Cómo se construyen los departamentos más baratos y el secreto detrás de su precio

Comprar un departamento nuevo implica mirar mucho más que el precio de publicación. Detrás del valor final de una propiedad existe una estructura de costos que incluye el terreno, los materiales, la mano de obra y el financiamiento de la construcción.

En un mercado donde el crédito todavía tiene un alcance limitado y los costos de obra presionan sobre los márgenes, los desarrolladores recurren a distintas estrategias para llevar adelante nuevos proyectos.

Una de ellas es el canje por metros cuadrados, un mecanismo que permite avanzar con una construcción sin tener que desembolsar todo el dinero desde el comienzo.

La modalidad puede involucrar tanto al propietario de un terreno como a empresas proveedoras de materiales. A cambio de sus aportes, reciben una determinada cantidad de metros cuadrados del proyecto una vez terminado.

Cómo funciona el canje de metros cuadrados

El mecanismo es relativamente sencillo. Un propietario aporta un terreno para que allí se desarrolle un edificio y, en lugar de cobrar todo el valor del inmueble en efectivo, acuerda recibir departamentos u otras unidades terminadas.

De esta manera, el desarrollador consigue uno de los principales componentes de cualquier proyecto inmobiliario sin tener que afrontar su costo íntegramente al inicio de la obra.

Pero el esquema no se limita a los terrenos. También puede utilizarse con empresas que suministran materiales necesarios para levantar el edificio.

Según explicó Mauro Squillari, de Tucson, algunos de los primeros insumos que pueden incorporarse mediante esta modalidad son "el hormigón y el acero", explica.

A partir de allí, el acuerdo puede extenderse a otros productos utilizados durante la construcción, como sanitarios, revestimientos, griferías o mármoles.

Cómo construyen los desarrolladores cuando no tienen crédito

La importancia de este mecanismo se entiende mejor al observar una de las dificultades que atraviesa actualmente el negocio inmobiliario: el acceso limitado al financiamiento.

Cuando un desarrollador no cuenta con un crédito bancario para cubrir todos los costos de una obra, puede recurrir a acuerdos con los distintos participantes del proyecto.

El canje funciona entonces como una herramienta para distribuir el financiamiento de la construcción entre quienes participan del desarrollo.

Santiago Vitali, fundador de De.DE., resumió parte de esta lógica al explicar que el desarrollador puede asumir compromisos en metros cuadrados futuros en lugar de afrontar determinados costos de manera inmediata. "Nosotros canjeamos en el proyecto y nos endeudamos en metros cuadrados, entonces dejamos el costo abierto", señaló.

Esto significa que la herramienta puede facilitar el comienzo de una obra, aunque también introduce riesgos que deben ser contemplados desde el inicio.

¿El canje permite vender departamentos más baratos?

El uso de esta modalidad no significa automáticamente que un departamento terminado vaya a tener un precio menor que otra propiedad similar.

El beneficio para el desarrollador está principalmente en cómo estructura el financiamiento y distribuye los costos del proyecto. Al reducir la necesidad de desembolsar dinero en efectivo desde el comienzo, puede modificar la ecuación económica de una obra.

Por eso, el canje debe entenderse como una herramienta financiera dentro del desarrollo y no como una fórmula que garantice por sí sola un departamento barato.

Además, el resultado final dependerá de variables como:

• el precio del terreno,
• el costo de los materiales,
• la mano de obra,
• la ubicación
• el valor al que puedan venderse las unidades

El riesgo que aparece cuando los costos de construcción suben

Existe otro aspecto que puede afectar al desarrollador: cuando el acuerdo se pacta en metros cuadrados, parte del costo queda atado a la evolución de la obra.

Si los materiales o la mano de obra aumentan durante la construcción, la rentabilidad prevista inicialmente puede modificarse.

El factor tiempo también adquiere importancia. El desarrollador asume un compromiso de entrega con quien aportó el terreno o los materiales, incluso si las condiciones del mercado cambian durante el proceso.

"Llega un momento en donde estás apurado a lanzar igual. Entonces, te tenés que lanzar al mercado, aunque las condiciones no sean las ideales", explicó Vitali.

Por eso, el canje puede facilitar el acceso a recursos para comenzar un proyecto, pero también obliga a calcular cuidadosamente los costos futuros.

Qué significa para quien quiere comprar un departamento

Para el comprador, conocer cómo se financió una obra puede aportar información adicional, pero no debería ser el único criterio para elegir una propiedad.

El precio por metro cuadrado, la ubicación, las características del proyecto, la calidad constructiva, el avance de la obra y los antecedentes del desarrollador siguen siendo variables centrales.

También es importante observar el momento en el que se realiza la compra. Una unidad adquirida durante la etapa inicial de un proyecto puede tener un valor diferente al de un departamento terminado, justamente porque el comprador está asumiendo parte del riesgo asociado al proceso de construcción.

En definitiva, el canje de metros cuadrados permite que terrenos y materiales se conviertan en parte del financiamiento de una obra:

• Para el desarrollador, una alternativa ante la falta de crédito.
• Para el comprador, una forma de conocer cómo se estructura el costo de una obra.

Pero que una obra se financie mediante canje no significa necesariamente que el departamento sea más barato. La verdadera diferencia estará en cómo se combinan los costos, el financiamiento y el precio final al que se ofrecen las unidades.