Los 3 barrios de Buenos Aires donde los alquileres ofrecen una rentabilidad más alta

En febrero, los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) comenzaron a mostrar señales de aumento en la rentabilidad: una propiedad promedio actualmente ofrece un rendimiento anual de 5,33% en dólares, y el tiempo estimado para amortizar la inversión se reduce a 18,8 años. Esto supone 2,3 años menos que en febrero de 2025, según el último informe de Zonaprop, lo que mejora las perspectivas para quienes buscan recuperar su capital en menor tiempo.

En retrospectiva, durante el pleno confinamiento de junio de 2020, invertir en propiedades para alquilar resultaba poco atractivo: la rentabilidad anual apenas llegaba al 2,04% y recuperar el capital podía demorar más de 49 años. No obstante, para diciembre de 2023, la situación se transformó por completo: los retornos subieron a 5,75% anual, el nivel más alto desde 2013, con una reducción del plazo de recuperación a 17,4 años.

Villa Lugano: el barrio donde se recupera más rápido la inversión

Después de varios años difíciles para el mercado, el alquiler volvió a ser una variable clave para analizar una inversión. "Hoy, muchos inversores están mirando primero la renta y después el barrio", asevera el analista del mercado para Zipcode, Daniel Bryn. En este sentido, los contrastes se hacen más evidentes: los retornos oscilan entre un 3% y más del 9%, según el perfil y la estrategia de cada inversor.

Los barrios más atractivos para obtener ingresos por alquiler, con rendimientos muy superiores al promedio general, son:

• Villa Lugano: 9,6%
• Nueva Pompeya: 8%
• La Boca: 7,5%

Así, los barrios del sur de la Ciudad muestran hoy rentabilidades más altas, principalmente porque "el precio de entrada es mucho menor", detalla el economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, Juan Manuel Vázquez Blanco. Con valores promedio que, en algunos casos, "oscilan entre u$s1.000 y u$s1.200 el m2, la relación entre el valor de compra y la renta mejora de manera significativa", precisa.

Es que la rentabilidad más alta aparece en barrios donde el valor de compra es relativamente bajo, pero la demanda de alquiler existe. Estas zonas "tienen precios de entrada mucho más accesibles que el corredor norte, por lo que el alquiler representa una proporción mayor del valor de la propiedad", explica Bryn. En algunos casos, "la renta anual supera al promedio de los valores de la Ciudad, que ronda el 5-6 por ciento".

De todas maneras, siempre es importante analizar cada microzona, advierte Ezequiel Wierzba, fundador de Click: "La cercanía al transporte, a avenidas o a polos comerciales puede marcar una gran diferencia tanto en la velocidad del alquiler como en la liquidez al momento de vender", explica el experto. Dentro de un mismo barrio, "puede haber cuadras con buena dinámica y otras con menor demanda, más vacancia o menor liquidez al vender. Por eso, en estas zonas, el análisis de la ubicación específica resulta clave", agrega Bryn.

Otros "conglomerados" que permiten recuperar la inversión más rápido a través del alquiler tradicional, según los expertos, son Floresta, Balvanera y Constitución, donde el retorno anual supera claramente el promedio. También en Almagro, Caballito, Monserrat y Flores existen zonas donde los compradores pueden apostar tanto por la valorización como por mejorar sus rentas.

No obstante, en zonas como Palermo o ciertos sectores de Belgrano, este proceso también puede acelerarse si la propiedad se destina al alquiler temporario o turístico, ya que los valores suelen ser más altos y, en muchos casos, dolarizados.

Los nuevos favoritos para invertir en propiedades

Hoy se pueden identificar tres enfoques principales de inversión: "Los barrios del sur y del centro, orientados a obtener alta rentabilidad; los barrios intermedios, con potencial de valorización; y los barrios del corredor norte, pensados para inversión patrimonial", precisa Vázquez.

"Por eso, la elección depende mucho del objetivo del inversor: flujo de alquiler, valorización del activo o liquidez a futuro", destaca Bryn. Según su análisis, los barrios que hoy se alinean con estas categorías son:

• Para renta alta: La Boca, Floresta, Constitución y Mataderos.
• Para seguridad patrimonial: Palermo, Belgrano y Núñez, que ofrecen menor renta, pero mayor estabilidad y liquidez.
• Para equilibrio entre renta y liquidez: Caballito, Villa Crespo, Almagro y Chacarita.

Por otro lado, aparecen barrios intermedios o emergentes que vienen creciendo fuerte y empiezan a captar cada vez más interés inversor porque permiten entrar con tickets más bajos y tener mejores rendimientos. Por ejemplo, "Chacarita, Villa Crespo, Barracas, Parque Patricios o La Paternal son algunos ejemplos", alista el fundador de Click.

"Son zonas bien conectadas, con desarrollo gastronómico o polos de trabajo y todavía tienen valores del metro cuadrado más accesibles que barrios consolidados cercanos", aclara. Y están captando demanda de jóvenes y de nuevos desarrollos inmobiliarios, "lo que genera una dinámica interesante de revalorización", resalta Bryn.

La brecha de propiedades nuevas vs. usadas

"Las propiedades a estrenar suelen rendir mejor en barrios en crecimiento o en transformación urbana", señala Ezequiel Wierzba. En contraste, en los barrios consolidados, el mercado de usados ofrece oportunidades más atractivas: los precios aún se mantienen por debajo de los máximos históricos y el stock sigue siendo abundante, lo que permite encontrar buena renta según la ubicación y el tipo de unidad.

Juan Manuel Vázquez agrega que los inmuebles nuevos "tienen valores más altos porque el costo de construcción en dólares se incrementó con fuerza en los últimos años, lo que se refleja directamente en el precio final a través del costo de reposición, que es lo que consideran los desarrolladores". Y agrega: "Acá puede haber revalorización, pero los compradores actuales son principalmente usuarios finales".

En algunas franjas del sur y oeste de la ciudad, la diferencia entre propiedades nuevas y usadas alcanza niveles extremos, mostrando mercados que parecen hablar idiomas distintos. Por ejemplo:

• Núñez: nuevos u$s5.029/m2 vs. usados u$s2.026/m2
• Monserrat: nuevos u$s2.857/m2 vs. usados u$s1.669/m2
• Mataderos: nuevos u$s2.133/m2 vs. usados u$1.182/2
• Liniers: nuevos u$s2.348/m2 vs. usados u$s1.398/m2

En cambio, en los barrios más consolidados del corredor norte, las diferencias son mucho más moderadas. En Belgrano, los departamentos nuevos apenas superan en un 24% a los usados, y en Palermo la brecha alcanza el 32%. Allí, la llegada de nuevos proyectos impacta menos en los precios: el mercado es más homogéneo y combina con equilibrio la modernidad de lo nuevo con la estabilidad de lo tradicional.