El principal aliado de REMAX revela en qué barrio invertiría u$s100.000 para comprar una propiedad

Después del movimiento global que generó la venta de REMAX a la tecnológica Real Brokerage Inc. por u$s880 millones, el mercado inmobiliario argentino continúa mostrando dinamismo, aunque con un comportamiento más racional y selectivo. En ese contexto, Ariel Champanier, CEO y fundador de REMAX Premium Argentina, analizó para iProfesional la situación actual de la demanda, el crédito hipotecario, los precios y las oportunidades del mercado.

"Estamos viendo demanda genuina: las propiedades que salen al mercado a un precio adecuado no duran ni tres semanas. No es una demanda especulativa, porque el crédito hipotecario todavía no está impactando en los precios. Ahora bien, también es cierto que una parte importante de los compradores espera mejores condiciones de financiamiento", explica el especialista.

Crédito hipotecario: por qué aún no tracciona el mercado

El ejecutivo sostiene que el crédito todavía no es el principal motor de las operaciones. De hecho, en mayo se firmaron apenas 584 hipotecas, que representaron solo el 10,75% de las compraventas y marcaron una caída interanual del 55%, según el Colegio de Escribanos de CABA. Por eso, remarca que "la mayoría de las operaciones se concreta con ahorro previo, dólares propios, la venta de otra propiedad o ayuda familiar".

El principal condicionante, afirma, sigue siendo el ingreso. "Si la cuota inicial exige ingresos muy altos, el crédito queda limitado a una parte de la población. Además, falta previsibilidad: una familia necesita confiar en que su ingreso va a acompañar la evolución de la cuota".

Para que el sistema gane escala, enumera tres condiciones: mejora del salario formal, reducción del costo financiero real y mayor competencia bancaria. En el plano operativo, advierte además sobre los tiempos del sistema: "Hoy el otorgamiento de un crédito y el cierre de una operación puede llevar hasta 100 días. La demanda de vivienda está; lo que falta es una herramienta de financiamiento masiva, estable y confiable".

Aunque todavía no tracciona volumen, el crédito sí impacta en expectativas. "Tuvieron un rol muy importante en la reactivación del humor del mercado, pero en volumen siguen siendo una porción limitada de las operaciones", puntualiza.

Si el financiamiento creciera de forma masiva, el impacto sobre precios sería desigual. "En las zonas de mayor demanda, las propiedades bien ubicadas y de ticket medio van a tener presión de precio. Pero no subiría todo por igual", plantea. Y completa: "Hay mucho stock y muchas propiedades que necesitan ajuste de valor o inversión".

Así, anticipa que la primera reacción se vería en unidades chicas y medianas, aptas para crédito y con buena relación precio-producto, mientras que el resto del mercado tendría una evolución más gradual.

Dónde están hoy las oportunidades en el mercado inmobiliario

En materia de precios, la etapa de las grandes gangas ya quedó atrás. "Ya no diría que todo está barato. La oportunidad fuerte fue entre 2020 y 2023. Hoy el mercado recuperó valores y el comprador tiene que ser más quirúrgico. Sigue habiendo oportunidades, pero no en cualquier propiedad ni en cualquier barrio", remarca.

A su juicio, hoy conviene enfocarse en inmuebles bien ubicados, en edificios de calidad, con plantas funcionales, precios alineados con la realidad y margen para agregar valor. A la vez, señala que el fuerte encarecimiento de los costos de construcción todavía no fue plenamente absorbido por los compradores, lo que mantiene una brecha entre las propiedades nuevas y las usadas.

Respecto de los barrios con mayor dinamismo, asegura que Saavedra es el que más lo sorprendió por su evolución en los últimos años. Explica que reúne espacios verdes, una identidad barrial marcada, buena conectividad y valores que aún resultan más competitivos que los de Núñez o Belgrano. En esa misma línea, menciona a Villa Urquiza, Chacarita, Parque Chas, Parque Patricios y algunos sectores de Belgrano como zonas que continúan ganando protagonismo.

Ni Palermo ni Belgrano: el barrio que elegiría el CEO de REMAX Premium para invertir u$s100.000

De acuerdo con Champanier, el inversor volvió al mercado, aunque con un perfil más analítico. "No vuelve el que compra cualquier cosa esperando que todo suba. Es un inversor que compara renta, liquidez, riesgo y valorización", describe. De ese modo, estima retornos de entre 5% y 7% anual en alquiler tradicional.

"La rentabilidad volvió a niveles más razonables. Con alquileres más alineados al mercado y precios de venta que todavía no se dispararon, la ecuación volvió a mejorar", añade. Aun así, insiste en que el análisis debe ser neto: "Hay que mirar expensas, vacancia, mantenimiento, impuestos y calidad del inquilino".

Sobre la decisión de compra, sostiene que depende del activo, aunque hoy el usado gana atractivo. "Si la propiedad está bien ubicada y es eficiente, alquilar vuelve a tener sentido", resume. Y suma: "Si hoy dispusiera de u$s100.000, compraría en Villa Crespo".

Construcción más lenta y costos en alza: por qué gana el mercado de usados

Champanier observa que la construcción avanza a un ritmo menor que la demanda, principalmente por el fuerte aumento de los costos en dólares y la escasa previsibilidad. "Hay proyectos, hay tierra en análisis y desarrolladores activos, pero el costo subió mucho y eso obliga a ser más selectivo", afirma. En ese escenario, las propiedades usadas ganan terreno porque permiten escriturar y tomar posesión de inmediato, mientras que los desarrollos desde el pozo exigen un horizonte de inversión más largo.

Aun así, descarta una fórmula única para elegir entre ambos segmentos. "El usado muchas veces es mejor para el comprador final si está bien ubicado y requiere mejoras razonables. El pozo puede ser una buena oportunidad si el desarrollador es sólido y el proyecto está bien estructurado desde el inicio", explica. Sin embargo, advierte que los plazos de obra no siempre se cumplen, un factor que puede afectar la rentabilidad esperada.

Y entiende que el negocio del desarrollo inmobiliario se volvió mucho más exigente. "Antes se podía desarrollar con márgenes más amplios; hoy hay que ser mucho más preciso", señala. A su entender, el éxito de un proyecto depende de optimizar la compra de la tierra, el diseño, la eficiencia constructiva y el precio final.