Luego del intento fallido de hacer cambios a la Ley de Alquileres del año pasado, el 2023 empezó con expectativas bastante bajas en el Congreso para este debate. El tema no fue incluido en las sesiones extraordinarias que convocó el Gobierno, por lo que propietarios e inquilinos deberán esperar a marzo, en el mejor de los casos.

El debate en la Cámara de Diputados sobre las posibles modificaciones a la norma vigente -que estableció contratos de 3 años y ajustes anuales indexados por inflación- empezó en abril de 2022 pero las diferencias entre los dos proyectos que presentaron el oficialismo y la oposición lo trabaron.

Ninguno de los dos sectores logró reunir la mayoría necesaria para llevar la discusión al recinto y someter las propuestas presentadas a votación durante el período de sesiones ordinarias que terminó el 28 de noviembre y la pelea política entre el Frente de Todo y Juntos por el Cambio obturó la posibilidad de tratarlos durante la prórroga.

Ahora, el Gobierno convocó a sesiones extraordinarias entre el 23 de enero y el 28 de febrero con una lista de 27 proyectos a discutir pero la Ley de Alquileres no figura en el temario, a pesar de la inclusión de otras iniciativas de impacto económico además del juicio político contra los jueces de la Corte Suprema que impulsa el oficialismo.

Debido a que en sesiones extraordinarias el Congreso tiene que circunscribirse a tratar el temario que define el Poder Ejecutivo, el debate sobre la ley de alquileres recién podría retomarse cuando se inicie el nuevo período de sesiones ordinarias el 1 de marzo. No obstante, el escenario legislativo no cambiaría demasiado para entonces.

Ley de Alquileres: ¿por qué será difícil que los cambios avancen este año?

La norma actual fue impulsada entre 2019 y 2020 por el entonces diputado del PRO Daniel Lipovetzky. Las críticas que despertó en el mercado inmobiliario no tardaron en trasladarse directamente a ese dirigente opositor que ahora se incorporó al equipo de campaña de la titular del partido, Patricia Bullrich.

El debate sobre la Ley de Alquileres no fue incluido en el temario de las sesiones extraordinarias por el Gobierno

Fue por esa razón que la dirigente, embarcada en su candidatura presidencial, salió días atrás a pedir que el Congreso "avance" en las extraordinarias con "aquellas cosas que son importantes" y puso como ejemplo la "derogación" de la Ley de Alquileres.

Cerrada esa posibilidad, el tema pasaría para marzo o después, pero la inminencia de la campaña electoral no ofrece buenas perspectivas para la eventual votación de los cambios que reclaman los corredores inmobiliarios e inquilinos independientes (no así las agrupaciones de inquilinos).

En los años electorales la actividad del Congreso suele ser muy baja porque buena parte de los legisladores están en campaña. A eso se suman otros dos factores: la pelea entre el oficialismo y la oposición que mantienen paralizadas desde noviembre las sesiones de Diputados y el hecho de que ambos espacios siguen sin tener los votos suficientes.

Mientras tanto, en la primera mitad de enero se registró un aumento de casi el 81% en los precios y, según el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), se prevé que para la segunda mitad alcance el 85%.

¿Qué pasó con el debate sobre los alquileres?

La ley vigente establece contratos de 3 años de duración con ajustes anuales determinados por un índice que publica mensualmente el Banco Central y que combina la evolución de la inflación (IPC) y la variación salarial (RIPTE).

Las críticas a este sistema se basan principalmente en la baja oferta de inmuebles para alquilar debido a la extensión de los contratos y en la fuerte suba de los precios que, si bien se mueve levemente por debajo de la inflación en términos anuales por la incorporación del RIPTE en el índice, impacta en el bolsillo por la diferencia de valor entre un año y otro.

La fuerte y constante suba de precios llevó a la oposición a tratar de reflotar la discusión pero no lo logró 

Esta situación llevó a que la Cámara de Diputados empezara un debate en comisiones en abril de 2022 que se extendió más de lo esperado por la falta de acuerdo. A eso le siguió la presentación de dos proyectos muy distintos de los cuales solo uno (el de la oposición) tiene el apoyo de los corredores inmobiliarios.

Después de varios meses sin avances, en octubre un grupo de diputados del PRO encabezados por Cristian Ritondo intentó reflotar el tema mediante gestiones con otros bloques de la oposición que habían firmado el dictamen pero luego, según corroboraron fuentes parlamentarias consultadas por iProfesional, le quitaron apoyo.

La idea era reunir la cantidad de firmas necesarias para convocar a una sesión especial para tratar los cambios a la Ley de Alquileres. Sin embargo, en medio de esas gestiones la Cámara baja se metió en el debate sobre el Presupuesto 2023 y, poco después la ruptura de relaciones entre el Frente de Todos y Juntos por el Cambio bloqueó todo debate en el recinto.

En diciembre la bancada oficialista incluyó el tema en la lista de proyectos a tratar para lo que iba a ser la última sesión del año. Fue la moneda de cambio para convencer a la oposición de dar quórum y salir de la parálisis legislativa, pero no lo logró.

Ley de Alquileres: ¿cómo es el proyecto de la oposición?

El proyecto de reforma que impulsa la oposición vuelve al plazo de 2 años para los contratos de alquiler, como funcionaba antes de que entrara en vigencia en 2020 la Ley 27.551. Ese será "el plazo mínimo legal" cuando no haya otro "expreso y determinado mayor", según el proyecto.

Respecto del ajuste, establece que "las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa" por intervalos de entre 3 y 12 meses. Los inquilinos y los propietarios podrán recurrir a índices oficiales para fijar el valor de continuidad del contrato si lo desean.

En el mejor de los casos, el debate podría retomarse en marzo

En el intento por reconstruir el consenso entre los bloques opositores, se planteó la posibilidad de modificar ese artículo y dejar el ajuste en 6 o 12 meses.

El dictamen opositor también propone "incentivos para incrementar la oferta" de viviendas para alquiler, como exenciones sobre el Impuesto a los Bienes Personales y a los débitos y créditos bancarios para las cajas de ahorro que se usen para el cobro de los alquileres.

¿Qué plantea la propuesta del oficialismo?

El proyecto del Frente de Todos deja el marco normativo actual tal y como está y solo propone "incentivos a la oferta de bienes inmuebles con destino habitacional" con los que apuntan a tratar de solucionar el problema de la escasez de inmuebles en alquiler que remarcaron tanto el sector de las inmobiliarias como el de los inquilinos.

Exime del impuesto sobre Bienes Personales a los inmuebles en alquiler "con destino exclusivo a casa habitación", los cuales no estarán alcanzados cuando su valor sea de hasta $30.000.000, punto coincidente con el dictamen opositor porque también se basa en los montos de la ley que rige a este tributo.

También fija un beneficio para los pequeños contribuyentes que tengan inmuebles en alquiler para vivienda. El dictamen señala que podrán seguir en el Régimen Simplificado quienes "no posean más de tres (3) unidades de explotación, sin considerar a estos fines el caso de inmuebles que sean afectados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".

Por otra parte, incorpora la obligación de que los contratos de alquiler con destino habitacional consignen "los datos bancarios necesarios de la parte locadora para recibir el pago del canon convenido por transferencia o depósito bancario".

Además, establece que "toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional" y prohíbe hacerlo en dólares.