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A días de presentar Bienes Personales no se sabe cómo valuar los inmuebles porteños
09-04-2013 La valuación de las propiedades no puede ser inferior a la base imponible de los impuestos inmobiliarios provinciales. Pero, en la ciudad, existen desde 2012 dos parámetros                                                      
Última actualización: 09/04/2013 7:04:00 am
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A menos de una semana del vencimiento de las declaraciones juradas del Impuesto sobre los Bienes Personales, hay dudas sobre cuál es el valor que se debe tomar para los inmuebles de la ciudad de Buenos Aires.

Es que la valuación de las propiedades para Bienes Personales no puede ser inferior a la base imponible de los impuestos inmobiliarios provinciales. Pero, en la ciudad, existen desde 2012 dos parámetros: por un lado, la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) que figura en la boleta de la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) y por otro, toda la base utilizada para el cálculo de ese impuesto local, que puede hasta cuadriplicar el pago de Bienes Personales.

Verónica Fernández Guevara, del Consejo Profesional de Ciencias Económicas porteño, y Alberto Mastandrea y Marite Cosentino, de BDO coincidieron en que la VFH es el valor que se debe tomar para Bienes Personales. En cambio, José Luis Ceteri, del estudio del mismo nombre, y Carlos Fernández, de Crowe Horwath, opinaron que es toda la base utilizada para el cálculo del ABL.

El fisco porteño dijo en su página de Internet que la VFH “es el valor fiscal que la Ciudad le asigna a cada propiedad”, pero la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) no ha aceptado oficialmente esta limitación. Y hay dudas de que lo haga, sobre todo teniendo en cuenta que con la VFH el gobierno de Mauricio Macri rebajó la valuación fiscal anterior de muchos de los inmuebles más caros de la ciudad, llegando a bajarlos de $1 millón a $250.000, señala el matutino El Cronista.

Por este motivo, nada asegura a aquellos que valúen sus inmuebles por la VFH para Bienes Personales que no se encontrarán luego con que la AFIP les reclama una diferencia multiplicada por cuatro y con multas.

La ley de Bienes Personales prevé que los inmuebles deben ser valuados a su “valor residual” (costo de adquisición menos amortizaciones) al 31 de diciembre de cada año, fijando, a su vez, que dicho valor no podrá ser inferior a “la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o al valor fiscal”.

El decreto reglamentario de esa ley dispone que se debe tener en cuenta el “valor residual” o “la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, el que sea mayor”.

Por su parte, el Código Fiscal porteño establece que la “valuación fiscal homogénea no podrá exceder el 20% del valor de mercado de las propiedades, siendo la misma base imponible de los tributos” inmobiliarios. Asimismo, crea la “unidad de sustentabilidad contributiva” (USC) –fijada en “4” por la Ley Tarifaria– “a efectos de contar con una herramienta que posibilite afectar el quantum de los tributos” inmobiliarios.

Así, hoy los impuestos inmobiliarios vigentes en la ciudad se calculan, aplicando las escalas y alícuotas respectivas, sobre el monto resultante de multiplicar la VFH por la USC. 

De ahí surge la dificultad de interpretación sobre qué base tomar para el cálculo de Bienes Personales: si la VFH o el resultante de multiplicar la VFH por cuatro, a los efectos de su comparación con el valor residual del inmueble, explicaron Mastandrea y Cosentino.

“En nuestra opinión, y por aplicación del artículo 241 del Código Fiscal de CABA, el parámetro de comparación que debiera considerarse a los efectos del Impuesto sobre los Bienes Personales es la VFH, dado que, según dicha disposición, constituye la base imponible de los impuestos inmobiliarios”, sostuvieron los especialistas.

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