La diferente dinámica que evidencian los valores de oferta de venta y alquiler produjo que el rendimiento promedio de un alquiler para un departamento estándar en la ciudad de Buenos Aires se ubique ya por debajo del 2% anual.

Mientras que los valores de venta, atados a la cotización del dólar no se ajustaron en la medida de la devaluación y pasados a pesos cuando menos se triplicaron, el valor del alquiler evolucionó por debajo incluso de la inflación general, señala un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

En su evolución estuvo más en línea con la capacidad de pago de una demanda que, en la mayoría de los casos, tampoco pudo recomponer la caída del poder adquisitivo de su ingreso con respecto a la inflación y mucho menos con respecto a la devaluación.

Por otra parte, desde el sector del ladrillo alertan que la nueva ley de alquileres está generando incertidumbre y lleva a que muchos de los contratos de locación se negocien actualmente con importantes subas, que rondan el 40%.

Rentabilidad, en un mínimo histórico

En mayo pasado, la rentabilidad anual bruta promedio que obtiene un propietario se ubicó en el 1,75 % anual, según surge de comparar los valores del relevamiento trimestral de valores de publicación de venta y alquiler que en forma trimestral realiza desde el año 2005 Reporte Inmobiliario.

 

En la apertura por barrio del cuadro de rentabilidades, se observa que la máxima renta anual por alquiler se obtiene en el barrio de La Boca donde llega al 2,12 %, mientras que el valor mínimo se registra en Barrio Norte con el 1,46 % de rentabilidad anual.

Cabe señalar que esta renta, es menor aún que la registrada a partir de efectuar idéntico cálculo en el mes de febrero último cuando alcanzaba el 2,42 %, lo que representa una baja del 27,7 % del rendimiento en un trimestre, aún con una reducción del valor de oferta de venta en dólares del m2 del 4,2 % y un incremento del precio del alquiler del 6,9 % en el mismo período.

Los contratos a 36 meses generan incertidumbre y alzas de precio "preventivas".

¿De cuánto es una rentabilidad "normal"?

La rentabilidad actual representa un tercio de la que se obtenía en el año 2017, previo al proceso de devaluación acelerada del peso, cuando alcanzaba el 5,4 % anual.

Si se pretendiera igualar la renta que se obtenía por el alquiler de un departamento de dos ambientes en 2017 el valor del canon locativo actual debería subir a más del triple del actual (+211 %) pasando de $ 17.235 a $ 53.636 o bien el valor de venta de la unidad caer a una tercera parte (-67.57 %), ambos extremos teóricos improbables que se reflejen en forma práctica en la realidad del mercado.

Esta renta ya de por sí magra se reduce aún más, en cerca de un punto porcentual adicional si se descuenta la amortización del inmueble, costos de entrada y salida de la inversión, gastos de mantenimiento e impuestos y tributaciones a cargo del propietario, indica Reporte Inmobiliario.

Por último, a este escenario por precio y rentabilidad ya poco alentador para quien cede en alquiler una vivienda de su propiedad, se suma la reciente sanción de una nueva ley de alquileres que aumenta el riesgo para el propietario, lo que provocará una reducción aún mayor de la oferta de viviendas en alquiler.

Los precios de alquileres comienzan a elevarse

A la señalada merma en la rentabilidad, se agrega ahora la ley de alquileres, que ha extendido el plazo de locación desde 2 años a 3 años.

"La persona a los 36 meses va a estar pagando muy bajo, entonces los propietarios quieren iniciar a precio alto, por eso hoy están subiendo los precios a un 40%, 45% más", señaló la semana pasada Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. 

Por su parte, Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, sostuvo que "lo que más preocupa son los tres años, hay mucha gente que no vende ahora porque el mercado no se mueve pero su intención es vender".

Acerca de los valores de los alquileres, Balayan dijo a esta agencia que "si se espera que se acelere la inflación, no creo que beneficie al inquilino; el mercado solo, sin ley ajustó por salario, porque vos podes pedir lo que querés pero si el interesado que viene gana por debajo de lo que pedís, los precios terminan bajando, por eso no estoy de acuerdo en poner una ley, el freno lo puso el salario de la gente".

El asesor inmobiliario Daniel Zampone afirmó a esta agencia que "muchos propietarios están en un stand by ya que están pensando si la inversión que hicieron en ese inmueble no lo pueden disponer por tres años; la primera reacción que vemos es negativa para lo que es la reactivación inmobiliaria".

Lo que más preocupa son los tres años, hay mucha gente que no vende ahora porque el mercado no se mueve pero su intención es vender".

Expertos advierten que propietarios están expectantes ante la nueva ley 

En tanto José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló que "las dudas fundamentales son en principio el índice de actualización y el tema de que los propietarios va a tratar de extremar la calificación del inquilino porque se enfrenta a un periodo más largo y mayor incertidumbre, por el indice de actualización; esto genera mayor inquietud del propietario".

En tanto, el titular de la Defensoría del Inquilino, Fernando Muñoz, aseguró a Télam que "cada vez que el Estado intervino en la regulación de alquileres, el mercado reaccionó de la misma manera, están en una línea histórica coherente que es evitar que haya reglas y seguir como hasta ahora que ellos definen las reglas".

"Lo que hicimos con esta ley es que directamente la indexación la recuperará el Estado y recién dentro de un año vamos a tener los índices nuevos y van a ser iguales para todos los inquilinos, no como ahora que es arbitrario; están reclamando porque les quitaron la herramienta", aseguró a Télam.

Observó que "la pelea es que si controlan ellos o si son un poco más equitativas las reglas, por eso me parece que el mayor logro de esta ley es el plazo del contrato; el hecho de que sea de tres años y que el indice lo fije el BCRA a partir del IPC y el salario y anualmente, esas son las principales conquistas de los inquilinos".

"Por eso el mercado está enojado, porque perdió el control inflacionario del alquiler", resumió.