¿Dónde están los alquileres más caros, las expensas más altas y el mayor porcentaje de inquilinos solos?
¿Cómo se están moviendo realmente los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires (CABA)? Un nuevo relevamiento bimestral, elaborado por GarantíaYa a partir de contratos de locación ya firmados, revela por primera vez valores de cierre —y no de publicación— en los principales barrios porteños.
Los datos surgen de la información registrada en el momento de emitir garantías de alquiler, lo que permite conocer el valor final pactado entre inquilino y propietario, además de expensas, características de las unidades y cantidad de habitantes por vivienda.
Dónde se paga más alquiler
El valor promedio del alquiler en CABA es de $597.000 mensuales. Pero hay diferencias marcadas entre barrios:
- Núñez encabeza el ranking con un promedio de $701.000, el más alto de la ciudad.
- Le sigue Palermo, con $663.000.
El monto más bajo se registra en Balvanera, donde el alquiler promedio es de $506.000.
Cuál es el barrio con las expensas más caras
El gasto mensual por expensas también muestra disparidad entre zonas:
- Promedio general en CABA: $116.000
- Recoleta es el barrio con expensas más elevadas: $139.000
Los valores más bajos se dan en:
- Lugano, con $43.000
- Flores, con $60.000
Quiénes alquilan y cómo viven
El informe también mide cuántas personas comparten una misma unidad. En promedio, en la ciudad viven 1,58 personas por departamento alquilado.
- Núñez, además de ser el más caro, es donde hay menos habitantes por unidad: 1,35 personas
- Lugano aparece en el otro extremo con 1,7 habitantes por vivienda
Qué tipo de propiedades se alquilan
El promedio de las unidades alquiladas es de 1,96 ambientes por propiedad. Pero la distribución cambia según el barrio:
"Balvanera y Palermo tienen el porcentaje más alto de departamentos de un ambiente (40% y 30%, respectivamente). Recoleta, Belgrano y Flores concentran las unidades de tres ambientes, con 43%", explicó Gastón Gurevich, socio de GarantíaYa.
Los precios de los departamentos porteños se recuperan y en algunos barrios ya suben dos dígitos
espués de varios años de retroceso, los precios de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) comenzaron a repuntar con fuerza. En octubre, el valor del metro cuadrado registró un aumento del 6,3% en dólares y del 34,7% en pesos, según un relevamiento de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés. El incremento fue generalizado y, en algunos barrios, las subas ya superan los dos dígitos.
Según especialistas, la mejora está relacionada con la reactivación del crédito hipotecario y una mayor estabilidad del mercado. Desde 2019 hasta 2023 los valores en dólares se habían desplomado entre 17% y 23%, con varios años de estancamiento. En cambio, 2024 marcó el inicio de un nuevo ciclo con un alza cercana al 6%, tendencia que en 2025 se aceleró, según datos de Zonaprop.
Los barrios porteños donde más subieron los precios de los departamentos
La suba alcanzó prácticamente a toda la ciudad.
- Palermo lideró las alzas con 10,3%
- Villa Urquiza, 9,6%
- Belgrano, 8,1%
- Caballito, 7,5%
También se destacaron Flores (8,8%) y Villa Devoto (6,4%). En Recoleta, la mejora fue más moderada, del 5,5%
En contraste:
- Las zonas del sur, como Barracas y San Cristóbal, mostraron incrementos más leves, de entre 2% y 4%.
- Los barrios con menor variación fueron San Telmo (3,4%), Almagro (5,2%) y Parque Chacabuco (2,4%).
- Incluso Villa Crespo y Parque Centenario tuvieron leves retrocesos respecto de septiembre.