El mercado inmobiliario puede representar un dolor de cabeza para los inquilinos que afrontan un panorama complicado a la hora de renovar o encontrar un alquiler, pero a pesar del contexto económico adverso, la situación de los propietarios es diferente. A comparación de lo que ocurrió en 2022, notaron un aumento en sus ganancias.

Los altibajos en el sector son un tema recurrente, ya sea por las idas y vueltas con la Ley de Alquileres, los abultados incrementos que esta misma establece, el contexto inflacionario o la falta de viviendas ante la alta demanda. Pero pese a esta situación compleja, quienes optaron por seguir alquilando sus propiedades notaron un incremento en sus ganancias durante el 2023. 

Alquileres: ¿cuánto tardan los propietarios en recuperar la inversión?

En noviembre, la relación entre el alquiler en pesos y el valor del inmueble en dólares creció: llegó a un 5,6% anual. Y esto hizo que por el momento se necesiten 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión en la propiedad. Esto representa un 26% menos que hace un año.

Si se analiza el retorno o rentabilidad de los inmuebles según cada barrio, se puede señalar los siguientes porcentajes promedios:

• Saavedra 6,6%
• Villa Luro 6,6%
• Balvanera 6,3%
• Barracas 4,1%
• Monserrat 5,1%
• Liniers 5,2%

Según un análisis basado en anuncios de Zonaprop, los precios de alquiler de noviembre, en promedio, quedaron en:

• Monoambiente de 40 m2: $238.542
• Dos ambientes y 50 m2: $282.389
• Tres ambientes y 70 m2: $391.261

La relación entre el alquiler en pesos y el valor del inmueble en dólares creció.

Estos números dejan a la vista que, en promedio, durante el anteúltimo mes del año el precio del alquiler subió un 10,4%, y es el octavo mes consecutivo que el incremento es superior al 10%. Con estos porcentajes, en lo que va del 2023, los incrementos llegan a 204%, superando ampliamente la inflación del 146%. Cuestión aparte para los nuevos contratos, que llegaron a registrar un crecimiento de un 220,4% en los últimos doce meses.

¿Cuáles son los barrios con alquileres más caros?

Si se analiza los números de los alquileres en los diferentes barrios de la Ciudad de Buenos Aires, se puede decir que Palermo es el barrio más costoso para alquilar -$426.861-, seguido por Belgrano -$426.028- y Núñez -$416.735-. Mientras que en el otro extremo, se encuentra Barracas como el barrio más accesible, con un precio de $217.496 mensuales, seguido por Constitución y Floresta, con $240.545 y $262.614, respectivamente.

Con relación a las áreas con mayor precio en alquiler, se destacan el Corredor Norte ($414.189), Corredor Noroeste ($366.161) y Eje Central ($310.291). Mientras que el Sureste ($260.001) y Oeste ($257.524) presentan números más económicos.

Variaciones en el precio de las propiedades

Los precios de las propiedades experimentaron un incremento mensual del 0,2% en noviembre. Desde julio de 2023, se observó un cambio en la tendencia con un acumulado del 0,8%. En 2023, se registró un retroceso nominal del 1,3%, colocando el precio un 22,5% por debajo del máximo alcanzado en 2019, siendo los departamentos usados los que más han elevado su precio.

Si nos enfocamos en las ventas, un monoambiente de 40 m2 tiene un valor de u$s95.1891, uno de dos ambientes y 50 m2 alcanza los u$s114.364, y uno de tres ambientes y 70 m2 está en u$s158.989. A diferencia de lo que ocurrió en 2022, este año el 58% de los barrios mostraron un aumento mensual en sus precios.

Los departamentos usados son los que más elevaron su precio.

El volumen de escrituras en CABA en octubre fue un 53% superior al mismo mes del año pasado, con un incremento del 22%. La cantidad de departamentos retasados disminuyó levemente, situándose en un 20%, mientras que el descuento promedio se mantiene en un 7,2%. Este factor explica el cambio en la tendencia alcista registrada desde julio.

Si hay tenemos que mencionar a los tres barrios más costosos de la Ciudad, estos son: Puerto Madero -u$s5.690 por m2-, Palermo (u$s2.999/m2) y Belgrano -u$s2.742/m2-. Mientras que los más económicos son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, con un precio de u$s996/m2, u$s1.332/m2 y u$s1.412/m2, respectivamente.