El sueño de la vivienda propia está cada vez más lejos y esto hace que miles de personas deban recurrir al mercado locativo.

La caída en la rentabilidad - tanto en términos brutos como netos, como se observa en el cuadro- la inflación y la falta de un régimen que permita indexar los precios han hecho que más propietarios actualmente mantengan las unidades vacías, aunque deban pagar de sus bolsillos los impuestos, gastos de servicios y expensas.

Lo cierto es que la dificultad para adquirir una vivienda -en un contexto de créditos hipotecarios muy caros- ha hecho que sólo en la Ciudad de Buenos Aires haya más de 700.000 personas con problemas habitacionales.

Frente a ello, las estadísticas dan cuenta de unos 350.000 inmuebles ociosos y muestran que la cantidad de viviendas vacías se multiplicara por nueve en los últimos 20 años.

Si no lo alquila, pague más

Con el objetivo de reducir esta problemática, en la Legislatura porteña se presentó un polémico proyecto de ley, por parte del legislador Gustavo Vera, que propone incrementar hasta en un 1.000% el impuesto inmobiliario, en el caso de que una unidad permanezca inhabitada por un lapso superior a los seis meses.

Pero la iniciativa "va por más": otorga la posibilidad de que el Estado tome a su cargo los inmuebles vacíos para destinarlos a la renta, colocándolos en la plaza a precios de mercado o subsidiados.

La intención de Vera es que se aprovechen estos inmuebles ociosos emplazados en la Ciudad de Buenos Aires para palear el déficit habitacional.

"El ejercicio del derecho de propiedad, de la posesión, de la tenencia o cualquier título jurídico de uso y disfrute de un inmueble debe cumplir con su función social y ambiental, priorizando el interés social y ambiental", señala la iniciativa, que promete levantar mucha polvareda y fuertes opiniones contrapuestas.

Según el legislador, no se cumple con este requisito en los siguientes casos:

a) Los inmuebles que permanezcan ociosos de manera injustificada, en los términos de esta ley y su reglamentación.

b) Se verifique incumplimiento de los deberes de conservación, mantenimiento y mejoras por parte de los propietarios.

c) Se utilice la unidad para un uso distinto al establecido en la zonificación urbanística.

De acuerdo con la iniciativa, se considera un inmueble "ocioso" cuando se encuentra deshabitado o no utilizado en forma permanente, sin causa justificada, por un lapso superior a los 6 meses.

El propietario podrá justificar esa vacancia de acuerdo con lo que establezca la reglamentación de la norma, si la iniciativa es finalmente aprobada por la Legislatura porteña. 

Por otro lado, se apunta a crear el Registro Público de Titulares y usos de los Bienes Inmuebles de la Ciudad, con el fin de identificar, producir y sistematizar la siguiente información:

a) El uso efectivo dado a cada inmueble.

b) Su condición de ocioso.

c) La titularidad.

d) La relación jurídica de los ocupantes con el inmueble.

e) Los contratos de alquiler.   

f) La tipología de cada uno: metros cuadrados, cantidad de ambientes, características y categoría.

g) Su estado de conservación y mantenimiento.

La "Oficina de Bienes Inmuebles" será quien releve periódicamente las unidades de la Ciudad, a fin de determinar si están habitadas o disponibles. 

Los propietarios, inquilinos y ocupantes tendrán la obligación de informar (a la Oficina de Bienes Inmuebles) el uso efectivo de la unidad, a través de una Declaración Jurada.

En tanto, los contratos de alquileres deberán registrarse no más allá del primer mes de haberse firmado. El cumplimiento de este punto corresponderá a ambas partes.

El proyecto de ley contempla que el carácter de ocioso se identifique a través de las siguientes vías: 

1.  Con los resultados de la sistematización de la información, de acuerdo con los mecanismos citados. 

2.  Por denuncias de particulares realizadas por escrito o vía web, seguidas de la posterior inspección de funcionarios de la Oficina de Bienes Inmuebles.Impuesto "por ocio"

Además, el proyecto crea el impuesto al inmueble ocioso. El monto surgirá de la siguiente escala, que tendrá como base el valor del Impuesto Inmobiliario:  

- De 6 a 12 meses de vacancia: 800% de incremento

- De 12 a 18 meses: 900%

- De 18 a 24 meses: 1.000%

Este tributo, especifica el proyecto de ley, cesará tan pronto el propietario acredite que la unidad haya sido ocupada o bien cedida a la Oficina de Bienes Inmuebles para que esta la destine a un régimen de alquiler social. En este último caso, se lo eximirá del pago del Impuesto Inmobiliario por el tiempo  que el inmueble se encuentre ocupado.

Por otro lado, la norma declara de utilidad pública -y sujeto a la ocupación o a uso temporario- todo inmueble que haya permanecido ocioso por el plazo de un año, en cuyo caso se destinará a fines sociales. 

La Oficina de Bienes Inmuebles podrá destinar las viviendas sin habitar para estos fines por el plazo máximo de tres años y estará facultada a deducir de la indemnización el importe de los impuestos, tasas, contribuciones o multas que los propietarios adeudaren a la Ciudad de Buenos Aires por todo concepto.

El propietario que no cumpla con los deberes establecidos será sancionado con una multa de hasta 1.000 unidades fijas (que es un valor equivalente a medio litro de nafta de la de mayor octanaje informado por el Automóvil Club Argentino). 

"En los últimos diez años creció la cantidad de personas que alquilan y que destinan cada vez más dinero de su sueldo al pago del alquiler", sostuvo Gustavo Vera, al tiempo que remarcó que su proyecto de ley "no es confiscatorio".

“La implementación se dará una vez comprobado el carácter ocioso de un inmueble por parte del Estado. Se le aplicará al propietario un impuesto, tipo multa, por seis meses y -de persistir en tal situación- el Gobierno se haría cargo de la propiedad para disponerla al alquiler”, explicó.

Además, sostiene que su plan apunta a cumplir con el artículo 31 inciso 2 de la Constitución de la Ciudad de 1996, que hasta ahora no tuvo una ley reglamentaria.

También estima que con menos de la mitad de esas 340.000 unidades volcadas al alquiler se podrían satisfacer las necesidades habitacionales del total de la población de la Ciudad.