidad de inmuebles, mientras que quienes buscan alquilar pueden comparar más opciones antes de cerrar un contrato.

Cuánto cuesta alquilar en CABA y cuáles son los barrios más caros

Los valores también muestran diferencias importantes según la zona. Según el Index CABA de Zonaprop de julio de 2026, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad llegó a $873.668 mensuales, con una suba de 1,6% durante el mes.

Por tipo de propiedad, el relevamiento ubica en $761.268 el alquiler medio de un monoambiente de 40 metros cuadrados, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los $1.177.672 mensuales.

Puerto Madero continúa como el barrio más caro, con un alquiler medio de $1.308.569 por mes, mientras que Villa Lugano aparece en el extremo opuesto, con un promedio de $656.159.

La diferencia entre ambos barrios supera los $650.000 mensuales, lo que muestra el peso que mantiene la ubicación sobre el valor de los alquileres.

A nivel general, el índice registró una suba de 30,7% interanual hasta julio. En los primeros siete meses de 2026, los alquileres aumentaron 17,5%, por debajo de la inflación acumulada del período, que alcanzó el 19,2%. En términos reales, esto representó una caída de 1,7%.

La evolución tampoco es igual según el tamaño de la propiedad. De acuerdo con el relevamiento, los departamentos grandes registraron los mayores incrementos de precio.

Qué pasa con los alquileres en el Gran Buenos Aires

La desaceleración observada en CABA no se replica de la misma manera en todo el mercado inmobiliario del área metropolitana.

De acuerdo con el relevamiento de Grupo Ludigliani, en algunas zonas del Gran Buenos Aires los alquileres de departamentos de dos ambientes registraron aumentos superiores al 50% interanual.

El contraste muestra que no existe una única dinámica para todo el mercado metropolitano. Mientras en la Ciudad la mayor disponibilidad de propiedades contribuyó a moderar los aumentos, en distintos sectores del conurbano todavía se mantiene una presión mayor sobre los precios.

"Hoy no podemos hablar de un único mercado de alquileres. En CABA vemos una situación bastante más equilibrada, con mayor oferta y una desaceleración de los precios, mientras que en otros sectores del área metropolitana todavía existe mucha presión sobre los valores", concluye.

El mercado porteño atraviesa así una etapa diferente a la de los años de mayor escasez. La recuperación de la oferta amplió las alternativas para los inquilinos y aumentó la competencia entre propietarios, mientras los precios comenzaron a crecer por debajo de la inflación.