El mercado inmobiliario analiza los nuevos créditos hipotecarios, que tendrán cuotas del valor de un alquiler

El Gobierno anunció este miércoles un nuevo esquema para ampliar la oferta de créditos hipotecarios y facilitar el acceso a la primera vivienda. La iniciativa utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para ofrecer a los bancos fondeo a mayor plazo y, de esta manera, permitirles aumentar su capacidad de otorgar préstamos.

El programa contempla hasta $2 billones y se instrumentará mediante licitaciones sucesivas de plazos fijos. La primera licitación está prevista para la próxima semana y comenzará con $200.000 millones.

En cada convocatoria, cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto total licitado y, una vez constituido el depósito, tendrá 90 días corridos para aplicar los fondos al esquema de financiamiento.

Según explicó el ministro de Economía, Luis Caputo, el mecanismo busca que los bancos puedan acceder a fondeo de mayor plazo y, a cambio, ampliar la oferta de créditos para primera vivienda.

El objetivo es atacar uno de los principales problemas del sistema hipotecario: los bancos captan depósitos a plazos relativamente cortos, mientras que los préstamos para vivienda se extienden durante muchos años.

Qué condiciones tendrán los nuevos créditos hipotecarios 

De acuerdo con Caputo, para las colocaciones a un año se estableció un rendimiento mínimo de UVA 2,5%, mientras que para las colocaciones a cinco años será de UVA 4,5%.

A cambio de este fondeo, los bancos deberán ofrecer créditos hipotecarios para primera vivienda, con una tasa máxima de UVA 7,5%, aunque podrán competir con tasas inferiores a ese techo.

Los créditos tendrán un plazo mínimo de 15 años y un límite de hasta 150.000 UVA por préstamo. Además de la compra, podrán destinarse a la construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.

Qué propiedades podrán comprar con el nuevo crédito

El esquema apunta principalmente al segmento medio del mercado. Conforme con el analista del mercado de Zipcode Daniel Bryn, el monto máximo de 150.000 UVA equivale actualmente a unos u$s204.000 de crédito y, con un financiamiento del 75% del valor de la propiedad, permitiría acceder a inmuebles de hasta aproximadamente u$s270.000-$280.000.

Bryn advierte que se trata de una franja donde ya se concentra buena parte de la oferta y la demanda: "Los departamentos de dos y tres ambientes representan el 74% del stock en GBA Norte, mientras que en CABA los departamentos concentran el 38% de la demanda y los PH otro 26%". Por tal motivo, el impacto estaría más concentrado en propiedades de valor medio que en el segmento premium.

Cuánto sería la cuota de un crédito hipotecario

Uno de los puntos que más llamó la atención del anuncio fue el ejemplo utilizado por Caputo para mostrar cómo podría funcionar el esquema para una familia.

El ministro tomó como referencia un crédito de u$s80.000, destinado a financiar aproximadamente el 75% de una propiedad de u$s106.000, a un plazo de 25 años y con una tasa de UVA 7%.

Bajo esos supuestos, el ministro de Economía calculó una cuota inicial cercana a $865.000 mensuales y estimó que el ingreso familiar necesario para acceder al préstamo sería de aproximadamente $3,46 millones.

El analista de Zipcode también elaboró una simulación para estimar cómo quedarían las cuotas bajo distintos escenarios de tasa. Sobre una propiedad de 100.000 UVA, equivalente a unos u$s133.000, con un financiamiento del 75% y un plazo de 20 años, la cuota inicial sería de aproximadamente $1,5 millones con una tasa de UVA 6%. Si se aplicara la tasa máxima de UVA 7,5%, subiría a unos $1,68 millones.

En esos escenarios, el ingreso familiar necesario sería de aproximadamente $5 millones y $5,6 millones, respectivamente, tomando como referencia que la cuota represente el 30% de los ingresos.

Si se toma el monto máximo de 150.000 UVA, la cuota inicial se ubicaría en torno a $2,24 millones con una tasa de UVA 6% y treparía a $2,52 millones con UVA 7,5%. En este escenario, el ingreso familiar requerido sería de entre $7,5 millones y $8,4 millones, mientras que el préstamo permitiría acceder a una propiedad de hasta aproximadamente u$s272.000.

Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, advierte que la comparación entre cuota y alquiler no implica una equivalencia general entre ambas alternativas. Para el ejemplo presentado por Caputo, señaló que además del ingreso familiar necesario para afrontar la cuota, el comprador debe contar previamente con ahorros para cubrir el anticipo.

"La comparación cuota-alquiler es válida, pero no significa que todos los inquilinos que hoy pagan un alquiler similar puedan convertirse automáticamente en compradores", aclara.

Qué dicen las inmobiliarias y desarrolladoras

Daniel Bryn considera que el nuevo esquema puede impulsar la demanda y las operaciones, aunque de manera acotada en una primera etapa. "El crédito hoy pesa muy poco: en CABA cayó a 959 hipotecas en julio (–30% i.a.) y en GBA Norte a 1.450 (12% de las operaciones, contra 17/18% del año pasado). La primera licitación es de $200.000 millones sobre un programa total de $2 billones; es un piloto, no una inyección masiva. El efecto va a ser gradual y depende de cuántos bancos jueguen fuerte en la puja por depósitos", pormenoriza Bryn.

Germán Gómez Picazo, fundador de Reporte Inmobiliario, puso el foco en el atractivo de la tasa tanto para los bancos como para los potenciales compradores:

"La propuesta del Gobierno es muy alentadora, esperemos que los bancos se sumen a la nueva operatoria ya que el negocio resulta atractivo para ellos. Por otro lado, desde la demanda, con el nivel de tasa máxima que se plantea del 7,5%, seguramente será también atractivo ya que no habría mucha diferencia con lo que se paga por un alquiler de un inmueble similar al que se podría adquirir".

En cuanto a las condiciones que podrían ofrecer las entidades, Bryn señala que el 7,5% es un techo y que la tasa final podría ubicarse cerca de ese máximo. "Como los bancos van a pagar hasta UVA 4,5% por los depósitos a 5 años, necesitan margen: es razonable esperar tasas finales cercanas al tope, no en la parte baja", indica.

Por su parte, el consultor financiero especializado en desarrolladoras inmobiliarias Santiago Vitali también considera competitiva la tasa máxima de UVA 7,5%, al compararla con las condiciones actuales del mercado. Según puntualiza, las tasas parten de UVA 6,7% en Banco Nación y llegan hasta UVA 15% en Supervielle. A su juicio, "el nuevo esquema podría favorecer una mayor competencia entre los bancos por captar a los tomadores de crédito".

Vázquez Blanco también espera un impacto positivo sobre el volumen de operaciones, aunque advierte que dependerá de dónde se concentre el crédito. "El primer efecto que debería registrarse es el impacto en el volumen de operaciones", indica.

En ese sentido, destaca que en los primeros siete meses del año se realizaron 35.528 operaciones, apenas 1,8% menos que en igual período de 2025, mientras que julio cerró con 6.051 escrituras, el mejor julio desde 2008 según el Colegio de Escribanos. Todo esto, remarca, ocurrió con una caída cercana al 36% interanual en las escrituras con hipoteca. "Sin dudas, va a ayudar a consolidar el mercado y hacer de sostén a un nivel alto de funcionamiento", asevera.

El desafío de reactivar también la construcción

El nuevo esquema también podría tener un efecto indirecto sobre la construcción y los desarrollos, aunque no sería inmediato.

Matías Stul, desarrollador de PKS Desarrollos, considera que en una primera etapa el impacto se sentirá principalmente sobre las propiedades terminadas, tanto usadas como nuevas, mientras que el efecto sobre los nuevos proyectos llegaría después. "Si el crédito hipotecario logra sostenerse en el tiempo, podría mejorar la capacidad de compra, acelerar la absorción del stock y generar mejores condiciones para lanzar nuevos proyectos", especifica.

En la misma línea, Juan Pablo Pinelli, director de EJP Construcciones, entiende que "el programa no está orientado directamente al desarrollo, sino a resolver el problema de fondeo de los bancos". Sin embargo, sostiene que el crédito podría terminar impulsando la construcción en una segunda etapa: "Cuando a través de los hipotecarios se limpia el mercado y no haya buenos productos en el mercado usado, eso va a impulsar el desarrollo y la demanda de productos de desarrollo. Pero es un proceso largo, no es un proceso inmediato".

Vitali, por su parte, considera que el impacto sobre la construcción también será indirecto, ya que el crédito se concentraría inicialmente en propiedades usadas aptas para financiamiento y con escritura. A su juicio, el derrame hacia los desarrollos podría darse a partir de una mayor cantidad de operaciones que liberen capital para reinvertir en nuevos proyectos.

Qué puede pasar con el mercado inmobiliario

El impacto inicial también puede medirse en cantidad de operaciones. Gómez Picaso estima que "la primera licitación de $200.000 millones de la semana que viene destinaría fondos para unas 1.600 compraventas que seguramente de darse serían algo adicional o que sumarían a lo que mueve el mercado hoy. Cada nueva operación posible es una buena noticia para el sector".

Vázquez Blanco, en tanto, cree que la medida no necesariamente generará un boom inmobiliario. "El primer impacto debería verse en las operaciones y en la absorción del stock, especialmente en primera vivienda, propiedades usadas y unidades de valores relativamente accesibles". En CABA, además, "todavía existe margen de negociación, por lo que no espera una suba inmediata y generalizada de los precios".

El anuncio se produce en un contexto en el que el FGS administra activos por unos u$s75.000 millones, mientras que la cartera hipotecaria de vivienda de la Argentina ronda los u$s11.000 millones.

El alcance del programa dependerá, finalmente, de cuántos bancos participen, las tasas que ofrezcan y de cuánto del fondeo anunciado logre convertirse efectivamente en nuevos créditos y operaciones inmobiliarias.