Hipotecarios: la clase media necesita ingresos cada vez más altos para cambiar de vivienda

La facilidad para la compra de una nueva vivienda o para acceder al "techo propio" es, sin dudas, otro de los puntos centrales a tener en cuenta en la discusión sobre si estos últimos años constituyeron una década ganada o perdida.

Al menos en este punto, los datos que arroja la realidad no son muy alentadores. Las escasas alternativas para financiar una nueva unidad hacen que éstas se alejen cada vez más del bolsillo de los argentinos.

A la dificultad que para algunos implica el recambio, se suma el problema de la cantidad de gente que debe resignarse a alquilar.

Un ejemplo sencillo permite visualizar cómo esta situación se ha ido agravando en el tiempo.

Según informa Reporte Inmobiliario, hoy el precio promedio del metro cuadrado ronda los u$s2.077.

Si se considera un departamento tipo (65 metros cuadrados), el monto a desembolsar alcanza los u$s135.000 que, expresado en pesos supera levemente el millón de pesos, con un tipo de cambio a $8,10.

Si se considera que, en general, los bancos prestan hasta el 50%, el valor a financiar se acerca a los $553.000. Una cifra que -comparada con el salario promedio- permite entender por qué los créditos hipotecarios están estancados.

Es que para financiar un préstamo de este tipo a 10 años se requiere que el ingreso del grupo familiar ronde los $46.000 mensuales.

¿Por qué tanto? Porque con el nivel de tasas (TNA) y costo financiero total (CFT) que cobran los bancos, el pago mensual promedio se eleva a los $13.500. Y si se considera la relación "cuota-ingreso" del 30%, este último debe ubicarse en los $46.000 mencionados.

Según informa el Régimen de Transparencia que publica el Banco Central, en el segmento de tasa fija, la nominal anual (T.N.A.) va del 18,9% (Banco Hipotecario) al 27% (BBVA Francés).

No obstante, debe tenerse en cuenta que a este porcentual se le debe sumar otra serie de gastos que son los que terminan conformando el CFT, que es el que define el valor por mes a pagar en concepto de cancelación del préstamo.

De acuerdo con el BCRA, este costo financiero total puede adicionar entre 6 y 10 puntos a la tasa nominal.

Así, quienes pidan un hipotecario en el BBVA deberán enfrentar un interés total no menor al 34%.

De este modo, los montos mensuales a pagar por cada $100.000 solicitados a tasa fija hoy día son los siguientes:

En el caso de aquellas entidades que ofrecen líneas a tasa variable, lo más relevante es que el Banco Nación es el que presenta la mejor alternativa.

En la práctica, una diferencia de cinco puntos porcentuales entre el costo más barato y el más caro, se traduce en unos $1.100 adicionales que deben afrontarse en cada una de las cuotas mensuales.

Así, quienes hayan accedido a la opción más barata terminarán pagando un 40% menos.

Y, a lo largo de todo el período de cancelación, se ahorrarían un total de $130.000. En buen romance, nada menos que la cuarta parte del monto solicitado.

Uno de los referentes es el Banco Ciudad, que ocupa el segundo lugar en créditos hipotecarios en el total del sistema financiero argentino.

Respecto a la situación actual de estas líneas, Jorge Velazquez, vocero de la entidad, señala: "Somos el único banco que mantiene la oferta de tasa fija a 20 años. Sin embargo, la Ley ´Conti´, por la que se le quitaron los depósitos judiciales al banco público porteño, obligó a restringir esta línea sólo a los clientes con dos años mínimo de antigüedad".

A esto agregó que "tras el cepo cambiario, que dificultó la operatoria de compraventa de inmuebles, se registró una caída del 50% en los préstamos de este tipo".

¿Comprar o alquilar?Esta pregunta fue una de las clásicas disyuntivas que enfrentaron los argentinos a lo largo de varias décadas.

Sin tener que ir muy atrás en el tiempo, apenas cinco años, la distancia entre una y otra posibilidad era más estrecha.

Considerando el departamento de 65 metros cuadrados tomado como referencia:

• En 2008, su valor era de u$s89.000, el dólar rondaba los $3,20 y las tasas de interés no superaban el 12%.

• Así, la cuota promedio para financiar el 50% a 10 años ascendía a $2.300.

• El costo de alquilar, según Reporte Inmobiliario, se ubicaba en los $1.800.

• Es decir que la cuota era apenas un 27% superior a la renta mensual.

Hoy, la brecha entre la cuota del hipotecario ($13.800) y el alquiler -que ronda los $2.800- es nada menos que de 5 veces.

En resumen, actualmente se necesitan 5 alquileres para poder hacer frente al pago mensual que implica un crédito hipotecario que permita financiar el 50% de un departamento de 65 metros cuadrados, cuyo precio de mercado oscile en los 135.000 dólares.

En 2008, para adquirir el mismo bien, la cuota a pagar no se alejaba tanto de la renta mensual, siendo la relación "cuota/alquiler" de 1,3.

"Pretender tener créditos a largo plazo baratos y en pesos con una inflación del 25% es una utopía, ya que no hay ningún incentivo para que los bancos decidan hacerlo, en un escenario tan volátil como el actual", afirma Federico Muñoz, director de la consultora que lleva su nombre.

Este economista subraya, además, la ausencia de un indicador que pueda ser utilizado como referencia de indexación por las entidades financieras.

Es decir, desde el punto de vista operativo, "hoy tampoco se cuenta con un indexador confiable para ajustar las cuotas de los créditos, tal como existe en otros países, como por ejemplo en Uruguay o en Chile", agrega Muñoz.

En su visión, la ausencia de créditos hipotecarios accesibles es "un resultado lógico y natural de la degradación de la situación económica argentina" y del cortoplacismo reinante en la política económica.

"Es impensado que puedan otorgarse préstamos a tasas razonables en este contexto del país", concluye Muñoz.

Para otro analista, Andrés Méndez, director de AMF Economía, "el costo del fondeo es alto en lo nominal, porque debe ir en línea con la inflación".

Al igual que su colega, considera que es la elevada suba de precios la que condena al sistema, porque el financiamiento está supeditado a los depósitos y éstos a la tasa de interés.

El otro aspecto que encarece notoriamente la cuota es el elevado precio de las propiedades, lo que obliga al interesado a tener que pedir más dinero para poder llegar a este bien.

En este punto, cabe señalar dos cuestiones.

La primera tiene que ver con lo sucedido tras el cepo: al comenzar a valuarse las propiedades en términos de dólar blue, se requiere de una mayor cantidad de pesos, ya sea en mano u obtenidos vía préstamos.

La segunda, con el valor del metro cuadrado. Pese al derrumbe en el nivel de operaciones (del orden del 40%) las cotizaciones se muestran reticentes a la baja.

De acuerdo con un relevamiento privado que toma en cuenta los valores de venta publicados en el último año, el precio promedio del m2 en la Ciudad de Buenos Aires acumuló un alza del 1,8% en dólares.

"Es evidente que la relación con el salario es desventajosa ya que el valor del metro cuadrado subió mucho en términos de blue", puntualiza Méndez.

Y agrega que "para los bancos hoy día los hipotecarios no son un negocio atractivo, porque les es mucho más conveniente otorgar créditos personales a corto plazo y a tasas del 40%".

Según Muñoz, "un factor adicional que desalienta esta operatoria es que las entidades financieras ganaron mucha plata con otros productos, como los créditos al consumo, y no tienen estímulos para volcarse a otros segmentos".

Por su parte, para Méndez "el sistema no es viable en este momento porque la barrera inicial es muy alta. A ello se adiciona el precio más costoso de las propiedades".

Al respecto, Velazquez alerta: "Inclusive, habiendo el Banco Ciudad aumentado los montos máximos a otorgar en sus créditos (en pesos), hoy hay más de 1.500 familias con préstamos aprobados en la entidad que no consiguen propiedad".

"Ahora hay mucha diferencia entre lo que se paga por la cuota de un hipotecario y un alquiler. Las locaciones son más baratas también porque hay más oferta de propiedades", recalca Méndez.

Según el experto, hay un estímulo mayor para rentar que para comprar.

"Se da el situación perversa: propiedad cara y alquiler barato. Vamos hacia un país de eternos inquilinos. Está todo desbalanceado y por ahora no se ven soluciones en el horizonte", sostiene Méndez.

"Se dan 30.000 créditos hipotecarios anuales, de los cuales no todos son para una primera vivienda. Y, por otro lado, se crean 250.000 nuevas familias al año. Esto indica que existe un déficit habitacional creciente", añade.

Por lo pronto, en el debate sobre si esta década debe considerarse ganada o perdida, la situación que se observa en lo que hace a préstamos para la vivienda no es, precisamente, algo que pueda tomar el kirchnerismo a su favor.