El precio de cierre de los departamentos usados en CABA bajó u$s53 por m2 en septiembre
El metro cuadrado de departamentos usados en CABA bajó 2,5% en septiembre y cerró en u$s 2.097, aunque cayó apenas 0,4% interanual
El precio efectivo de cierre de los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires registró una baja mensual del 2,5% en septiembre de 2026 y se ubicó en u$s2.097 por metro cuadrado. Sin embargo, frente al mismo mes del año pasado, la variación fue de apenas -0,4%, de acuerdo con el Índice M² Real elaborado por RE/MAX Argentina, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario.
El dato muestra que los valores de las operaciones concretadas se mantuvieron relativamente estables en los últimos 12 meses, pese a las oscilaciones registradas entre un mes y otro.
En agosto, el promedio había alcanzado los u$s$ 2.150 por metro cuadrado. De esta manera, el valor de septiembre quedó u$s53 por debajo, mientras que en septiembre de 2025 se había ubicado en u$s2.105.
Cuánto costó el metro cuadrado según la cantidad de ambientes
Los valores de cierre también presentaron diferencias según la tipología de las unidades.
- 1 ambiente: u$s2.211 por m².
- 2 ambientes: u$s2.118 por m².
- 3 ambientes: u$s2.038 por m².
En la comparación interanual, las variaciones fueron acotadas. Las unidades de un ambiente registraron un incremento del 0,05%; las de dos ambientes, del 1%; y las de tres ambientes, del 0,89%.
Así, los datos del informe reflejan un comportamiento dispar según el tipo de departamento, aunque sin cambios significativos en los valores promedio respecto de septiembre de 2025.
Palermo y Belgrano, entre los barrios con el metro cuadrado más caro
La apertura territorial del relevamiento permite observar diferencias importantes entre los barrios porteños con mayor cantidad de operaciones.
Para los departamentos usados de dos ambientes, Palermo registró un precio efectivo promedio de u$s2.857 por metro cuadrado. Le siguieron Belgrano, con u$s2.676, y Villa Urquiza, con u$s2.587.
En Balvanera, en cambio, el promedio fue de u$s1.523 por metro cuadrado. La diferencia entre Palermo y ese barrio superó los u$s 1.300 por metro cuadrado.
Estos valores corresponden a muestras por barrio y tipología, por lo que no son directamente comparables con el promedio general de la Ciudad de Buenos Aires.
Cuánto se negocia el precio de los departamentos usados
Otro indicador del informe es la diferencia entre el precio publicado por los vendedores y el monto finalmente acordado entre las partes.
En septiembre, esa brecha se ubicó en el 4,75% por debajo del valor de oferta, frente al 4,79% registrado en agosto. El resultado muestra que el margen de negociación se mantuvo prácticamente sin cambios entre ambos meses.
El Índice M² Real se calcula a partir de operaciones efectivamente concretadas, en lugar de tomar como referencia los precios que aparecen en los avisos inmobiliarios. Por eso, permite observar los valores que compradores y vendedores terminan convalidando en el mercado.
El relevamiento es elaborado en conjunto por RE/MAX Argentina, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario. La publicación incluye información histórica y aperturas por tipología y barrio.
Departamentos usados vs. a estrenar: la brecha de precios supera el 32%
La diferencia de precios entre los departamentos usados y las unidades a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires supera el 32%, en un mercado donde el encarecimiento de la construcción presiona sobre los valores de las propiedades nuevas. Esta brecha agrega otra variable al momento de comparar opciones de compra, más allá de las variaciones mensuales que registran los inmuebles usados.
Según datos de Zipcode difundidos por iProfesional, el metro cuadrado de un departamento usado se ubicó en u$s2.221, frente a u$s2.945 para una unidad a estrenar. La comparación corresponde a precios de publicación, por lo que no equivale a los valores efectivos de las operaciones concretadas que mide el Índice M² Real.
La diferencia también se refleja al comparar propiedades de superficies similares. Un departamento usado de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un precio promedio estimado de u$s111.000, mientras que una unidad a estrenar de las mismas dimensiones ronda los u$s147.000. La distancia entre ambas alternativas es de aproximadamente u$s36.000.
Para las unidades de tres ambientes y 70 metros cuadrados, los valores estimados son de u$s155.000 para un departamento usado y u$s206.000 para uno a estrenar, una diferencia cercana a los u$s50.000.
El costo de construcción ayuda a explicar parte de esta distancia. Según el analista Daniel Bryn, de Zipcode, construir un metro cuadrado de vivienda en altura cuesta alrededor de u$s1.733, sin incluir el terreno, los impuestos ni la rentabilidad del desarrollador.
Además, comprar una unidad en pozo ya no garantiza un precio inferior al de una propiedad terminada. El metro cuadrado de los departamentos en construcción se ubica en torno a u$s3.134, por encima del promedio informado para las unidades a estrenar. La ubicación, la superficie, la antigüedad y el estado del inmueble siguen siendo variables centrales para evaluar cada operación.