Alquileres en CABA subieron casi el 20% en 2026
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Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvieron a encarecerse en agosto y acumulan un alza del 19,2% en lo que va de 2026. Según el último relevamiento de Zonaprop, los valores de publicación avanzaron 1,5% durante el último mes.
A pesar de esta evolución, los alquileres se mantienen por debajo de la inflación acumulada. De acuerdo con el informe, el aumento de los valores locativos en 2026 fue 2,3 puntos porcentuales inferior a la inflación, lo que implica una caída en términos reales. En la comparación interanual, en tanto, los precios de publicación acumulan una suba del 29,9%.
Cuánto cuesta alquilar un departamento en CABA
El valor necesario para alquilar una vivienda depende de la cantidad de ambientes y, especialmente, de la ubicación. En promedio, un monoambiente en la Ciudad tiene un alquiler mensual de $771.871.
Para quienes buscan un departamento de dos ambientes, el precio medio asciende a $886.527 por mes, mientras que una unidad de tres ambientes alcanza los $1.196.413 mensuales.
De esta manera, el salto entre un monoambiente y un tres ambientes supera los $400.000 por mes, mientras que el alquiler de un dos ambientes se ubica como una alternativa intermedia para quienes buscan una unidad de mayor tamaño.
Puerto Madero, el barrio más caro para alquilar
El precio de los alquileres también presenta diferencias significativas entre los barrios porteños. Puerto Madero encabeza el ranking de las zonas con los alquileres más elevados. El valor medio de publicación alcanza los $1.252.366 mensuales.
En segundo lugar aparece Núñez, con un alquiler promedio de $995.838 por mes, seguido por Palermo, donde el valor medio llega a $990.748.
La diferencia entre el barrio más caro y los de la parte alta del ranking es significativa: alquilar en Puerto Madero implica desembolsar más de $250.000 adicionales por mes frente a Núñez y Palermo.
Cuáles son los barrios más baratos
En el otro extremo del mercado se encuentran los barrios del sur de la Ciudad. Lugano presenta el menor precio promedio de alquiler, con $654.776 mensuales.
Le siguen Nueva Pompeya, con un valor medio de $700.324, y Parque Avellaneda, donde el alquiler promedio se ubica en $720.780 por mes.
La diferencia entre Puerto Madero y Lugano alcanza los $597.590 mensuales. En términos porcentuales, el alquiler medio en Puerto Madero es alrededor de un 91% más elevado que en Lugano.
Los alquileres suben, pero pierden frente a la inflación
El comportamiento de los alquileres durante 2026 se da en un contexto en el que los precios continúan aumentando, aunque a un ritmo inferior al de la inflación.
En agosto, el incremento mensual fue del 1,5%, mientras que el acumulado del año llegó al 19,2%. Frente a una inflación acumulada del 21,5%, los alquileres registraron una pérdida real del 2,3%.
En los últimos doce meses, en cambio, el aumento de los alquileres publicados alcanzó el 29,9%.
Los datos muestran así una evolución diferente según el período que se tome como referencia: mientras los valores continúan aumentando nominalmente y acumulan casi un 20% desde enero, su crecimiento quedó por debajo de la inflación durante 2026.
Qué pasa con la rentabilidad de los departamentos
El comportamiento de los alquileres también impacta sobre quienes compran una propiedad con el objetivo de obtener una renta.
Según Zonaprop, la relación entre alquiler y precio de venta se ubicó en 5,70% anual. Con este nivel de rentabilidad, actualmente se necesitan unos 17,6 años de alquiler para recuperar el capital invertido.
Sin embargo, existen diferencias importantes entre barrios. Lugano aparece como la zona con mayor rentabilidad para los inversores, con un rendimiento bruto anual del 9,8%.
En segundo lugar se encuentran Nueva Pompeya y Parque Patricios, ambos con una rentabilidad del 7,3% anual. En el extremo opuesto se encuentra Puerto Madero, donde la rentabilidad alcanza apenas el 3,2% anual. Palermo registra un 4,5% y Núñez, un 4,6%.
El contraste refleja que los barrios con los alquileres más elevados no necesariamente son los que ofrecen el mayor retorno para un propietario. Mientras Puerto Madero combina el precio de alquiler más alto de la Ciudad con una rentabilidad de 3,2%, Lugano presenta el alquiler medio más bajo, pero alcanza el rendimiento más elevado del ranking.
