Costantini vuelve a la carga con un plan de deuda por u$s200 millones: para Consultatio
La desarrolladora inmobiliaria propiedad de Eduardo Costantini convocó a sus accionistas para el próximo 11 de agosto de 2026, a las 11.30, con un tema central en la agenda: aprobar un programa global de Obligaciones Negociables (ON), por hasta u$s200 millones, con una vigencia máxima de cinco años.
No es una emisión inmediata la que propone el directorio de Consultatio. Tampoco significa que la empresa vaya a endeudarse por todo ese monto.
Pero detrás de la formalidad societaria aparece un movimiento empresario de mayor profundidad.
La compañía quiere recuperar una herramienta financiera que ya había intentado poner en marcha cinco años atrás, también por u$s200 millones, pero que no la transformó en un emisor habitual de deuda corporativa.
Ahora y según consta en un informe enviado por la empresa a la Comisión Nacional de Valores (CNV), vuelve sobre aquella idea en un escenario diferente: con un mercado de ON mucho más activo, proyectos inmobiliarios de larga maduración y la necesidad de decidir cómo financiar la próxima etapa de inversiones sin depender únicamente de caja propia, ventas y preventas.
Un plan que se reflota
El nuevo programa tiene un antecedente directo y poco visible que se remonta al 27 de abril de 2021, cuando Consultatio convocó a una asamblea que tenía entre sus temas la creación de un programa global de ON por u$s200 millones.
No se trata de una cifra parecida sino que es exactamente el mismo monto que la empresa vuelve a plantear ahora.
La convocatoria de aquel año proponía emitir deuda de corto, mediano o largo plazo, subordinada o no, con o sin garantías, en dólares o en otras monedas.
También buscaba facultar al directorio para elegir el momento de las emisiones, sus montos y plazos, negociar los títulos en el país o en el exterior y contratar bancos, colocadores, calificadoras y otros participantes de una eventual operación.
Cinco años después, Consultatio vuelve sobre la misma arquitectura financiera aunque el dato permite una lectura diferente de la noticia es que ahora Costantini no está improvisando una salida al mercado por una necesidad coyuntural de caja.
Está reabriendo una alternativa financiera que la compañía había diseñado anteriormente y que ahora busca tener disponible durante un nuevo período de cinco años.
La diferencia estará en lo que ocurra después ya que una cosa es obtener autorización para disponer de un programa y otra, muy distinta, es colocar efectivamente deuda entre inversores.
En la documentación pública revisada de Consultatio ante la CNV no aparecen antecedentes recientes que muestren a la desarrolladora como una emisora recurrente de ON.
Por eso, el dato financiero a seguir será si esta vez el programa se transforma en emisiones concretas.
Una convocatoria que cambió de fecha
El directorio había convocado originalmente a los accionistas para el 30 de julio, pero decidió dejar sin efecto esa reunión y fijar una nueva fecha.
La Asamblea General Ordinaria y Extraordinaria se realizará finalmente el 11 de agosto de 2026, a las 11.30 en primera convocatoria.
Para la Asamblea Ordinaria se fijó una segunda convocatoria a las 12.30 en el marco de una reunión que será a distancia.
El núcleo financiero está en los puntos tres y cuatro del orden del día, que serán tratados como Asamblea Extraordinaria.
La compañía propone crear un "Programa Global de Emisión de Obligaciones Negociables Simples no convertibles en acciones" por un monto máximo en circulación de u$s200 millones o su equivalente en otras monedas o unidades de valor.
El texto deja abierta prácticamente toda la estructura de las futuras operaciones ya que las ON podrán ser emitidas a:
- Corto, mediano o largo plazo
- Ser subordinadas o no
- Contar o no con garantías
El directorio también pretende obtener las "más amplias facultades" para decidir las condiciones de cada emisión.
Eso incluye, según la convocatoria, la "época, monto, moneda, plazo, precio, tasa de interés, forma y condiciones de pago".
En términos empresarios, Consultatio busca una autorización lo suficientemente amplia como para no tener que decidir hoy qué deuda tomará mañana.
Es decir, primero quiere la herramienta y después elegirá cuándo utilizarla.
Desarrolladora con perfil conservador
El movimiento tiene impacto financiero porque Consultatio no construyó su crecimiento sobre un modelo de endeudamiento agresivo.
La lógica histórica del grupo fue otra: capital propio, generación de fondos, ventas anticipadas y valorización de la tierra a medida que avanzaban los desarrollos.
Ese esquema tiene una ventaja al limitar la exposición financiera.
Pero también tiene un costo si se considera que el ritmo de inversión queda más atado a la generación propia de recursos y al ciclo comercial de cada proyecto. Ahí aparece la utilidad potencial del nuevo programa: una línea de acceso al mercado por hasta u$s200 millones que permitiría a Consultatio separar parcialmente el calendario de las inversiones del calendario de las ventas.
Dicho de otro modo: si encuentra una oportunidad de compra de tierras, decide acelerar infraestructura o poner en marcha una etapa de un gran desarrollo, podría financiar parte de ese proceso con deuda y preservar liquidez.
La compañía no explicó en la convocatoria cuál será el destino de las futuras emisiones, por lo que no corresponde adjudicar los u$s200 millones a un proyecto concreto.
Pero sí es posible analizar la decisión a partir del negocio que tiene Consultatio por delante.
El modelo que consume capital
El grupo que lidera Costantini construyó su perfil alrededor de proyectos que necesitan décadas, no meses, para completar su ciclo.
Nordelta fue el ejemplo que modificó la escala de la empresa.
Después llegó Puertos, en Escobar, donde Consultatio volvió a aplicar un modelo basado en la transformación de grandes superficies de tierra mediante infraestructura, urbanización y desarrollo progresivo.
Ese negocio funciona de una manera muy diferente a la construcción de un edificio aislado.
Antes de vender la totalidad de la tierra disponible hay que invertir, desarrollar accesos, redes de servicios, calles, espacios públicos, infraestructura social y equipamiento.
Es decir, el capital sale primero y vuelve gradualmente a medida que se comercializan lotes, viviendas y otros productos inmobiliarios.
Para una compañía con proyectos de ese tamaño, el costo de oportunidad de utilizar únicamente recursos propios puede ser elevado.
En ese contexto, el programa de ON le daría a Consultatio una nueva variable: usar deuda para acelerar inversión sin consumir la caja al mismo ritmo.
Esa posibilidad es, desde el punto de vista financiero, más importante que la cifra nominal de u$s200 millones.
El gran activo pendiente
La otra pieza que obliga a mirar la estrategia financiera de Consultatio es su posición en el corredor de Catalinas, en la zona porteña de Retiro.
La empresa mantiene allí uno de sus activos de desarrollo más importantes.
El proyecto fue repensado a lo largo de los últimos años, en particular por los cambios que atravesó el negocio de oficinas y por la necesidad de adaptar la propuesta a un mercado inmobiliario distinto del que existía cuando se compraron los terrenos.
El valor de esa reserva de tierra no está solamente en el activo actual, sino en la inversión necesaria para transformarlo.
Y esa es una cuestión central para Consultatio: los proyectos que pueden cambiar su escala son, al mismo tiempo, los que más capital exigen antes de comenzar a devolverlo.
Por eso, el programa de deuda puede funcionar como una pieza de equilibrio aunque no significa que Catalinas Río vaya a financiarse con ON porque la empresa no lo dijo.
Lo que significa es que Consultatio busca tener disponibles más alternativas cuando llegue el momento de decidir cómo financiar proyectos de cientos de millones de dólares.
El mercado cambió
Hay otra diferencia respecto de 2021 y es que el mercado argentino de deuda corporativa atraviesa una etapa de mucha mayor actividad.
Durante mayo pasado se realizaron 40 emisiones de ON y las colocaciones del régimen general en dólares alcanzaron u$s1.659 millones, con una tasa promedio del 5,5%, de acuerdo con el informe de mercado de capitales de PwC disponible en el archivo analizado. Para una empresa inmobiliaria, la posibilidad de obtener financiamiento a plazos más largos que los del crédito bancario tradicional puede modificar la ecuación de un proyecto.
Los desarrollos de Consultatio tienen ciclos extensos, la tierra se compra en un momento, la infraestructura se ejecuta durante años y los ingresos llegan progresivamente.
Por eso, la deuda de mercado puede servir para unir esos tiempos y allí es donde radica el cambio económico que hay detrás del nuevo programa.
Es decir, la posibilidad de que Consultatio complemente su modelo tradicional de financiamiento con una fuente de fondos capaz de acompañar inversiones de largo plazo.