El sector del GBA que lidera las subas y los precios de los departamentos crecen el doble que en la Ciudad

El negocio inmobiliario volvió a mostrar comportamientos inesperados en el inicio de 2026. Mientras la recuperación general avanza con cautela, el sur del Gran Buenos Aires se despegó del resto y lideró la suba de valores de los departamentos, superando tanto a la Ciudad de Buenos Aires como a los corredores norte y oeste.

En el primer trimestre, los precios de venta en el sur crecieron un 0,9%, más del doble que en CABA, donde el alza fue del 0,4%, de acuerdo con datos de Zonaprop. El valor medio del metro cuadrado alcanzó en el tercer mes del año los u$s1660 en marzo, consolidando a esta zona como la de mejor desempeño relativo dentro de un mercado que aún opera con freno.

El sur acelera en marzo y vuelve a marcar la diferencia

Si se observa únicamente marzo, el patrón se repite: el sur registró un incremento del 0,4%, mientras que norte, oeste y CABA avanzaron apenas un 0,2%. En el acumulado del año, los aumentos llegan al 0,6% en zona norte, 0,5% en oeste y 0,4% en la Ciudad.

Sin embargo, este rebote es más tenue que el de 2025, cuando en el mismo período se había registrado una suba del 1,5%. Además, los valores actuales continúan aproximadamente un 17% por debajo del pico registrado en julio de 2019, dejando en evidencia un mercado activo en operaciones, pero aún con trabas profundas.

Así se distribuyen los precios de los departamentos en el conurbano

Las brechas entre zonas siguen siendo marcadas:

GBA norte (los valores más altos)

• 2 ambientes: u$s117.092
• 3 ambientes: u$s177.945
• Promedio: u$s2381/m²

GBA sur (nivel intermedio)

• 2 ambientes: u$s85.305
• 3 ambientes: u$s117.054

GBA oeste (las opciones más accesibles)

• 2 ambientes: u$s79.923
• 3 ambientes: u$s112.696
• Promedio: u$s1576/m²

Mapa por barrios: extremos dentro de cada zona

Sur

Valores más altos:

• Tristán Suárez: u$s2930/m²
• Don Bosco: u$s2532/m²
• Juan María Gutiérrez: u$s2322/m²

Valores más bajos:

• Don Orione: u$s587/m²
• San José: u$s638/m²
• Olmos: u$s682/m²

Oeste

Valores más altos:

• Villa Udaondo: u$s2659/m²
• Ituzaingó: u$s1996/m²
• Sáenz Peña: u$s1876/m²

Valores más bajos :

• Paso del Rey: u$s822/m²
• Gregorio de Laferrere: u$s819/m²
• Parque San Martín: u$s755/m²

Norte:

Valor más alto:

• La Lucila: u$s3884/m²

Comparación con CABA:

• Supera a barrios premium (excepto Puerto Madero)

Valor más bajo:

• Barrio Infico (San Fernando): u$s914/m²

La cotización elevada de La Lucila no es casual: combina un entorno tranquilo y consolidado con acceso al río, áreas verdes y una infraestructura urbana que facilita la vida diaria. A esto se suma una propuesta gastronómica activa, buena conexión con otros puntos del AMBA y una fuerte presencia de colegios bilingües, un factor muy valorado por las familias.

Alquileres: cuánto cuesta vivir en cada zona

Los valores de renta también muestran diferencias:

• GBA sur: $598.588 (2 amb.) y $811.540 (3 amb.)
• GBA oeste: $606.843 y $783.239
• GBA norte: $772.380 y $1.092.911

En términos de variación, los incrementos mensuales se ubicaron entre 1,9% y 2,3%, mientras que el acumulado anual oscila entre 6,1% y 7,3%, por debajo de la inflación en dólares (8,5%).

• En el sur, Canning es el punto más caro para alquilar (2 amb. a $813.757), mientras que Luis Guillón ofrece los valores más bajos.
• En el norte, La Lucila vuelve a liderar, mientras que José C. Paz Centro aparece como la opción más económica.
• En el oeste, Sáenz Peña encabeza los precios y Paso del Rey se ubica como el más accesible.

Rentabilidad: el sur, el favorito de los inversores

El rendimiento de los alquileres frente al valor de compra muestra al sur como la zona más atractiva: alcanza un retorno bruto del 6,97% anual. Esto implica que se necesitan 14,3 años para recuperar la inversión, un plazo que se redujo notablemente respecto del año anterior.

Villa Elvira lidera en rentabilidad (10,2%), mientras que Don Bosco presenta los niveles más bajos (3,7%).

En el norte, la rentabilidad promedio es del 6,20% anual (16,1 años de recupero), con Virreyes como mejor opción (9,2%) y La Lucila como la menos rentable (4,2%).

En el oeste, el retorno llega al 6,84% anual, con un período de recupero de 14,6 años. Gregorio de Laferrere se destaca con 10,1%, mientras que Ituzaingó se ubica en el extremo inferior (5,8%).

Un rebote con límites

Aunque los datos muestran señales de recuperación, el mercado inmobiliario aún está lejos de una reactivación plena. Las subas son moderadas, heterogéneas y siguen condicionadas por factores macroeconómicos.

El sur del GBA, sin embargo, logró posicionarse como la sorpresa del comienzo de 2026, marcando el ritmo en un escenario que todavía se mueve con cautela.