Cómo saber si un inmueble ha sido valuado correctamente es una pregunta inevitable para todo comprador o vendedor. El dilema resulta particularmente fuerte en un mercado que sale de una profunda crisis y donde los precios pueden variar fuertemente según la ubicación y el tipo de propiedad.

En Capital, en barrios ABC1 se alcanzó una revaluación tal de los precios de venta que, en algunos casos, no sólo se lograron los niveles en dólares que tení­an las propiedades antes de la devaluación, sino que los superaron en puntos exclusivos como ocurrió con varios proyectos inmobiliarios en Puerto Madero. En otras ubicaciones, en cambio, la revaluación quedó a mitad de camino, y los valores todaví­a se encuentran hasta 30% por debajo del nivel que tení­an en dólares en el 1 a 1 (p.ej. Boedo o San Cristóbal).

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¿Cómo saber entonces cuánto cuesta una propiedad?"Lo que tiene que hacer un buen tasador, en principio, es interpretar qué es lo que está pasando en el mercado, y luego analizar cuál es el criterio de tasación que le conviene aplicar", aconsejó a INFOBAEprofesional, José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Entre esos criterios se utilizan hoy:

• Criterio de Referentes Directos

  Está basado en la comparación de propiedades

para determinar el valor del inmueble en cuestión.

• En principio, debe realizarse una tarea descriptiva: individualizar la propiedad –ubicación, metraje, piso, consorcio, expensas, deudas, problemas legales, estado, entre otras cualidades- y, luego, buscar antecedentes de venta.
• Finalizada esta etapa descriptiva, recurrir a los valores de referencia por barrio. El valor del metro cuadrado sirve para "promediar" con el valor de venta final de una propiedad similar (puede buscarse en una inmobiliaria de la zona).

Valor de ReposiciónEs un método que se utiliza cuando se pierden los valores de referencia del mercado (como ocurrió tras la crisis de 2001, o para bienes inmuebles que no tienen equivalente). Para suplir este faltante, se utiliza el Costo de Reposición Depreciado. Esto es, se calcula el precio de construcción del inmueble según valores actuales y, luego, según la antigí¼edad del inmueble, se calcula su amortización.

Capitalización de IngresosEsta metodologí­a se relaciona con el valor del alquiler.

• El precio de un inmueble puede calcularse a través de la rentabilidad mensual que deje un alquiler. En la actualidad, el nivel de rentabilidad mensual se ubica entre el 0,5 y 0,7%, por tanto, una propiedad que se alquila en $1.000, cuesta aproximadamente entre $150 mil y $170 mil.
• Es un criterio que se utiliza también para valuar oficinas. "Además, a la hora de tasar debe considerarse el contexto y la contraoferta. En el primer caso, una importante falta de oferta puede ocasionar una suba de precio, como ocurre ahora con los terrenos. En cuanto a la contraoferta, debe saberse que de ella depende el precio final y que está relacionada con lo que el propietario esté dispuesto a aceptar", recalcó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

  "Lo importante, como propietario, es saber por qué el tasador llegó a determinado valor y qué criterio utilizó", agregó.

  Según Horacio Bielli, vicepresidente segundo de la Cámara de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, "el mercado tiene la verdad finalmente. Cuando hay un comercio bien ubicado, no importa qué criterio se aplique, aunque para todo el resto, el método comparativo sea uno de los mejores".

Un caso aparte: tasaciones de inmuebles hipotecados"No hay que olvidarse que la modalidad de tasación de las propiedades, que son objeto de un crédito hipotecario, son diferentes de las tasaciones comunes", explicó Juan Carlos Franceschini, director de la consultora CDI, asociada a la Cámara de Empresas Tasadoras de la República Argentina (CETRA).

El criterio que aplican estas empresas para tasar un inmueble hipotecado, depende de la finalidad del bien.

Si el inmueble está destinado a vivienda única, entonces se regirá por la circular del BCRA (A2563) que está basada en el criterio de referentes directos. De otra forma, seguirá no exclusivamente el método referencial, sino los otros dos, según figura en las Normas Aplicables a la Valuación de Inmuebles Hipotecarios (NAVIH).

Opiniones de expertosHoracio Bielli

Vicepresidente 2do. de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI).

• ¿Cómo saber que por un departamento se está pagando el precio justo?En este tema, pienso que hubo un gran aprendizaje de la gente. Antes de tomar una decisión, primero compara, luego busca información del mercado, en diarios, internet, sitios especializados y, por último, analizan. El precio que pagan es el resultado de una racionalización.
• ¿Cómo saber si un inmueble que se quiere vender está correctamente tasado?En general, un propietario no decide la tasa con la consulta a una inmobiliaria, sino a 2 o 3. A veces, inclusive, pide una cuarta tasación y, finalmente, el inmueble lo coloca a la venta con gente de confianza, porque el asesoramiento no tiene costo. Lo que se privilegia en la tasación es la ubicación.
• ¿Qué va a pasar con los precios de los inmuebles?Se van a mantener en este momento. Con la reciente aparición de créditos a 20 años, opino que va a ayudar para que la gente que necesita comprar lo pueda hacer. Esto puede producir un aumento de la demanda de departamentos de bajo valor y si ocurre, puede descomprimir la situación de los alquileres.
• Para los propietarios de los inmuebles comerciales, ¿es un buen momento para repactar contratos comerciales?

  Se da esta situación: todo el que alquila hoy, paga valores más altos que el que pactó un año o dos atrás, o bien, en la convertibilidad. Por lo tanto, estos contratos del 1 a 1 están, si se quiere, "desactualizados".

  Por otra parte, desapareció la gran oferta de locales desocupados en 2004. Hoy por hoy, bien ubicado, no es fácil encontrar un local con el cartel de "se alquila". El mercado, tanto de oficinas como de locales, mejoró los precios. Entonces, lo que ocurre es que se renegocia para corregir desfasajes, porque el inquilino no quiere perder el punto comercial y sabe que hay muy poca oferta de alquileres y, por otra parte, el propietario se da cuenta de que por su local en el mercado, se ofrecen valores más altos.

• ¿Hay muchos conflictos entre las partes?De 10 casos, 9 llegan a un acuerdo. Con la libre negociación, el mercado se va ajustando razonablemente y los conflictos se evitan.

Juan Badino

Presidente del SOM (Servicio de Ofertas Múltiples)

¿En 2005 va a haber revaluación en los valores de los inmuebles?
Lo que ocurra en el futuro con los precios dependerá de la oferta de crédito, que ya está dando algunas señales de aparición.

La situación actual puede modificarse con nuevas lí­neas de crédito que la demanda va a aprovechar en el corto plazo. Esto va a descomprimir a los alquileres, en especial si la cuota crediticia se iguala medianamente a lo que se paga mensualmente por un alquiler. Si ocurre esta mejora crediticia, esto puede elevar algún precio para arriba.

¿Se utiliza el CER para ajustar locaciones?La realidad es que los valores de los alquileres que se firmaron en el 1 a 1, en un primer perí­odo, un 90% se pesificó sin ajuste, para las viviendas, y el resto con indexación por CER. Esto último ocurrió con los alquileres comerciales. En 2004, que empezó a haber más actividad y a medida que los contratos fueron venciendo, se fueron utilizando otros criterios de actualización de los valores por la existencia de la ley 25.561 (desde enero de 2002), como el acuerdo entre partes de establecer una negociación periódica del valor de la locación.

En la renegociación de contratos de locación comercial puede optarse por prorrogar o renovar, pero yo considero que el CER no va a reflejar los valores del mercado.

¿Qué va a ocurrir con el mercado de locaciones este año?Este es un momento muy especial. El alquiler en viviendas es un bien escaso. De la segunda mitad de 2004 a hoy, los alquileres en niveles medios y altos subieron entre 15% y 20%. En niveles más bajos, no subió de esta forma, sino entre 5% y 7%. Creo que lo mejor que puede ocurrir en este paí­s es que empiece a aparecer el crédito.

Andrea Sambuccetti[email protected]