Departamentos desde u$s2.000 por m2: el modelo de construcción al costo de GS Inversores

En un mercado inmobiliario donde comprar una propiedad en pozo requiere un desembolso significativo y los costos de construcción volvieron a subir en dólares —2,29% durante julio, según datos de Reporte Inmobiliario—, GS Inversores propone un modelo que busca facilitar el acceso a nuevos proyectos de inversión.

Se trata de un modelo de construcción al costo que permite ingresar a un desarrollo por u$s2.000 el m2, sin necesidad de comprar desde el inicio un departamento completo. La propuesta busca reducir la barrera de entrada y, al mismo tiempo, evita intermediarios, disminuyen costos y acortar los tiempos de ejecución.

El punto de partida se remonta a unos 20 años atrás, cuando Germán Santaella, presidente de GS Inversores, buscaba comprar su primera propiedad. "Estaba en la facultad y trabajaba para una constructora, pero para comprar el departamento tenía que ir a hablar con la desarrolladora", recuerda.

Al comparar los valores que veía dentro de la constructora con el precio final que debía afrontar como comprador, decidió buscar otra alternativa. Reunió a 27 conocidos y juntos compraron 27 unidades en un edificio de Balvanera. Esa primera experiencia dio origen al sistema que luego se fue ampliando.

Actualmente, la firma tiene más de 10 edificios terminados y alrededor de 9 proyectos en construcción en distintos barrios porteños, entre ellos Núñez, Villa Urquiza, Chacarita, Villa Ortúzar, Parque Chas y Caballito.

Cómo funciona el método de GS

El modelo de GS concentra distintas etapas del negocio:

• La empresa compra el terreno
• Desarrolla el proyecto
• Se encarga de la construcción
• Comercializa las unidades al costo
• Y entrega la llave del departamento

Mientras algunas desarrolladoras comercializan las unidades durante la obra y ajustan los precios a medida que avanza el proyecto, GS busca vender los departamentos desde el comienzo y contar así con el compromiso de pago de los inversores desde las primeras etapas.

El objetivo es evitar que la falta de ventas demore la obra. El plazo estimado para completar un edificio es de dos años.

Qué pasa cuando se entrega el edificio

El proceso no termina con la construcción del edificio. Una vez finalizada la obra, las unidades se entregan con posesión y, ante cualquier imprevisto específico, los propietarios cuentan con el servicio de posventa de GS para gestionar su resolución.

Además, no todos los compradores ingresan con el objetivo de obtener una renta. La proporción entre inversores y usuarios finales varía según cada proyecto. "En uno de los últimos edificios terminados en Núñez, por ejemplo, alrededor del 50% de los compradores tenía previsto vivir en el departamento y el otro 50% ingresó como inversión", pormenoriza.

Cómo ingresar por u$s2.000 y sumar metros cuadrados

Uno de los principales diferenciales del esquema es que permite ingresar por u$s2.000 e invertir por metro cuadrado, sin necesidad de comprar un departamento completo desde el inicio.

En cada proyecto se destina una unidad para dividirse en participaciones para que cada inversor compre una parte y, con el tiempo, vaya sumando metros cuadrados hasta alcanzar el equivalente a un departamento.

También existe la posibilidad de que varias personas compartan una misma unidad. Santaella menciona el caso de cuatro personas que ingresaron a un mismo departamento, con una participación del 25% cada una.

Cómo gana dinero GS si vende al costo

La rentabilidad de GS surge de su actividad como constructora. La empresa realiza directamente la obra y obtiene allí su remuneración, en lugar de incorporar el margen de una desarrolladora tradicional.

A su vez, participa como inversora en sus propios proyectos: suele quedarse con uno o dos departamentos en cada edificio. Y también señala que, "en muchos casos, mis honorarios como constructor pueden cobrarse mediante una unidad en lugar de hacerlo en efectivo".

Qué rentabilidad puede obtener un inversor

Los resultados varían según cada proyecto, pero Santaella aporta algunos casos para ilustrar el potencial del esquema.

En un edificio ubicado en Núñez, donde actualmente funciona la oficina de GS, el costo fue de u$s1.900 por metro cuadrado, frente a un valor de venta de alrededor de u$s3.500. Según sus cálculos, esa diferencia representa una rentabilidad bruta del 80%.

En otro proyecto que se entrega en Flores (calle Alberdi), el costo total llave en mano fue estimado en u$s1.450 por metro cuadrado, mientras que el valor de venta alcanza los u$s2.200 por metro cuadrado, con una rentabilidad bruta cercana al 50%.

Sin embargo, la diferencia entre el costo de construcción y el precio de venta no equivale automáticamente a la rentabilidad que obtiene cada inversor. El resultado depende, entre otros factores, del momento en que se realizan los aportes y de cómo evolucionan los costos y el valor de las unidades durante la obra.

Como los aportes se realizan a medida que avanza la obra y no de una sola vez al comienzo, al calcular la tasa interna de retorno (TIR), algunos proyectos pueden alcanzar niveles de entre 40% y 60% anual. "Si el costo de construcción aumenta y el precio de venta no acompaña, el margen puede reducirse", comenta.

El nuevo desarrollo de Villa Ortúzar

Una de las próximas oportunidades para ingresar al esquema es un proyecto que GS prepara en Villa Ortúzar, cuya comercialización apunta a comenzar desde las primeras etapas de la obra. "Después de los primeros tres o cuatro meses, generalmente ya no queda opción de entrar, salvo que alguien se baje", explica.

Antes de salir al mercado, todos los proyectos atraviesan además una etapa de aprobación de planos, que puede extenderse alrededor de un año. Una vez que la documentación está aprobada y el proyecto definido, comienza la comercialización.

Qué dicen quienes ya invirtieron

Las experiencias de quienes ya participaron de proyectos de GS muestran distintos perfiles de inversor. Algunos buscaban su primera vivienda, mientras que otros encontraron una alternativa para ayudar a sus hijos o construir una posición en ladrillos.

Diego Kim llegó a GS por recomendación de un conocido y buscaba comprar su primer departamento para dejar de alquilar. Ingresó con u$s21.400 y luego pagó u$s75.643 en cuotas.

Destaca el precio, los plazos y la posibilidad de pagar durante la construcción. Si bien menciona retrasos y ajustes en algunas cuotas, finalmente logró mudarse a una unidad cuyo valor ubica en torno a u$s1.900 por metro cuadrado. "La posibilidad de pagar durante la construcción fue uno de los factores que más pesó en mi decisión", señala.

Por su parte, Bautista Pino conoció el modelo en 2020, durante la pandemia, cuando buscaba avanzar hacia su primera vivienda. Ingresó a un dos ambientes en Floresta y luego amplió su participación. Entre los aspectos que más valoró menciona el esquema al costo, la ausencia de comisión de una desarrolladora tradicional y el seguimiento de la inversión. "El resultado fue espectacular, me logré comprar mi primer dos ambientes", resume.

Así las cosas, Patricia Espoz tomó contacto con GS a través de su hijo y buscaba ayudarlo a comprar su primer departamento. La convencieron la relación entre el precio y la propuesta, junto con la comunicación durante el proceso. Pudo seguir la evolución de la obra hasta la escritura y destaca su experiencia con el proyecto. "Sin dudas volvería a invertir con GS", concluye.