¿Se viene el repunte?: la compra-venta de inmuebles en la Ciudad creció 5,8% en febrero
Según los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en febrero se labraron 1499 escrituras, lo que representa una suba del 5,8%interanual.
Tras 29 meses consecutivos con caída interanual, se observa que en el último cuatrimestre hubo tres subas respecto del mismo mes del año anterior. Claro que los datos se comparan con 2020 que fueron los más bajos de la historia del sector como consecuencia de la pandemia.
De esta forma, las estadísticas del Colegio reflejan que el primer bimestre del año comenzó con una suba de 11,1% respecto del mismo período del año pasado.
"La realidad es que tenemos un dato levemente alentador ya que en los últimos cuatro meses hubo tres recuperaciones interanuales. Pero el otro dato es que ni aun creciendo a un 100% estaríamos al nivel de un año medianamente normal", señaló el presidente del Colegio deEscribanos, Carlos Allende.
El monto promedio por escritura en pesos en febrero fue de $ 9.163.508, con una suba interanual de 33,9%; mientras que en dólares el monto promedio fue de u$s97.494, con una baja interanual de 9,9%, esto muestra una desaceleración de los precios en divisa estadounidense como consecuencia del sobre stock de unidades y poca demanda y la inclinación de los compradores por unidades más pequeñas.
Mientras que, los actos de compra-venta se desplomaron un 7,5% respecto de enero, cuando se habían concretado 1.619 escrituras.
Otro dato a tener en cuenta, como consecuencia de la falta de financiación, es que en febrero hubo solo 69 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria, por lo que la caída en este segmento fue de 40%interanual.
Los precios
El impacto de la recesión y la pandemia sigue sin dar respiro al sector inmobiliario, que experimenta una baja histórica en el precio de las propiedades en dólares.
De hecho, en la Ciudad de Buenos Aires los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una retracción promedio del 3,3 % el último trimestre.
Además, se registró una baja del 17,3% en la comparación interanual de inicios de febrero del 2021 contra el mismo mes del año pasado, según detalla la consultora Reporte Inmobiliario.
La magnitud de la caída interanual en los precios preocupa al sector dado que se trata de la más alta registrada desde 2005.
Cuánto cuesta hoy el metro cuadrado en la Ciudad
El valor metro cuadrado promedio del usado para calidad estándar sin amenities se ubicó en febrero del presente año en los u$s1.810, indica el informe.
La caída alcanza el 24,6% si se compara al valor actual con los u$s2.400/m2 correspondientes al mismo mes del año 2019, explica Reporte Inmobiliario y advierte que ya es el octavo trimestre de caídas consecutivas.
"Los valores, prácticamente, se retrotrajeron a los que se observaron durante el primer cepo del Gobierno de Cristina Fernández", alertan desde la consultora especializada.
Los precios se vienen ajustando lentamente desde hace ya más de dos años, pero este ajuste paulatino no generó todavía que se dinamicen las ventas."La gran incógnita que todos tenemos, es si los precios seguirán ajustando aún más? ¿Cuánto más? Despertará la demanda con los actuales valores?. Son más las preguntas que las repuestas", se plantea el informe.
En la actualidad, los precios más baratos se encuentran en la zona sur de la Ciudad. En Constitución, el metro cuadrado arranca en los u$s875 y llega hasta los u$s1.795. En otros barrios como Parque Avellaneda y Nueva Pompeya, los precios oscilan entre los u$s950 y los u$s2.000.
En el otro extremo, Barrio Norte ostenta un piso de u$s1.730 para el metro cuadrado y valores máximos de hasta u$s3.400. Recoleta es otro de los barrios costosos, con un m2 que llega a cotizar alrededor de los u$s3.350.
¿Cuántos sueldos se necesitan para comprar un departamento?
El precio del dólar libre escaló a pasos agigantados en los últimos tres años, algo que generó que los ingresos de los argentinos, medidos en dicha moneda, se desplomen de manera notoria.
Este desfasaje entre los salarios y el valor del billete estadounidense impacta, en especial, a la hora de intentar comprar bienes durables, como una vivienda, que requiere cada vez más tiempo de trabajo para poder "alcanzarlo".
Los salarios en la Argentina llevan 32 meses consecutivos de caída interanual real, afirma la consultora LCG a iProfesional, lo que quiere decir que vienen perdiendo poder adquisitivo interanualmente desde marzo del 2018 cuando comenzó la crisis.
"La pandemia acentuó esta tendencia empobrecedora, la caída acumulada mensual de los salarios entre los meses de marzo y octubre del 2020 fue del 5,4%", asegura la economista Emilia Calicibete.
Y alerta: "Si bien los registros son malos, cuando se analiza este escenario en relación con el tipo de cambio, la situación es aún más complicada. Argentina es un país con muchas restricciones en su mal llamado mercado único y libre de cambios".
Con ello se refiere a que las distintas limitaciones en la operatoria con dólares derivan en múltiples tipos de cambio.En este sentido, la brecha cambiaria, si se la compara con octubre 2020, parece tener tendencia decreciente, pero sigue siendo elevada si se analiza que se encuentra en torno al 90% para el dólar blue y 70% para el contado con liquidación.
Al mismo tiempo, el salario en dólares se vio muy golpeado por las devaluaciones de los últimos años.
Con la eliminación del cepo a fines del 2015, el tipo de cambio se incrementó y el valor de los salarios en dólares se desplomó 31%, detalla Calicibete de LCG.
Sin embargo, con el tiempo, los salarios fueron recuperando terreno "hasta alcanzar un pico en noviembre 2017, aunque menor a los niveles de noviembre 2015", completa la economista.
Desde entonces, tomando como referencia el tipo de cambio oficial, los salarios cayeron un 44%, grafica.
En cambio, si se considera como parámetro al contado con liquidación, la caída del poder adquisitivo fue del 73%.
"Se trata de una caída apenas mayor al fuerte desplome evidenciado por los salarios en 2002, donde la contracción fue del 70,3%", puntualiza Calicibete.
Salarios en dólares para acceder a vivienda
Esto quiere decir, según las cifras de LCG, que la remuneración promedio de los trabajadores estables, que en marzo 2018 se encontraba en aproximadamente u$s1.420, se encuentra ahora (considerando el último dato de octubre 2020) en u$s835 al tipo de cambio oficial, y u$s406 si se considera el contado con liquidación como referencia.
En el primer caso, se está en niveles de marzo de 2010 y, en el segundo, a niveles de mayo de 2005.
"Si nos situamos en el mejor momento del salario en dólares de los últimos 20 años, noviembre 2017, para comprar un departamento de 2 ambientes a estrenar se necesitaban u$s148 mil", recuerda Calicibete.
Cabe citar que en aquel momento, donde no existía el cepo cambiario, el salario en dólares al tipo de cambio oficial era equivalente a u$s1.496, por ende, para comprar el inmueble se requerían 8 años como mínimo de trabajo.
En la actualidad, según LCG, se necesitan aproximadamente u$s152.000 para comprar un departamento de los mismos metros cuadrados, y el salario en dólares se encuentra en u$s835 al tipo de cambio oficial y u$s406 si es al contado con liquidación.
Esto quiere decir que ahora se requieren como mínimo 15 años para comprar el mismo departamento, en caso de poder acceder al mercado de cambios oficial. Esto equivale a unos 180 sueldos promedio del sector privado.
En ello se debe tener en cuenta de que se trata de un dólar atrasado respecto al que cotiza en la plaza libre. Por lo que se precisa más del doble de tiempo, 31 años, en caso que se tengan que comprar esos dólares en el contado con liquidación. Es decir que esto equivale a 372 salarios promedio del sector privado.
En resumen, a datos actuales, se evidencia que aquel ahorrista que desea adquirir un inmueble deberá destinar el cuádruple de tiempo de trabajo del que debía destinar en noviembre de 2017, para poder reunir los fondos necesarios.
"El equipo económico no se muestra con ánimos de devaluar, en un intento de evitar efectos recesivos o descontento social, incluso con un tipo de cambio oficial muy por debajo del libre. A pesar de ello, la situación es muy difícil para quienes buscan adquirir su vivienda propia, debido a la imposibilidad de acceso al dólar y a la falta de créditos", concluye Calicibete a iProfesional.