Fuerte crecimiento de créditos hipotecarios: qué tipo de departamentos se pueden comprar
:quality(75):max_bytes(102400)/https://assets.iprofesional.com/author/66196201437d1.jpg)
:quality(75):max_bytes(102400)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2026/07/622360.jpg)
Puntos importantes
Los créditos hipotecarios registran cinco meses de expansión, marcando en octubre su mayor crecimiento real dentro del sistema financiero.
El impulso estatal mediante fondos de ANSES permitió a los bancos ofrecer mejores tasas y plazos, fomentando la reactivación del mercado.
Esta mayor oferta crediticia dinamiza la compra de propiedades, concentrando el 22,6% del aumento total de los préstamos bancarios.
El mercado de créditos hipotecarios volvió a mostrar señales de recuperación y octubre marcó un nuevo máximo en el ritmo de expansión. El saldo de los préstamos para vivienda llegó a $9,6 billones, tras sumar $481.677 millones durante el mes. Se trató del mayor incremento mensual de los últimos doce meses y del quinto período consecutivo con una aceleración en el volumen de colocaciones.
Según un informe de First Capital Group, elaborado sobre la base de datos del Banco Central (BCRA), los créditos hipotecarios crecieron 5,3% nominal en octubre y acumularon una suba interanual del 64,3%. Al descontar el efecto de la inflación, el avance fue del 3,3% mensual y del 23,7% en doce meses.
La evolución ubicó a esta línea como la de mayor crecimiento real dentro del sistema financiero. En el mismo período, los préstamos comerciales aumentaron 4,2% real, mientras que los personales retrocedieron 8,3%, los prendarios cayeron 10,4% y las tarjetas de crédito registraron una baja del 12,2%.
"Se mantiene firme la colocación de estas operaciones, superando octubre a los meses a los anteriores. Parece dar resultados la política de fondeo a mediano plazo implementada por el Gobierno Nacional para promover la oferta por parte de los bancos. La suba del valor del dólar y de las propiedades contribuye a marcar un crecimiento más amplio", comentó Guillermo Barbero, socio de First Capital Group.
Cinco meses consecutivos de aceleración
El dato más relevante del informe aparece en la evolución mensual del saldo hipotecario. En octubre se incorporaron $481.677 millones, por encima de los $469.105 millones de septiembre. La secuencia muestra una aceleración sostenida desde junio: aquel mes el incremento había sido de $270.148 millones; en julio llegó a $340.868 millones y en agosto alcanzó los $397.240 millones.
En apenas cinco meses, el monto mensual agregado al stock de préstamos creció de manera consecutiva. La tendencia refleja una mayor actividad en las operaciones hipotecarias (entre CABA y Provincia, en septiembre se hicieron más de 2.200 compraventas con crédito) y una recuperación que se destacó frente al comportamiento de otras líneas de financiación.
El avance también se observa al comparar trimestres. Entre agosto y octubre, el saldo hipotecario aumentó $1,35 billones, un crecimiento nominal del 16,4%. El monto superó en un 72% lo incorporado durante los tres meses anteriores, entre mayo y julio, cuando el incremento había sido de $784.000 millones.
Los hipotecarios también ganaron participación dentro del sistema financiero. Actualmente representan el 8,6% del total de préstamos en pesos, cuyo stock alcanza los $111 billones. Un año atrás explicaban el 6,9% de la cartera.
En octubre, además, concentraron el 22,6% del aumento total del crédito: de los $2,13 billones que creció el stock de préstamos en pesos durante el mes, $481.677 millones correspondieron a financiación hipotecaria.
El FGS comenzó a mostrar resultados en los bancos
Uno de los factores que el sector identifica detrás de la recuperación es el programa de fondeo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. El mecanismo buscó ampliar los recursos disponibles para que las entidades financieras otorguen préstamos hipotecarios UVA, con condiciones de plazo y tasas que permitan sostener la financiación a largo plazo.
El esquema contempló licitaciones de fondos del FGS entre bancos. En las primeras colocaciones, los recursos se distribuyeron en tramos de uno y cinco años, con tasas ajustadas por UVA. Las entidades debían transformar ese fondeo en nuevos créditos hipotecarios dentro de un plazo establecido.
Los primeros resultados ya aparecieron en las operaciones de algunas entidades públicas. Banco Nación informó que colocó la totalidad de los $32.000 millones que recibió en la primera licitación y otorgó más de 210 créditos, con un monto promedio cercano a los $147 millones por operación. Luego recibió otros $40.000 millones en una segunda adjudicación, con lo que el fondeo asignado a su línea +Hogares alcanzó los $72.000 millones.
Banco Ciudad también registró avances. La entidad informó la aprobación de 184 créditos por un total de $15.355 millones. De ese conjunto, 50 familias ya habían escriturado durante la segunda quincena de septiembre, con un préstamo promedio de $84 millones y una cuota inicial cercana a los $550.000.
En el caso del Ciudad, la línea permitió financiar hasta el 75% del valor de la propiedad, con plazos de entre 15 y 25 años y una tasa de 6,5% nominal anual más UVA, con el subsidio correspondiente del Gobierno porteño.
Más fondos para ampliar la oferta de préstamos
El programa tuvo nuevas etapas de adjudicación. En la segunda licitación se distribuyeron $200.000 millones entre 12 entidades financieras, con ofertas por $246.000 millones. La mayor parte de los recursos se colocó a cinco años: $196.747 millones a UVA + 4,79%. Otros $3.252 millones se adjudicaron a un año, a UVA + 2,71%.
Los bancos cuentan con 90 días para transformar esos recursos en créditos hipotecarios. El objetivo es ampliar la oferta y dar mayor previsibilidad a las entidades para prestar a plazos extensos, una de las principales dificultades que enfrentó históricamente el financiamiento para vivienda en la Argentina.
El efecto del fondeo también se reflejó en las condiciones comerciales. La tasa máxima prevista para los préstamos financiados con recursos del FGS se ubicó en UVA + 7,5% anual. Ese nivel comenzó a funcionar como referencia para el mercado y presionó a algunas entidades a revisar sus condiciones para competir por los clientes.
Entre las tasas más bajas publicadas aparecen estas alternativas para quienes perciben sus sueldos en estas entidades:
- Banco Ciudad: 6,5% anual más UVA.
- Banco Nación: 6,7% anual más UVA.
- ICBC: 6,9% anual más UVA.
Las tasas tienen condiciones específicas, como acreditar haberes y cumplir requisitos de vivienda única.
Qué se puede comprar con un crédito hipotecario de u$s100.000
Un relevamiento de MapComercial sobre unos 16.000 departamentos publicados en CABA detectó que el 32% tiene un precio de hasta u$s100.000. Hay 2.025 monoambientes, 1.715 unidades de dos ambientes, 1.056 de tres y 216 de cuatro ambientes.
El presupuesto depende también del porcentaje que financia el banco. Pablo Abbatángelo, del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que un crédito de u$s100.000 permite comprar una propiedad de hasta u$s125.000 si la entidad cubre el 80%, o de unos u$s143.000 si financia el 70%. Señaló: "El monto del crédito no es necesariamente el valor máximo de la propiedad que se puede comprar".
Los dos ambientes de hasta u$s100.000 tienen una superficie mediana de 40 m2 y una antigüedad promedio cercana a los 40 años. Solo el 13% es a estrenar, el 41% tiene balcón y el 9% cochera. Mía Cuadra, de MapComercial, indicó: "Durante octubre, la mitad de las personas que informaron cuánto dinero tenían para comprar contaba con u$s100.000 o menos. La gente busca con el número que le da el banco".
La ubicación cambia las posibilidades. En Constitución, un dos ambientes usado cuesta en promedio u$s1.517 por m2; en La Boca, u$s1.593; y en Parque Patricios, u$s1.757. En Palermo llega a u$s4.000, en Núñez a u$s4.024 y en Puerto Madero a u$s6.226.
"La brecha es significativa: en Constitución, 8 de cada 10 departamentos de dos ambientes publicados entran en el presupuesto de u$s100.000. En Palermo, en cambio, menos de uno de cada diez cumple con esa condición", explicó Cuadra. Las superficies medianas son similares: 40 m2 en Constitución y 38 m2 en Palermo. La diferencia principal está en el valor del m2 y la antigüedad.
Abbatángelo agregó: "En La Boca se puede llegar a comprar entre dos y tres departamentos modestos, mientras que en Barracas se puede encontrar un buen dos ambientes con amenities".
La propiedad debe ser apta para crédito y superar la tasación bancaria. Abbatángelo estimó que solo el 10% de las consultas termina en una operación y advirtió: "Los créditos hipotecarios incentivaron la demanda, pero todavía no hicieron disparar el mercado inmobiliario".
En esa misma línea, Abbatángelo sostuvo que "la futura Línea F, que unirá Palermo con Barracas, puede cambiar el mapa del valor del suelo en Buenos Aires". Según explicó, la mayor conectividad atraerá desarrolladores y dará sentido a proyectos que antes no eran rentables. "Con tiempo y mejor infraestructura, los barrios del sur pueden aspirar a un crecimiento sostenido y a una mejora en la calidad de vida", cerró.
