Alquileres: en qué barrios porteños hay departamentos de 3 ambientes por menos de $800.000

El mercado de alquileres tradicional en la Ciudad de Buenos Aires permanece en plena reconfiguración: tras meses de cambios normativos, la oferta se expande con fuerza y los precios suben con menor intensidad. El dato más significativo fue el volumen de publicaciones activas: con 7.252 departamentos listados en pesos, el mercado alcanzó un nuevo récord histórico.

Esta cifra implica un salto del 1.316% frente a diciembre de 2023, cuando aún regía la ya derogada Ley de Alquileres. A modo de comparación: hace apenas un año y medio, la oferta formal era de apenas 551 unidades, según datos de Reporte Inmobiliario.

De este modo, la mayor libertad para pactar condiciones ayudó a revertir la escasez y generó un escenario más competitivo, en el que los precios comenzaron a mostrar señales de desaceleración. Así, el valor medio de los alquileres subió un 2% en julio. En lo que va del año, el incremento acumulado es del 21,5%, muy por debajo del 39% registrado en el mismo período de 2024, conforme últimos datos de Zonaprop.

Departamentos grandes lideran subas: por qué son los más caros y demandados para alquilar 

En ese escenario, hoy los departamentos más grandes encabezan las subas debido a la mayor presión sobre las unidades familiares: disgregado por tipologías, los de 4 ambientes aumentaron un 50%, seguidos por los de 3 ambientes (47,7%), 2 ambientes (46,4%) y monoambientes (41,8 por ciento).

¿Por qué se da esta dinámica? La respuesta está en la oferta y la demanda. "Las unidades de tres dormitorios son las que más escasean en el mercado. En las últimas décadas, los desarrolladores se enfocaron en construir departamentos chicos, porque era lo que buscaba el comprador inversor. La limitación, en general, era la cuota a pagar", explica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. "Cuanto más baja era la cuota, más inversores podían acceder", agrega.

Este aumento en las unidades de mayor porte, "en algunos barrios alcanzó incrementos superiores al promedio: hasta el 240%", revela Verónica Tapia, de Century 21 El Yar. Y eso se desentraña en que "suelen ubicarse en edificios con amenities o buena infraestructura, lo que se traduce en alquileres más altos".

Y existe otra divergencia clave: "A contraposición de los departamentos chicos de 1 o 2 ambientes —que suelen estar destinados a personas solas o parejas jóvenes, y con presupuestos más ajustados—, las unidades más grandes apuntan a un segmento que puede convalidar valores más altos", detalla Ignacio Mel, director de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Alquilar un departamento 3 ambientes por menos de $800.000 es posible

En líneas generales, el mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires exhibe una marcada disparidad entre barrios. Entre los más caros, Puerto Madero encabeza el ranking con un valor promedio de $1.171.421 mensuales, seguido por Palermo ($737.902) y Núñez (734.243 pesos).

En el otro extremo, Villa Lugano se posiciona como la zona más accesible, con un alquiler medio de $502.532. Versalles ($539.760) y La Boca ($573.092) completan el listado de los barrios con valores más bajos.

Al analizar y disgregar por tipología, el alquiler promedio de un departamento de 3 ambientes de 70 m2 se ubica en $896.504 mensuales.

Pero todavía hay zonas de la Capital Federal donde se puede rentar por debajo de ese valor medio: 

• Villa Lugano: $695.600
• Constitución: $744.900
• Vélez Sarsfield: $760.300
• San Nicolás: $766.800
• Monserrat: $776.100

Y entre los que superan apenas la barrera de los $800.000 se alistan Balvanera ($805.100), Parque Patricios ($808.600) y Villa Luro (815.200 pesos).

En el extremo opuesto, dejando por fuera a Puerto Madero —donde la mayoría de las publicaciones están en dólares—, los barrios con los alquileres más altos para departamentos de tres ambientes son Villa Ortúzar, con un promedio de $1.096.500 mensuales, seguido de Núñez ($1.046.200), Villa Devoto ($1.042.800, Palermo ($1.034.000) y Villa Urquiza (1.032.800 pesos).

Un escalón más abajo, con valores que rondan el millón de pesos, aparecen los barrios del corredor norte como Colegiales ($1.023.900), Saavedra ($1.010.700), Belgrano ($1.001.600) y Coghlan (1.001.200 pesos).

¿Cuál es el tiempo promedio de alquiler?

En la Ciudad, hay entre 1.800 y casi 2.800 departamentos de tres ambientes disponibles para alquilar. La mayor concentración de esta oferta se encuentra en Palermo, Recoleta, Caballito, Belgrano y Almagro, que siguen siendo zonas clave dentro del mercado. El 60% de la oferta se la llevan esos barrios.

Así las cosas, los tiempos promedio para lograr alquilar una propiedad se ampliaron. "Donde antes se alquilaban rápidamente, ahora puede llevar semanas o meses", asegura Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Pero todo depende, principalmente, del precio de salida al mercado. "Si el valor está bien ajustado al tipo de contrato, en dos semanas debería estar alquilado", destaca Gómez Picasso. Otros referentes del sector, como Mel, señalan que el plazo puede ser más extenso: "En promedio, demora entre 60 y 75 días, aunque puede llegar hasta 90, dependiendo del tipo de propiedad, el precio y factores como el monto de las expensas".

"Las tipologías más cuestan alquilar son las de tres o cuatro ambientes", según Gabriel Brodsky, chairman de Grupo Predial. A veces porque "necesitan refacciones y la unidad no está lista para mudarse de inmediato, pero en especial por el elevado costo de las expensas", incluso dentro de barrios medios.

En contraste, otros especialistas consultados advierten que, actualmente, los monoambientes son los más difíciles de alquilar. La principal razón es la sobreoferta, especialmente en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires, donde —por una diferencia de precio no tan significativa— es posible acceder a unidades de un dormitorio.