¿Comprar con crédito UVA o seguir alquilando? Los gastos que hay que tener en cuenta
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El regreso de los créditos hipotecarios UVA volvió a poner en discusión si conviene alquilar o comprar una vivienda, una decisión que durante años quedó fuera del alcance de muchas familias argentinas.
Con bancos que ofrecen tasas en torno al 7,5% y plazos que pueden llegar a 20 años, en algunos casos la cuota inicial empieza a acercarse al valor de un alquiler. Sin embargo, tener en cuenta solo esos dos números puede llevar a una conclusión incompleta.
Para comprar hace falta contar con ahorros para cubrir la parte del inmueble que el banco no financia y afrontar gastos de escrituración, tasación y otros costos de la operación.
Los créditos UVA volvieron a cambiar la cuenta
Durante los últimos años, la falta de financiamiento hipotecario hizo que comprar una vivienda mediante un préstamo bancario fuera una posibilidad limitada para la mayoría de los hogares argentinos.
El regreso de las líneas UVA modificó ese escenario y volvió a incorporar al sistema financiero como una alternativa para acceder a una propiedad. Las condiciones varían considerablemente entre bancos.
Por ejemplo, el Banco Macro ofrece una tasa del 7,5% más UVA para clientes del Plan Sueldo Selecta, con un plan de hasta 20 años. Credicoop también disminuyó su línea para primera vivienda y clientes que acrediten el sueldo en la entidad con un monto máximo informado de $180 millones.
Banco Hipotecario ofrece actualmente una línea para primera vivienda con una tasa nominal anual de 7,5%, plazo de hasta 180 meses y financiación de hasta el 80% del valor de la propiedad. Para una segunda vivienda, la tasa publicada es de 9,5%. En ambos casos, el capital se ajusta por UVA.
En el caso de Santander ofrece una tasa del 7,5% para la compra de la primera y única vivienda, con hasta 150.000 uvas.
En paralelo, el Banco Ciudad ofrece una tasa al 6,5% está destinada a primera vivienda única, familiar y permanente en CABA, tiene un plazo de hasta 25 años e incluye una bonificación de un punto porcentual a cargo del Gobierno porteño.
La característica común en todos estos tipos de préstamos es que la deuda y la cuota están expresadas en UVA, por lo que no se mantienen constantes en pesos. El capital pendiente y las cuotas se actualizan de acuerdo con la evolución de esa unidad, vinculada al CER.
Credito hipotecario: cuánto dinero hay que tener y cuál es el valor de la cuota
La primera diferencia importante frente al alquiler aparece incluso antes de comenzar a pagar el crédito. Si un banco financia el 75% de una vivienda, el comprador debe conseguir el 25% restante con recursos propios.
Por ejemplo, en una propiedad de u$s80.000, el solicitante deberá contar con u$s20.000 propios para financiar el inmueble. En cuanto a la cuota, los bancos analizan los ingresos del solicitante, la cuota que pueden afrontar y el porcentaje de la propiedad que están dispuestos a financiar.
En la mayoría de los casos, la cuota mensual no puede superar el 25% de los ingresos netos. Por ejemplo, en el caso del Banco Ciudad, un crédito de 100 millones de pesos a 25 años implica una cuota inicial de $658.000, por lo que se necesita cerca de $2.630.000 para cumplir con la relación cuota-ingreso.
En otras entidades, el piso de ingresos parte de valores diferentes. ICBC exige $1,4 millones, mientras que Santander informa un mínimo de $2,24 millones para su línea de vivienda única y permanente. Supervielle, por su parte, redujo el ingreso mínimo de $5 millones a $3 millones.
Qué cambió en los alquileres y por qué importa para la comparación
La comparación también se modificó por el nuevo régimen de alquileres. El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y modificó las reglas de los contratos de locación, permitiendo que las partes acuerden aspectos como el plazo, la moneda y el mecanismo de actualización.
Actualmente, propietario e inquilino pueden establecer en el contrato la periodicidad y el índice utilizado para actualizar el alquiler. También pueden acordar la moneda de pago y otras condiciones del contrato dentro del marco establecido por el Código Civil y Comercial.
Para incorporar todas estas variables, el Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Escuela de Economía y Negocios de la UNSAM desarrolló compraroalquilar.com.ar, una calculadora financiera gratuita que permite proyectar el resultado económico de comprar o alquilar.
La herramienta pide datos como el precio de la vivienda, el alquiler mensual, el porcentaje financiado por el banco, el plazo del crédito y la tasa de interés. Para el alquiler permite establecer la frecuencia de actualización y el índice o porcentaje utilizado.
Después incorpora otras variables que suelen quedar afuera de una comparación sencilla. Entre ellas aparecen la evolución del precio de la propiedad, la inflación, el rendimiento de los ahorros y el costo de oportunidad del dinero utilizado para comprar.
La calculadora también contempla los gastos iniciales y recurrentes de cada alternativa. En el caso de la compra considera el anticipo y los costos asociados a la operación, mientras que para el alquiler incorpora los desembolsos vinculados con el ingreso al contrato.
Otro de los puntos relevantes es que el resultado no se limita a sumar cuotas y alquileres. Para la compra también considera el valor que podría tener la propiedad cuando el propietario decide venderla y descuenta el capital que todavía adeuda del crédito. Para el alquiler incorpora el efecto del capital que no fue destinado a la compra.
Es importante aclarar que la calculadora contempla tanto el costo del alquiler, gastos y el valor a pagar en dólares, por lo que no incluye la modalidad UVA. Desde iProfesional realizamos una simulación para una propiedad de u$s100.000.
Se incluyó una TNA del 8% en dólares, la cual podría acercarse al 7,5% más UVA, con una financiación del 70% y un plazo de 20 años. También se contempló un alquiler mensual de 550 dólares, un valor cercano al costo promedio de alquilar en CABA y una revalorización promedio del 2% anual.
Teniendo estos datos en cuenta, el resultado, según la mencionada herramienta, comprar el inmueble generaría un ahorro de u$s89.577, por lo que comprar se posiciona con amplia diferencia como la mejor opción frente al alquiler.
