Con los nuevos créditos hipotecarios, pueden salir dólares del colchón por hasta u$s430 millones

En medio de la polémica sobre si está bien o no el uso del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para incentivar el crédito hipotecario, hubo un dato que quedó algo opacado: el vínculo entre la nueva iniciativa del ministro Luis Caputo y los "dólares del colchón".

Ocurre que, en los planes del gobierno, se volcarán a la financiación del mercado inmobiliario unos $2 billones provenientes de los depósitos a plazo fijo que haga el FGS. Pero, como dijo el propio ministro, los bancos nunca financian la totalidad del dinero que el comprador necesita para adquirir su propiedad. En general, la regla del sistema bancario es que el banco ponga un 75% y que el tomador del préstamo aporte el 25% restante con fondos propios.

Según el ejemplo ilustrativo que puso Caputo, el préstamo hipotecario promedio en Argentina asciende a u$s80.000, lo que implica que se aplica a una propiedad por valor de u$s106.000, donde el comprador pone un 25%, equivalente a u$s26.000.

El mercado inmobiliario suele manejarse con dólares, por lo que resulta natural que quienes estén pensando en el acceso a una vivienda hayan adoptado el hábito del ahorro dolarizado, por lo general "en el colchón", es decir fuera del sistema financiero, como norma de seguridad ante el riesgo de confiscaciones o pesificaciones compulsivas.

En rigor, quienes tomen crédito hipotecario no estarán pidiendo dólares ni pesos, sino UVAs, la unidad de cuenta virtual que se ajusta por inflación. Significa que se podría aportar una suma en pesos para comprar los UVAs necesarios. Pero la realidad es que la gran mayoría del ahorro de los privados se realiza en billetes físicos de moneda estadounidense.

Y, en consecuencia, lo que cabría esperar es que quienes tomen las nuevas líneas de préstamos respaldados con el FGS, deberán volcar al sistema esos dólares. ¿De cuánto dinero hablamos? Si se cumpliera la expectativa de Caputo, se colocarían en plazos fijos $2 billones del FGS. Y esa cifra financiaría el 75% de una masa de créditos hipotecarios de $2,67 billones, donde los ahorristas pondrían el otro 25%.

Efecto préstamos UVA: pueden salir unos u$s430 millones del colchón

Esto implica que una masa de $670.000, que equivalen a u$s430 millones, saldrían de las cajas de seguridad de los bancos para ingresar al sistema. Es, en definitiva, el cumplimiento parcial del sueño de "dolarización endógena" que siempre impulsó el gobierno.

Claro que se trata de un monto relativamente pequeño en comparación con la gran masa de dólares en efectivo que se encuentran ahorrados fuera de los bancos, estimados en u$s170.000 millones por el Banco Central. En cambio, no resulta una cifra tan desdeñable cuando se compara con el monto de depósitos bancarios en dólares, que asciende a u$s40.000 millones.

Para el gobierno, el mantenimiento de un sistema bancario robusto en dólares resulta un factor importante, por dos motivos. Uno es que de allí sale buena parte del fondeo cada vez que el Tesoro emite bonos nominados en dólares, y que se destina al pago de vencimientos de deuda externa.

El otro motivo tiene que ver con el clima político: el año próximo es electoral, y los economistas ya están previendo la típica dolarización de carteras para cobertura de riesgo. Todavía no hay consenso respecto de si se tratará de una dolarización masiva, como la del año pasado, en que se pasó a moneda estadounidense más de 40% de la base monetaria, o si se tratará de un fenómeno de menor cuantía. Pero de lo que no hay dudas es de que aumentará la demanda de dólares por parte del mercado. Y el hecho de que haya un monto importante ahorrado en el sistema limita la percepción de riesgo y, por lo tanto, la posibilidad de una corrida bancaria.

Cómo influirá la nueva ley de inocencia fiscal en el blanqueo de dólares

Para que la iniciativa del Gobierno tenga éxito hace falta que, además, se concreten otras dos propuestas: una es la aprobación de la nueva ley de presunción de inocencia fiscal. Este proyecto elimina los topes de los depósitos libres de la obligatoriedad de declarar origen y libres de aplicación de multas por evasión impositiva.

Con esa ley en vigencia, se favorecería el "blanqueo" masivo de dólares que hoy se encuentran fuera de los bancos y, por lo tanto, sin haber sido declaradas ante ARCA y que no están tributando el impuesto a los Bienes Personales.

El otro requerimiento es que el sector privado, en particular el vinculado a la construcción y sus industrias conexas, acepte la nueva opción de endeudarse en dólares. El sistema fue anunciado por Caputo y reglamentado por el BCRA a mediados de agosto, e implica que se puede prestar en moneda estadounidense a privados, incluso si no se trata de empresas exportadoras.

El límite prestable es de 15% de los depósitos, lo que implica que hay una potencial masa de u$s6.000 millones para dar en crédito. Es, no por casualidad, la cantidad de dólares que se estima que hoy se encuentran ociosas dentro del sistema.

El argumento oficial es que el crédito en dólares tendría una tasa mucho más baja que la de pesos, dado que el banco elimina el riesgo devaluatorio -aunque no el de la imposibilidad de repago por parte del tomador en caso de una devaluación-.

Por ahora, el movimiento ha sido escaso, y el propio presidente del BCRA, Santiago Bausili, admitió que se espera un volumen pequeño para los primeros meses. Es justamente este tipo de iniciativas, como la de los créditos hipotecarios, lo que el gobierno cree que impulsará a las dos puntas del crédito.

Por qué los bancos dudan sobre el impacto de los nuevos créditos hipotecarios

Finalmente, queda por responder el gran interrogante: ¿cuál será la respuesta de la población ante esta oferta de crédito hipotecario? En principio, podría pensarse que hay un potencial elevado, dado el agravamiento en la demanda por vivienda, y dado el detalle fundamental de que la cuota hipotecaria con el nuevo sistema sería equiparable al costo de un alquiler promedio.

Sin embargo, la primera reacción en los bancos estuvo lejos de ser eufórica. Y no se trata del temor a la morosidad, dado que en el sector específico del préstamo hipotecario el ratio de incumplimiento es muy bajo, en el orden del 1,6%. Las dudas, más bien, vienen por el lado de la tasa de interés. Ocurre que hoy ya están vigentes líneas de créditos hipotecarios con el sistema UVA, y en la mayoría de los casos se cobra una tasa de interés no muy por encima de la que anunció Caputo -UVA más 7,5%-. Para los trabajadores asalariados, es posible acceder a una tasa similar o un punto más alta en el mismo banco donde se acredita su sueldo.

El volumen actual del crédito hipotecario es de u$s6.000 millones, y lo que anunció Caputo supondría una inyección de fondos extra por u$s1.300 millones. Es decir que, en el mejor de los casos, se podría expandir el crédito en un 20%, algo que en los bancos creen que no ocurrirá en el corto plazo.