Terrenos más caros y proyectos frenados: el impacto del nuevo Código Urbanístico en la construcción en la Ciudad

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires enfrenta un escenario de incertidumbre tras la aprobación de la reforma del Código Urbanístico (CUR) por la Legislatura porteña a fines de 2024. Analistas y desarrolladores advierten que la normativa podría reducir la capacidad constructiva en diversas zonas, encarecer la tierra y frenar nuevos proyectos. Según estimaciones del sector, los valores de los terrenos podrían aumentar hasta un 40%, con un efecto directo en el precio final de las viviendas.

La reforma limita la posibilidad de edificar en barrios residenciales donde antes se admitía mayor densidad. Como resultado, los ingresos por renta urbana se concentran en quienes poseen terrenos, sin un incremento proporcional en la superficie construida. Desde este enfoque, el aumento del valor de la tierra no se traduce en mayor acceso a vivienda, sino en un incremento de precios para los compradores.

Hasta ahora, los efectos sobre los precios no son completamente visibles debido a que los costos de construcción se mantienen en niveles elevados. En agosto, el valor en dólares para edificar cayó un 2,3%, pero permanece 107% por encima del nivel registrado en octubre de 2023 y triplica los valores de 2020. Analistas sostienen que cuando los costos de construcción se estabilicen, la presión sobre el precio de los inmuebles será más evidente.

Especialistas indican que la transferencia de ingresos hacia los propietarios de suelo es uno de los puntos centrales de la reforma. La normativa concentra beneficios en quienes poseen terrenos en zonas previamente urbanizables, sin aumentar la oferta de metros cuadrados disponibles.

Objetivos del Código Urbanístico Reformado

El CUR busca equilibrar el desarrollo urbano entre el norte y el sur de la Ciudad. Una de las herramientas principales es la Capacidad Constructiva Adicional (CCA), que permite generar metros cuadrados en barrios del sur como Lugano, Pompeya, Constitución, Barracas, La Boca y Villa Olímpica, y transferirlos a zonas de alto valor como Palermo, Belgrano o Núñez. Además, el sistema prevé incentivos por la preservación de edificios patrimoniales y la cesión de espacios verdes.

El propósito de estas medidas es fomentar la creación de una "Ciudad Policéntrica" y promover la mixtura de usos urbanos. Sin embargo, hasta el momento no se han iniciado expedientes bajo este esquema; el modelo se encuentra en etapa de análisis y consultas. Por su parte, la Legislatura porteña definió Áreas de Desarrollo Prioritario en Constitución, Avellaneda y Pompeya, acompañadas de planes de infraestructura y financiamiento para impulsar la ejecución de los proyectos.

Pese a los objetivos planteados, existen cuestionamientos sobre la efectividad de la reforma. Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, señaló que la medida podría incrementar hasta un 40% el precio final de las propiedades, beneficiando exclusivamente a los dueños de tierra y no a los futuros compradores. La modificación no genera un aumento en la construcción de metros cuadrados disponibles.

Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, indicó que la suba aún no se refleja plenamente debido a los costos de construcción elevados. A medida que esos costos se estabilicen, la presión sobre los precios será más visible. Por su parte, Alan Schachter, arquitecto y consultor especializado, advirtió que la normativa introduce demoras y discrecionalidad en la aprobación de proyectos, ya que gran parte de las iniciativas depende de la interpretación de funcionarios de la Dirección General de Interpretación Urbanística.

Restricciones y discrecionalidad en el mercado

El procedimiento de revisión genera un mercado paralelo de terrenos con planos aprobados, más buscados por desarrolladores para evitar la incertidumbre. Según Schachter, el sistema carece de transparencia y genera trabas que desalientan la inversión. Por su parte, Bustos señaló que los beneficiarios de la reforma son principalmente quienes poseen terrenos sobre avenidas, mientras que en otras zonas se perdió capacidad constructiva.

Levrio advirtió que la discusión pública se centró en reclamos puntuales de vecinos, sin un plan de ciudad de largo plazo. El debate sobre densificación y mixtura de usos se limita a cuestiones locales, lo que, según especialistas, dificulta la planificación urbana eficiente.

La implementación del CUR tiene impactos diferenciados según la zona. En barrios como Villa Ortúzar, Villa del Parque y Núñez, la capacidad constructiva se redujo tanto en altura como en profundidad, devaluando terrenos y limitando proyectos de escala. La restricción afecta directamente el valor de las viviendas y la posibilidad de desarrollar proyectos más amplios.

En la zona sur, la autoconstrucción, principal vía de acceso a vivienda para muchas familias, quedó prácticamente limitada. Esto restringe la formalización de viviendas y el acceso al crédito, manteniendo a miles de familias en situaciones informales. Los incentivos de la CCA, diseñados para estimular desarrollos en el sur, no habrían tenido un efecto significativo según Bustos, ya que benefician a un grupo reducido de desarrolladores.

Comparaciones internacionales y oportunidades locales

Especialistas señalaron que Buenos Aires mantiene oportunidades que otras capitales ya no tienen. Según Levrio, tres de cada cuatro construcciones en la ciudad son de planta baja con un piso, lo que genera percepción de saturación pese a la baja densidad real. Destacó que la ciudad aún puede densificar áreas consolidadas si se establecen reglas claras y previsibles.

Se mencionó también la experiencia europea, donde regulaciones excesivas han derivado en crisis habitacionales, y la de Santiago de Chile, donde la expansión periférica generó problemas de movilidad. En este contexto, la regulación porteña actual puede limitar la capacidad de Buenos Aires para aprovechar la densificación de manera ordenada.

Otro problema identificado es la falta de previsibilidad. Bustos indicó que cada tres o cuatro años se interrumpe la construcción a la espera de cambios en el CUR, dificultando la planificación a largo plazo. La primera revisión de 2021 había corregido errores técnicos y generado expectativas de mayor claridad, pero la última reforma introdujo restricciones que, según especialistas, podrían resultar inviables.

El Microcentro porteño y la reconversión de oficinas

El Microcentro porteño también enfrenta desafíos específicos. Schachter señaló que, aunque la zona posee infraestructura y arquitectura con potencial, existen barreras regulatorias para reconvertir oficinas en viviendas. La normativa de propiedad horizontal exige unanimidad entre copropietarios para cambiar el uso de inmuebles, lo que complica la reconversión de edificios y limita la oferta de vivienda en áreas centrales.

El diagnóstico compartido por especialistas indica que la reforma del CUR encarece la tierra, limita la ejecución de proyectos y concentra los beneficios en un número reducido de actores. La falta de un plan integral de ciudad y de criterios claros de desarrollo urbano dificulta la implementación de políticas efectivas a largo plazo.

Bustos concluyó que las decisiones urbanísticas requieren planificación sobre áreas a preservar, reconvertir o renovar, y que sin una visión clara de la ciudad futura, los códigos de construcción quedan sujetos a fracaso. Levrio agregó que es fundamental basar las políticas en evidencia y datos, en lugar de debates improvisados, para lograr una ciudad más compacta y accesible.