Alquileres: el cambio fiscal que puede aumentar fuerte los ingresos de los propietarios

El mercado inmobiliario argentino entra en una nueva etapa tras la reglamentación del Decreto 406/2026 y la implementación de la Ley de Modernización Laboral, que introduce una modificación clave: la eliminación del Impuesto a las Ganancias sobre los ingresos provenientes del alquiler de viviendas y determinadas operaciones de venta.

Se trata de un cambio con impacto directo en la rentabilidad de los propietarios, que ahora podrían ver incrementados de forma significativa sus ingresos netos por el simple hecho de quedar exentos del tributo.

Qué cambia con la nueva normativa y por qué impacta en la rentabilidad

La medida establece que las ganancias por alquileres destinados a vivienda única y permanente quedan exentas del Impuesto a las Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas. El beneficio se aplica con efecto retroactivo al 1° de enero de 2026.

A su vez, se elimina el impuesto cedular del 15% que gravaba la diferencia entre precio de compra y venta de inmuebles adquiridos desde 2018, lo que facilita la rotación de propiedades y reduce la carga impositiva en operaciones de compraventa.

Desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) destacan que el efecto de la medida puede ser significativo en términos de ingresos. De acuerdo con estimaciones técnicas, un propietario alcanzado por la alícuota máxima podría mejorar su rentabilidad neta en torno a un 60%.

Para ejemplificar el impacto, un alquiler de $700.000 mensuales (equivalente a $8.400.000 anuales) que antes podía estar alcanzado por Ganancias según la situación fiscal del contribuyente, ahora queda completamente exento. Esto implica un incremento directo en el ingreso disponible del propietario.

Más incentivo para alquilar y vender

El presidente de la CAMESI, Mariano García Malbrán, sostuvo que durante años la carga tributaria desincentivó decisiones clave como alquilar, vender o reinvertir en propiedades.

"En un país con déficit habitacional, reducir impuestos sobre la actividad inmobiliaria no es un beneficio sectorial: es una medida que impacta directamente en la vida cotidiana de las personas", señaló.

En esa línea, destacó que el nuevo esquema "premia la formalidad en lugar de castigarla", ya que incentiva a registrar contratos y formalizar las operaciones.

Más circulación de propiedades y el cambio que reordena el mercado

La eliminación del impuesto cedular también impacta en el mercado de compraventa, donde antes la carga fiscal podía condicionar decisiones de venta o reinversión.

Con el nuevo esquema, se busca:

• Facilitar la circulación de inmuebles
• Reducir trabas operativas
• Mejorar la dinámica del mercado

"El nuevo esquema fiscal abre una ventana de oportunidad para reactivar operaciones postergadas y aumentar la oferta de viviendas", concluyó el titular de CAMESI.

Si bien desde el sector advierten que estas medidas no resuelven por sí solas el problema habitacional, sí representan un cambio estructural que reduce la carga impositiva, incentiva la formalidad y mejora el rendimiento de los propietarios en el mercado de alquileres.