Comprar para alquilar: qué zona de GBA ofrece la mayor rentabilidad inmobiliaria
GBA Sur lidera la rentabilidad por alquiler, seguido por Oeste. En Norte, los precios de compra son más altos y recuperar la inversión lleva 18 años
Comprar un departamento para alquilar ofrece resultados diferentes según la zona del Gran Buenos Aires. La relación entre el precio de compra y los ingresos mensuales permite comparar el rendimiento potencial de una inversión y el tiempo necesario para recuperar el capital.
Estas diferencias son relevantes para quienes evalúan destinar dólares a una propiedad. No obstante, los porcentajes corresponden a la rentabilidad bruta y no descuentan mantenimiento, impuestos, períodos sin inquilinos ni otros gastos.
Rentabilidad inmobiliaria: cuánto rinde comprar para alquilar en GBA
- GBA Sur: registra una rentabilidad bruta anual del 7,44%.
- GBA Oeste: alcanza el 7,10%.
- GBA Norte: presenta un rendimiento del 5,56%, pese a tener los alquileres más caros.
Cuánto cuesta comprar un departamento en cada zona
En septiembre, los precios medios de venta por metro cuadrado de un departamento fueron los siguientes:
- GBA Norte: u$s2.426.
- GBA Sur: u$s1.673.
- GBA Oeste: u$s1.570.
En la comparación mensual, GBA Norte registró una suba del 0,4%, mientras que GBA Sur avanzó un 0,1%. GBA Oeste fue la única de las tres zonas que mostró una variación negativa: el precio medio retrocedió un 0,2% y acumuló tres meses consecutivos de bajas.
Alquileres en GBA: los valores de un departamento de dos ambientes
El costo mensual de un dos ambientes también varía según el corredor inmobiliario.
- GBA Norte: $826.916 por mes, con una suba del 0,9% en septiembre.
- GBA Oeste: $651.251 mensuales, con un incremento del 1,3%.
- GBA Sur: $643.213 por mes, también con una suba del 1,3%.
La comparación muestra que los mayores ingresos mensuales no necesariamente ofrecen el mejor rendimiento sobre el capital invertido. En GBA Norte, el alquiler promedio supera al de las otras zonas, pero también se necesita un desembolso mayor para comprar. En Sur, en cambio, el menor valor locativo convive con la rentabilidad bruta más alta.
Cuántos años se necesitan para recuperar la inversión
El tiempo teórico necesario para recuperar el dinero destinado a la compra de un departamento mediante los ingresos por alquiler también varía según la zona.
- En GBA Sur, se necesitan 13,4 años de alquiler para recuperar la inversión, un período 20% menor que un año atrás.
- En GBA Oeste, el plazo es de 14,1 años, un 12% menos que doce meses antes.
- En GBA Norte, en tanto, se extiende a 18 años, un 10% menos que en el mismo período del año anterior.
Qué mirar antes de invertir en una propiedad para alquilar
La rentabilidad anual permite comparar mercados, pero no alcanza por sí sola para definir una compra. El inversor también debe evaluar:
- El estado general de la propiedad.
- Los gastos habituales de mantenimiento.
- Los impuestos y las tasas.
- El costo de las reparaciones necesarias.
- Los períodos en los que el departamento puede quedar vacío entre contratos.
La rentabilidad bruta permite comparar alternativas, pero no representa la ganancia efectiva del propietario. Para calcularla, también hay que considerar los gastos de mantenimiento, los impuestos y los períodos en los que la propiedad no genera ingresos.