La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) busca terminar con la evasión que se registra entre quienes invierten en fideicomisos inmobiliarios.

Y, a fin de potenciar la avanzada, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray direccionará sus acciones de inspección y fiscalización sobre todos los integrantes de la cadena.

Es decir, puso la mira sobre los encargados de aportar el capital y de administrar un proyecto inmobiliario como así también sobre quienes se convierten después en los propietarios de nuevas unidades.

El fideicomiso es una figura legal por la cual una empresa o particular (fiduciante) aporta el capital, los bienes y/o los recursos para que otro sujeto (fiduciario) los administre con el fin de, por ejemplo, construir un edificio. Una vez finalizada la obra, el administrador entrega las unidades a otro particular o empresa que adquiere el carácter de beneficiario.

En este escenario, se apuntaría a que las adjudicaciones de propiedades se realicen a valor de plaza o mercado y no al costo. Y, además, controlar de cerca a los administradores de los fideicomisos/fiduciarios.

Julián Martín, socio del estudio Julián Martín & Asociados, explicó a este medio que el fisco nacional "apunta a alcanzar con el Impuesto a las Ganancias a la diferencia que existe entre el valor de origen y el valor de mercado de la propiedad".

"La AFIP también deja en claro que siendo el beneficiario una persona física que vende los inmuebles recibidos, procederá el pago de Ganancias si existe habitualidad en este tipo de operaciones", puntualizó Martín.

Así las cosas, Francisco María Pertierra Cánepa, director ejecutivo de la Asociación Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa (AAFyFID) advirtió que "actualmente, los desarrolladores afrontan altos costos sin poder ampliar el precio de venta, lo que achica considerablemente el margen de ganancias".

Comisiones internas y externasLa nueva avanzada es fruto del trabajo de comisiones de estudios internas y externas que analizaron cómo frenar las maniobras de evasión que se concretan a través de la utilización de los fideicomisosinmobiliarios.

Puntualmente, el fisco nacional busca terminar con los agujeros que se presentan en el tratamiento de los fideicomisos inmobiliarios respecto del Impuesto a las Ganancias y de Ganancia Mínima Presunta.

En particular, la AFIP también pretende que el fideicomiso pague el 35% de Ganancias sobre el valor de mercado de las unidades adjudicadas. De no haberlo hecho, amparados en que se trata de fideicomisos de construcción al costo, el fisco iría en contra del administrador ya que subsiste la responsabilidad solidaria del mismo.

Vale recordar que los fideicomisos de construcción al costo se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios. En sí, tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el solo fin de que se adjudiquen las unidades a los mismos fiduciantes. 

Los argumentos del fisco

A través de diversos dictámenes, la AFIP indicó que "detrás de la figura del fideicomiso inmobiliario existe onerosidad y propósito de lucro, en razón de lo cual se entiende que las unidades que conforman los inmuebles tienen el carácter debienes de cambio, no estando exentas del pago del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta".

De igual manera, el fisco concluyó que "en los casos de fideicomisos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes, el sujeto pasivo del impuesto será, en todo caso, el fideicomiso teniendo en cuenta que la ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes / beneficiarios y el fideicomiso".

Complementariamente, la AFIP estableció que "cuando los fiduciantes / beneficiarios celebren con terceros contratos de cesión de su inmueble corresponderá analizar la situación tributaria de cada fiduciante en particular, a efectos de poder determinar la gravabilidad o no en el Impuesto a las Ganancias".

"Se dejó expresada una salvedad en el sentido que el criterio expuesto resultará de aplicación siempre que, bajo la estructura contractual de un fideicomiso, no se encubra un contrato con una finalidad típica diversa a la mera construcción y adjudicación al costo, como por ejemplo, la de comercialización y venta de unidades a terceros", concluye la normativa vigente.