Ya piden más de $1 millón por un dos ambientes en Puerto Madero, Palermo y Núñez
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El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires presenta dos realidades: por un lado, los precios avanzan a un ritmo más moderado que meses atrás; por otro, el presupuesto necesario para rentar sigue dependiendo en gran medida del barrio elegido. En septiembre, el valor promedio de un departamento de dos ambientes se ubicó en $898.154 mensuales, aunque en algunas zonas ya superó el millón de pesos.
Los datos corresponden al último informe de Zonaprop, que también muestra diferencias en la evolución de los precios..
Los barrios donde alquilar un dos ambientes cuesta más de $1 millón
En septiembre, tres barrios superaron el millón de pesos mensuales para alquilar un departamento de dos ambientes, según el relevamiento:
- Puerto Madero: $1.268.186 por mes.
- Palermo: $1.005.424 por mes.
- Núñez: $1.003.138 por mes.
Puerto Madero se mantuvo como la zona más cara de la Ciudad. Palermo y Núñez, en tanto, quedaron apenas por encima del umbral del millón de pesos.
La comparación con el promedio porteño permite dimensionar la diferencia: mientras el valor de referencia para un dos ambientes fue de $898.154, en Puerto Madero se ubicó más de $370.000 por encima.
En Palermo y Núñez, la brecha fue más acotada, pero igualmente llevó el alquiler mensual por encima de esa cifra.
Los importes corresponden a unidades tipo utilizadas para calcular el índice, por lo que funcionan como referencias del mercado y no como precios fijos para todos los departamentos de cada barrio.
Cuáles son las zonas más económicas para alquilar
En el otro extremo del mercado, Villa Lugano presentó el valor promedio más bajo para un dos ambientes, con $660.673 mensuales. Nueva Pompeya también se ubicó entre las zonas más accesibles, con un precio de referencia de $729.080.
La distancia entre Puerto Madero y Villa Lugano supera los $600.000 por mes. En términos del presupuesto de una familia o de una persona que busca mudarse, la elección de la ubicación puede representar una diferencia sustancial en el gasto mensual.
Los barrios donde más aumentaron los alquileres
Las variaciones interanuales muestran otro aspecto del mercado: los barrios más caros no necesariamente son los que registraron los mayores aumentos durante el último año. Entre los resultados del relevamiento se destacan tres casos:
- Parque Patricios: encabezó las subas, con un incremento interanual del 38,6%, el más alto entre los barrios destacados por el informe.
- Villa Luro: registró un aumento del 34% en los últimos 12 meses, también por encima de la variación promedio de los alquileres porteños.
- Nueva Pompeya: se ubicó en el extremo opuesto, con una variación del 7,6%, una de las más bajas del relevamiento.
La diferencia entre esos porcentajes refleja una evolución heterogénea dentro de la Ciudad. En algunas zonas, los alquileres aumentaron por encima de la inflación interanual, mientras que en otras el ajuste quedó considerablemente por debajo.
La desaceleración de los alquileres frente a la inflación convive con diferencias marcadas entre barrios: mientras algunas zonas registraron subas superiores al 30% interanual, otras tuvieron aumentos de un solo dígito.
Cuánto cuesta alquilar según la cantidad de ambientes
El índice de Zonaprop también presenta valores de referencia para viviendas de distintos tamaños. En septiembre, los precios promedio fueron los siguientes:
- Monoambiente: $779.370 mensuales.
- Dos ambientes: $898.154 mensuales.
- Tres ambientes: $1.214.267 mensuales.
Para realizar la comparación, el informe considera una unidad tipo de 40 m² cubiertos y balcón de 4 m² para el monoambiente; una de 50 m² cubiertos y balcón de 5 m² para el departamento de dos ambientes; y una de 70 m² cubiertos con balcón de 7 m² para la unidad de tres ambientes.
Los alquileres aumentaron menos que la inflación
En septiembre, los nuevos contratos de alquiler en CABA subieron 1,3% frente al mes anterior. La variación acumulada en 12 meses llegó al 28,7%, por debajo de la inflación interanual del 33,2% y del aumento del Índice para Contratos de Locación (ICL), que fue del 31,5%.
La desaceleración se observa desde febrero de 2024, luego de los fuertes incrementos que siguieron a la derogación de la Ley de Alquileres. Sin embargo, el comportamiento general no elimina las diferencias entre barrios: los valores de partida y las variaciones acumuladas siguen mostrando distancias significativas.
Cuántos sueldos se necesitan para comprar un metro cuadrado en CABA
El costo de acceder a una vivienda también presenta diferencias importantes según el barrio. Para medir esa distancia, una comparación entre el precio de las propiedades y los ingresos permite calcular cuántos sueldos se necesitan para comprar un metro cuadrado en distintas zonas de la Ciudad de Buenos Aires.
El análisis contempla tres barrios con perfiles inmobiliarios diferentes: Puerto Madero, Núñez y Villa Lugano. La comparación permite observar cómo cambia el esfuerzo de compra según la ubicación y el valor de las propiedades.
El indicador pone en relación dos variables centrales para quienes buscan comprar: el precio de venta y el salario. Aunque no equivale al tiempo real que una persona tardaría en ahorrar para adquirir una vivienda —ya que también debe afrontar gastos cotidianos y otros costos—, sirve como referencia para dimensionar la distancia entre los ingresos y los valores inmobiliarios.
La diferencia entre barrios también se observa en el mercado de alquileres. En septiembre, por ejemplo, el precio de referencia de un departamento de dos ambientes en Puerto Madero llegó a $1.268.186 mensuales, mientras que en Villa Lugano se ubicó en $660.673, según el índice de Zonaprop. La brecha supera los $600.000 por mes.
Así, tanto para alquilar como para comprar, la ubicación constituye una variable determinante del presupuesto. Los valores de cada zona permiten dimensionar las diferencias dentro del mercado porteño, aunque el gasto final depende de las características de la propiedad y de la situación económica de cada hogar.
