Domingo, 19/05/2013
Buenos Aires, Argentina.
Actualizado 16:24 hs.
Buenos Aires, Argentina.
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Los dueños quieren dólares en la mano. Se resisten a vender sus departamentos en pesos y es así como se ha ido ampliando la oferta de unidades destinadas al mercado de alquiler.
Por el lado de la demanda, pese a que la Argentina se encareció en dólares, los extranjeros siguen llegando al país, ya sea para vacacionar, por cuestiones laborales o -en el caso de los jóvenes- para cumplimentar sus planes de estudio en alguna universidad local.
De hecho, la búsqueda del país como destino se incrementó un 14% en el primer semestre del 2012 respecto al mismo período del año pasado, según cifras del INDEC.
La combinación es casi perfecta. Dueños que quieren dólares (en pleno cepo) y extranjeros que llegan con cash, constante y sonante.
Es así como los primeros han encontrado un "oasis verde", en medio de la sequía, y apuntan sus cañones a captar a este codiciado público que busca un inmueble para rentar de forma temporaria.
Llegan a este segmento de forma directa (por avisos), por conocidos o a través de inmobiliarias.
Las cotizaciones son en dólares y el período de locación puede variar entre una semana, un mes, tres, seis e incluso un año.
Para estadías cortas, el visitante recibe un dos o tres ambientes equipado y se evita los altos costos que le representa permanecer en un hotel y salir a comer todos los días afuera.
Fuentes del sector inmobiliario ratifican este mayor movimiento en el negocio de alquiler a turistas, como así también el entusiasmo que despierta en los propietarios.
"El interés por volcarse a este mercado viene en alza. En nuestro caso, muchos titulares nos pidieron que orientemos su unidad a este público. También observamos una mayor cantidad de consultas de clientes que quieren saber cómo es la operatoria", señaló a este medio un directivo de una inmobiliaria de Belgrano que pidió reserva de identidad.
De todos modos, hacen una salvedad. Señalan que los extranjeros ya saben de las restricciones cambiarias vigentes en la Argentina y buscan sacar rédito, conscientes del valor del "activo" que traen en sus manos.
En muchos casos, solicitan descuentos sobre el precio de lista o un "bonus" de permanencia. Y están los que optan por recurrir al circuito paralelo para hacerse de más pesos y pactar en moneda local, pero son los menos.
De acuerdo con un relevamiento de Reporte Inmobiliario, en apenas siete barrios de la Ciudad de Buenos Aires existe una disponibilidad de 1.700 unidades equipadas para captar a este público, con Palermo, Barrio Norte, Recoleta y Belgrano a la cabeza.
No obstante, la oferta poco a poco se va ampliando a nuevas zonas.
En general, se trata de unidades de poco metraje. Las estadísticas dan cuenta de que cuatro de cada diez ofrecidas son de dos ambientes (un dormitorio).
A gusto, pero en dólares
La oferta es variada y para todos los gustos.
De un relevamiento realizado por iProfesional.com en distintos sitios argentinos de Internet e inmobiliarias, se desprende que las diversas alternativas se encuentran publicadas en moneda extranjera, a diferencia de los alquileres tradicionales.
A la hora de establecer cifras de referencia, se observa que el valor de un departamento capaz de alojar a tres personas ubicado en un barrio que goza de buena demanda -como puede ser Recoleta- se mueve en la franja que va de los u$s550 a u$s650 por semana (ver siguiente aviso):
En el caso de este tipo de unidades -de muy poco metraje y destinadas a tal fin -los precios se han incrementado (en dólares) un 20% en promedio respecto a las cifras que se exhibían hace un año.
En buen romance, han ido acompañando más a la inflación local (en pesos) que a la propia revalorización del inmueble.
Para el caso de los dos y tres ambientes el alza fue menor, aunque no despreciable: 14%, según el estudio de Reporte Inmobiliario.
El titular de una inmobiliaria, con uno de sus puntos de venta ubicado en cercanías de la Universidad de Belgrano, señala que buena parte de su público se conforma de estudiantes.
También son muchos los que se han anotado en carreras a cursar en la Universidad de Buenos Aires y llegan desde Colombia, Uruguay, Chile, Ecuador y Perú.
Precio semanal y mensual
Un aspecto que no escapa a ojos de los propietarios es que las cotizaciones, además de estar atadas al dólar, resulta ser mayores que la de los "alquileres tradicionales".
Esto es así porque la ocupación de estos espacios es por un tiempo menor. Y esa mayor rotación representa un mayor riesgo económico.
El precio a pagar por una semana de locación es bastante más costoso que si el lapso de tiempo se extiende a un mes, oscilando entre el 35% y hasta el 50% del importe solicitado por 30 días.
Elevando la tarifa semanal los propietarios se aseguran una mayor cobertura por el riesgo de vacancia.
En otro de los casos encontrados (un poco más económico que el ejemplo citado anteriormente) sólo siete días en un departamento de dos ambientes (tres personas) cotiza a u$s350. En tanto, reservar ese espacio por un mes vale u$s950.
Es decir, rentar este lugar "de a semanas" (u$s1.350) representa casi un 50% más de ingresos que mes completo, si se logra dar con los interesados.
Relevamiento
El alquiler de departamentos a turistas fue creciendo en años previos.
Pero ahora, la combinación entre el cepo cambiario y la reticencia a vender por parte de los dueños ha hecho que cobre un mayor impulso.
Cabe recordar que, tal como diera cuenta este medio, más del 50% de unidades construidas y vendidas entre 2005 y 2011 corresponden a espacios de uno y dos ambientes, es decir, dirigidas a inversores y no a "consumidores finales".
En cuanto a valores promedio para distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, un relevamiento de Reporte Inmobiliario da cuenta de los siguientes precios, según la cantidad de ambientes y el periodo de permanencia:
Tal como puede apreciarse, los valores promedian los u$s400 (un ambiente, una semana); u$s800 (un ambiente, un mes); u$s500 (dos ambientes, una semana); u$s1.100 (dos ambientes, un mes); u$s650 (tres ambientes, una semana); u$s1.500 (tres ambientes, un mes).
Cash o pesos a valor Blue
Los extranjeros no son ajenos a lo que sucede en el país. Saben que cuentan con algo muy preciado en su haber.
Y es por eso que a la hora de pactar, ofrecen el "cash verde" a cambio de solicitar mayores prestaciones, o bien de que les sea otorgado un descuento sobre el precio de lista que, según fuentes del sector, va desde un 15% a un 20%.
En algunos casos, no solicitan el descuento pero sí que se le otorguen un par de días extra, si van a permanecer una semana, algo que los propietarios suelen aceptar con gusto.
Otros, en cambio, optan por negociar en pesos y cambiar sus billetes en el circuito informal, para aprovechar así la brecha superior al 30% entre el blue y el oficial. Pero son los menos, ya que deben disponer de tiempo y conocimiento del mercado, además del riesgo que les implica recurrir a una cueva.
Y también están los que ya se aprendieron las palabras "dólar celeste" en su llegada a país y apuntan a una conversión de $5,50.
Rentabilidad sin desprecio
En un contexto en el que la renta tradicional, es decir, "entre argentinos", se mueve en valores muy bajos -del orden 3% al 5% neto- el alquiler a turistas se torna muy apetecible para los propietarios.
Es que, si se considera una hipotética ocupación del 100% bajo la modalidad de alquiler mensual de un dos ambientes, la ganancia puede duplicarse y hasta triplicarse, más allá del beneficio que representa cobrar el monto en divisas estadounidenses.
En términos reales, los especialistas del sector señalan que el grado de ocupación suele rondar los ocho meses de los de 12.
No obstante, aun con un 50% de ocupación en el año, la renta resulta superior a la tradicional.
Por último cabe aclarar que al ser un acuerdo entre privados la operatoria es completamente legal.
Y calza como "anillo al dedo" para dueños de inmuebles deseosos de hacerse de esos billetes, ya sea para atesoramiento o para usarlos en sus próximas vacaciones.
