Se amplió la brecha y comprar un departamento usado es mucho más barato que uno a estrenar

El mercado inmobiliario porteño muestra una brecha de precios entre los departamentos usados y las unidades a estrenar. El encarecimiento de los costos de construcción presiona sobre los valores de los proyectos nuevos y amplía la diferencia entre ambos segmentos, una variable clave para quienes buscan comprar una propiedad. Ahora esa brecha supera el 32%.

La brecha también afecta a los proytectos de departamentos en pozo, cuyos precios se ven afectados por el encarecimiento de la construcción. En algunos casos, el metro cuadrado de una unidad en desarrollo ya supera al de una propiedad a estrenar, lo que modifica la relación de precios entre ambos segmentos.

Departamentos usados vs. a estrenar: cuánto se puede ahorrar al comprar

Según el analista de Zipcode Daniel Bryn, los valores de alquileres por barrio de los departamentos usados y a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires muestran la siguiente diferencia:

• Departamento usado: u$s2.221 por metro cuadrado.
• Departamento a estrenar: u$s2.945 por metro cuadrado.
• Brecha de precios: alcanza el 32,6% entre ambos segmentos.

La distancia se vuelve más concreta al comparar propiedades de superficies similares. "Para un departamento de dos ambientes de 50 m², el precio promedio ronda los u$s111.000 en el segmento usado, frente a unos u$s147.000 para una unidad a estrenar. La diferencia es de aproximadamente u$s36.000", precisa el experto. En términos porcentuales, el valor de la propiedad usada es un 24,5% inferior al de una unidad nueva.

En un departamento de tres ambientes de 70 m², en tanto, el precio estimado se ubica en u$s155.000 para una propiedad usada y en unos u$s206.000 para una unidad a estrenar. En este caso, la diferencia ronda los u$s50.000 y el valor de la vivienda usada es un 24,8% inferior al de una nueva.

Los valores corresponden a precios de publicación y no contemplan una eventual negociación sobre el inmueble usado, que podría ampliar la diferencia.

Cuánto se amplió la brecha entre usados y nuevos

La distancia entre ambos segmentos también cambió durante el último año. Mientras el precio del metro cuadrado usado se mantuvo prácticamente estable, las unidades a estrenar aumentaron alrededor de un 3%. Como resultado, según Bryn, "la brecha pasó de aproximadamente el 29% al 33%".

El segmento en pozo mostró una evolución más marcada. El metro cuadrado alcanza actualmente unos u$s3.134, por encima tanto del usado como del producto a estrenar. En el último año, el valor de las unidades en construcción habría aumentado alrededor de un 7%, frente al 3% de las nuevas y la estabilidad de las usadas.

Así, comprar en pozo ya no necesariamente implica acceder a un precio inferior al de una propiedad terminada. Históricamente, el menor valor inicial de un proyecto en construcción funcionaba como compensación para quien aceptaba esperar la obra y asumir los riesgos propios del desarrollo. Pero el incremento de los costos modificó esa ecuación.

El relevamiento de Reporte Inmobiliario arroja una brecha mayor. Su fundador, Germán Gómez Picasso, estima que el precio promedio del metro cuadrado de los departamentos usados en CABA se ubica en u$s1.917, frente a u$s3.198 para las unidades nuevas. Según su cálculo, la diferencia ronda el 40%, aunque varía según el barrio y la cantidad de ambientes.

Por qué el departamento nuevo cuesta más

La diferencia de precios responde, principalmente, a la estructura de costos de cada segmento:

• Departamentos a estrenar: el precio contempla el valor del terreno, los materiales, la mano de obra, los impuestos, los honorarios profesionales, los gastos del proyecto y la rentabilidad esperada por el desarrollador.
• Departamentos usados: no necesitan recuperar el costo actual de construcción. Su valor depende más de la oferta disponible, la demanda, el estado de la propiedad y la capacidad de pago del comprador.

El aumento de los costos ayuda a explicar la presión sobre los precios de las unidades nuevas. Según el analista de Zipcode, construir un metro cuadrado de vivienda en altura cuesta actualmente alrededor de u$s1.733, sin contemplar el terreno, los impuestos ni la ganancia. A fines de 2025, el indicador se ubicaba en torno a u$s1.329, lo que representa un incremento cercano al 30%.

"Ese costo equivale a casi el 80% del valor promedio del metro cuadrado usado, una relación que permite dimensionar la presión que enfrentan los desarrolladores al fijar los precios de las unidades nuevas", destaca Bryn.

La diferencia también se refleja en los departamentos más baratos por barrio en pozo, que promedian los u$s3.134 por metro cuadrado, por encima de las unidades a estrenar terminadas. Históricamente, "comprar en pozo implicaba un descuento de entre el 10% y el 15% frente a una propiedad terminada, como compensación por la espera y los riesgos de la obra", detalla. Sin embargo, esa relación se invirtió.

En cuanto a la evolución de los precios, mientras los departamentos usados se mantuvieron estables durante el último año, las unidades a estrenar registraron subas en determinadas zonas.

Gómez Picasso advierte que "los incrementos de los costos de construcción obligaron a los desarrolladores a aumentar sus listas de precios, aunque eso no significa que estén vendiendo más".

Cuánto cambia el precio según el barrio

Los precios de publicación de los departamentos en CABA también varían según la ubicación. En septiembre de 2026, el promedio de la Ciudad se ubicó en u$s2.484 por metro cuadrado, según Zonaprop.

Puerto Madero registró uno de los valores más altos, con u$s5.812 por m². En el otro extremo se ubicaron Villa Soldati, con u$s848 por m², y Villa Lugano, con u$s1.057. También presentaron valores relativamente bajos Nueva Pompeya (u$s1.299), Parque Avellaneda (u$s1.307) y La Boca (u$s1.407).

La diferencia se refleja en la superficie que puede comprarse con un mismo presupuesto. Con u$s100.000, los precios promedio permitirían adquirir teóricamente:

• Villa Soldati: cerca de 118 m².
• Villa Lugano: unos 95 m².
• Puerto Madero: alrededor de 17 m².

Por eso, para comparar el precio de un departamento usado con el de uno a estrenar, también hay que considerar el barrio, la superficie, la antigüedad, las amenities y la calidad constructiva. La comparación resulta más precisa cuando se trata de propiedades con características equivalentes.

El stock de propiedades y el margen para negociar

La diferencia entre ambos segmentos no termina en el precio de publicación. Según Gómez Picasso, "en CABA existe actualmente un margen promedio del 4,8% entre el precio pedido y el valor al que finalmente se concreta una operación".

Ese margen no es igual para todas las propiedades. Una unidad bien ubicada, correctamente tasada y con buena demanda puede ofrecer poco espacio para negociar.

En cambio, hay más posibilidades de conseguir una rebaja en departamentos que llevan mucho tiempo publicados, tienen expensas elevadas, necesitan reformas o salieron al mercado con un precio superior al que convalida la demanda.

El volumen de oferta también amplía las alternativas para los compradores. Actualmente hay más de 112.000 propiedades en venta en CABA, alrededor de un 5% más que un año atrás. Al mismo tiempo, se venden aproximadamente 5 de cada 100 propiedades por mes.

Qué puede pasar con la brecha entre usados y nuevos

Los especialistas consultados coinciden en que la brecha entre los departamentos usados y los nuevos podría mantenerse o ampliarse en el corto plazo. Bryn estima que se mantendrá estable o crecerá levemente: "Mientras construir siga siendo caro en dólares, las unidades nuevas tendrán poco margen para bajar sus precios". A su vez, el elevado stock de propiedades y la falta de recuperación del crédito hipotecario limitan las subas de los usados.

Germán Gómez Picasso prevé una ampliación de la diferencia. Sostiene que "el usado está a valores muy atractivos y, a diferencia del nuevo, no enfrenta la presión de los costos de construcción en dólares". Conforme el especialista, esta diferencia también se refleja en el volumen de operaciones: actualmente se venden más propiedades usadas que nuevas.

Para Bryn, dos factores podrían reducir la brecha: una recuperación fuerte del crédito hipotecario, que impulsaría la demanda de usados aptos para financiación, y una suba del dólar, que abarataría la construcción medida en moneda estadounidense. Gómez Picasso, en cambio, advierte que, si el dólar permanece estable y los costos de construcción siguen aumentando, los precios de las unidades nuevas podrían continuar subiendo.