En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, en fecha 20 de mayo de 2020, entró en vigencia la Resolución General 25/2020 emitida por la Inspección General de Justicia (IGJ). Por medio de la presente Resolución, se obliga a los clubes de campo, barrios cerrados, countries y a todo otro conjunto inmobiliario organizados como asociación bajo forma de sociedad o como asociaciones civiles a que adecuen su organización como derecho real de propiedad horizontal en un plazo de 360 días, contados a partir del 22 de mayo de 2020.

Es menester destacar que, antes del año 2015, existían grises respecto del régimen legal bajo el que se debían regir estos conjuntos inmobiliarios. Ante la falta de una ley de fondo, habían adoptado diversas modalidades de organización, optando por diversas figuras de derechos reales, como combinaciones de dominio y condominio, dominio revocable, servidumbres prediales recíprocas, usufructo y propiedad horizontal, mientras que, en otros casos, se habían inclinado por constituir derechos personales.

Frente a las dificultades que provocaba pretender encuadrar el sistema en alguna de las figuras de derechos reales (y aun personales) que regulaba el Código Civil derogado, la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación, que entró en vigor el 1 de agosto de 2015, a través de la ley 26.994, ha aclarado notablemente el panorama, incluyendo el derecho real de conjuntos inmobiliarios dentro de la enumeración cerrada de derechos reales permitido, ello según lo dispuesto por el Artículo 1887 de CCCN.

El nuevo Código introdujo la tipificación y regulación de los clubes de campo y barrios cerrados o privados. entre otros

Tipificación

El nuevo Código introdujo la tipificación y regulación de estos emprendimientos modernos, denominados conjuntos inmobiliarios, quedando comprendidos en ellos: los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga. De esta manera, se conformó el nuevo derecho real de propiedad horizontal especial.

En función de ello, el CCCN dispuso que (i) todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial, y (ii) los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o en los cuales coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan el derecho de propiedad horizontal, ello según lo establecido en los Arts. 2037 al 2072 del CCCN. Sin embargo, el CCCN omitió establecer un plazo para esa adecuación ni sanciones en caso de incumplimiento de esa obligación.

Es claro, que el objetivo de la norma, fue el de acabar con el confuso panorama normativo en la materia y en pos de transformar los derechos personales en derechos reales, haciéndolos perpetuos y oponibles, tanto frente a terceros, como así también a los participantes del complejo, tal como corresponde a un derecho real, imperando el orden público. Teniendo en cuenta lo antedicho, y al no establecerse plazo alguno para la adecuación al régimen, como tampoco una sanción ante su incumplimiento, fueron unos pocos los conjuntos inmobiliarios que acataron lo establecido por la norma. Ante esta situación es que, la Inspección General de Justicia, se atribuyó la facultad de reglamentar el Código Civil y Comercial a través de la RG 25/2020.

Entre otras cuestiones la Resolución General de IGJ expresa que se detectó la existencia de más de cuarenta clubes de campo que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan bajo la figura legal de "asociaciones bajo forma de sociedad", las cuales se encuentran previstas en el artículo 3 de la Ley Nº 19.550.

Los barrios cerrados y clubes de campo deben organizarse como si fuesen de propiedad horizontal

A casi 5 años de la vigencia del CCCN, las mencionadas sociedades y otras asociaciones civiles no han acreditado el cumplimiento de la obligación de adecuación de los conjuntos inmobiliarios en los cuales son parte al régimen de propiedad horizontal. Por tal razón se ordena a que en el plazo de 360 días contados a partir del 22 de mayo de 2020, estos conjunto inmobiliarios, adecuen su organización a las previsiones normativas del derecho real de propiedad horizontal, ante el incumplimiento de lo normado, serán pasibles de la sanción de multa por hasta la suma de ARS 100.000 y deja abierta la posibilidad de iniciar acciones legales.

Entre los procedimientos a seguir para cumplir con la adecuación se menciona, entre otros, la declaración de disolución de la sociedad o asociación civil de que se trate, la redacción y aprobación del reglamento de copropiedad y la inscripción de este en el Registro Inmobiliario correspondiente.

Asimismo, se dispuso que una vez presentadas ante IGJ las constancias de la inscripción de la adecuación en el registro inmobiliario correspondiente, podrá ser cancelada la inscripción registral de la asociación bajo forma de sociedad una vez acreditada la inexistencia de pasivos en cabeza de la misma, o bien la asunción de los mismos, incluidos pasivos contingentes, por parte del consorcio de propietarios.

Concepto errado

La Resolución General de IGJ habla de "adecuar", parte de un concepto errado asimilando la "adecuación" a la "conversión". Lo que pretende es que se produzca la transformación de una sociedad anónima o asociación ya constituida, al régimen de propiedad horizontal.

De esta manera, "la tramitación deberá proceder a la disolución de la sociedad actual, mensurar los lotes y registrarlos, la constitución de un consorcio de propietarios y la redacción, aprobación del reglamento de propiedad y su inscripción en el registro inmobiliario, afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal, generar las distintas unidades y otorgar las respectivas escrituras traslativas de dominio a cada propietario".

Estos procedimientos involucran la participación de numerosos profesionales, tales como a notarios, catastros, contadores, síndicos, agrimensores, registros, municipios, cajas previsionales, administraciones tributarias, jueces, etcétera. Todo lo cual tiene clara incidencia en los tiempos que se insumirán y consecuentes costos que se originan, lo que torna difícil o imposible el cabal cumplimiento de la aludida reglamentación. A ello se sumaría el pago de honorarios profesionales, sellados e impuestos, cuyo monto también podría ser excesivamente oneroso.

Por otra parte, puede argumentarse que la Resolución General de IGJ afecta a la seguridad jurídica, tal como surge de lo expresado sobre los conflictivos temas de la jurisdicción, de los casos comprendidos y de las serias dificultades o imposibilidad de dar total cumplimiento a dicha reglamentación. Todo ello siendo agravado por la situación que nos encontramos atravesando en el marco del "aislamiento social preventivo obligatorio", decretado por el Gobierno Nacional en pos de evitar la propagación del COVID-19.

Por otra parte, el Artículo 2075 del CCCN a diferencia de la RG 25/2000, no establece plazo alguno para la adecuación, sanción por el incumplimiento ni el trámite a seguir. Y si el conjunto inmobiliario fue creado con anterioridad a esta reglamentación y conforme al derecho vigente constituye una situación jurídica consolidada, por lo que la Resolución podría ser atacada de inconstitucional, al ser lesiva de la garantía de la propiedad, según lo dispuesto por el Artículo. 17 de la Constitución Nacional y contraria al Artículo 7 del CCCN.