Alquileres: cuánto suben los contratos y qué opciones hay para negociar

El mercado de alquileres atravesó en febrero una etapa de transición marcada por la convivencia de dos marcos contractuales diferentes. Mientras aún subsisten acuerdos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020 —derogada posteriormente—, también avanzan los contratos celebrados tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023, que habilitó una mayor libertad entre las partes para definir plazos y mecanismos de actualización.

En este escenario, los inquilinos que deben afrontar un ajuste este mes se encuentran con incrementos dispares según el tipo de contrato vigente. A la vez, propietarios e intermediarios inmobiliarios redefinen condiciones y modalidades de actualización en un contexto donde la negociación recuperó un papel central.

Cuánto aumentan los contratos según el esquema vigente

Durante febrero de 2026, los contratos firmados hasta diciembre de 2023 bajo la ley anterior continuaron ajustándose mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central. De acuerdo con los datos oficiales, el incremento anual correspondiente al mes de febrero es del 34,6%.

Este índice aplica a los contratos celebrados bajo la normativa derogada y representa una de las últimas actualizaciones relevantes para ese universo, ya que dichos acuerdos se extinguirán progresivamente hacia fines de 2026.

Un ejemplo concreto permite dimensionar el impacto. Para un contrato con un valor inicial de $500.000, el ajuste anual del 34,6% eleva el nuevo alquiler a $673.000. Se trata de incrementos concentrados en una única actualización anual, lo que implica un salto significativo en el valor mensual.

En paralelo, los contratos firmados desde enero de 2024 bajo el régimen habilitado por el DNU presentan un esquema diferente. Allí, las actualizaciones son más frecuentes pero de menor magnitud porcentual. En febrero se observan incrementos del 6,08% para ajustes trimestrales, 8,22% para cuatrimestrales y 12,81% para semestrales.

Tomando como referencia un alquiler de $500.000, un ajuste trimestral del 6,08% lleva el valor a $530.400. En el caso de una actualización cuatrimestral del 8,22%, el nuevo monto asciende a $541.100. Si el esquema pactado es semestral con un 12,81%, el alquiler pasa a $564.050.

Estos números muestran dos lógicas distintas. Por un lado, contratos heredados con aumentos más espaciados pero más pronunciados. Por otro, acuerdos nuevos que distribuyen los incrementos a lo largo del año, con subas más moderadas en cada instancia.

Qué opciones hay hoy para negociar y qué puntos revisar

Con el nuevo marco de mayor libertad contractual, la modalidad de actualización dejó de estar predeterminada por ley y pasó a depender de lo que acuerden propietario e inquilino, siempre que se trate de nuevos contratos. Según especialistas del sector inmobiliario, no existe una fórmula única que resulte conveniente en todos los casos.

El perfil del inquilino, el tipo de ingresos y la previsibilidad de su situación económica hacen que una opción se destaquen por encima de otra. En este sentido, para algunos puede resultar más conveniente un ajuste trimestral que evite saltos abruptos.

En cambio, para otros, una actualización más espaciada puede ofrecer mayor estabilidad durante varios meses. En el mercado actual predominan los ajustes trimestrales o cuatrimestrales, tanto por IPC como por ICL.

Durante 2025, el comportamiento del ICL mostró etapas de variación frente a la inflación: en ciertos períodos se ubicó por debajo del IPC y en otros lo superó. En los últimos meses, la brecha entre ambos indicadores se redujo, lo que explica que continúe siendo utilizado incluso en contratos nuevos.

Además de la periodicidad y el índice, el contrato volvió a convertirse en el eje central de la relación. Con menos regulaciones obligatorias, cobra mayor importancia la redacción detallada de cada cláusula.

Entre los puntos que se recomienda dejar claramente establecidos figuran las penalidades por mora: desde cuándo se considera atraso en el pago y qué tasa de interés se aplicará. También resulta relevante definir la obligación de enviar comprobantes de pago de expensas, servicios y tasas, especialmente en un contexto donde muchas boletas se gestionan de forma digital.

Otro aspecto a precisar es la posibilidad de visitas del propietario al inmueble. Si el contrato contempla esta opción, debe especificarse cómo se notificará, con qué antelación y en qué condiciones podrá realizarse la inspección.

Las cláusulas sobre mascotas y ruidos molestos también suelen generar conflictos, sobre todo en edificios sujetos a reglamentos de copropiedad. Dejar asentadas estas condiciones desde el inicio contribuye a reducir desacuerdos posteriores.

Uno de los momentos más sensibles de la relación contractual es la devolución del inmueble. El depósito debe ser reintegrado al finalizar el contrato y no puede imputarse a alquileres impagos ni a eventuales indemnizaciones. El inquilino, por su parte, debe entregar la propiedad en buen estado, sin deudas y con los servicios dados de baja.

En este punto suelen incorporarse herramientas como inventarios detallados, planillas de estado y cláusulas específicas sobre pintura. Al ingresar al inmueble, el inquilino dispone de un plazo —habitualmente 30 días— para informar desperfectos. Fotografías y videos pueden servir como respaldo para ambas partes.

En un contexto donde los costos de mantenimiento son elevados, la claridad en estos aspectos resulta clave. Pintar un departamento, por ejemplo, puede representar un gasto equivalente a varios meses de alquiler, por lo que las condiciones deben quedar expresamente pactadas para ambas partes.