En plena recta final hacia los comicios presidenciales, las complicaciones y los sobrecostos que deben pagar quienes alquilan vuelven a colarse en la agenda electoral, que van de la mano de las dificultades para acceder a la vivienda propia. 

Sucede que la escasa capacidad de ahorro y las altas exigencias que se requieren para tramitar un crédito hipotecario empujan a unos cinco millones de argentinos a tener que volcarse al mercado de renta. 

Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, el monto que se necesita para pagar la cuota mensual de un préstamo es, en promedio, cuatro veces más elevado que el que se requiere para afrontar un alquiler.

Para el caso tradicional de un crédito por el 75% del valor de la propiedad, la cancelación mensual de un departamento usado de dos ambientes -a pagar en un plazo no inferior a 10 años- hoy asciende a unos $17.500 (promedio).

Como contrapartida, alquilar una unidad de las mismas características implica una erogación de $4.100 (ver cuadro).

Incluso, en barrios con un precio del metro cuadrado más alto, como es el caso de Recoleta o Palermo, la diferencia entre el valor de la cuota y la renta es de casi cinco veces (ver cuadro).

Desde Reporte Inmobiliario aseguran que "desde hace ya más de una década, a un asalariado medio no le queda otra salida que alquilar ya que, según la zona, el valor locativo por la misma unidad insume entre el 22% y el 30% del ingreso".

Por cierto, acceder a una línea de financiamiento para comprar una vivienda no es algo que hoy esté al alcance de toda la clase media, lo que lleva a muchos particulares tener que rentar.

Abusos y poco margen para negociar

Volcarse al mercado locativo también tiene sus complicaciones. Una de ellas es que -a raíz de la inflación- en muchos de los contratos el precio a pagar se actualiza cada seis meses.

Otra dificultad para los inquilinos es que varias inmobiliarias piden no solo una sino dos garantías.

También está la exigencia de que la comisión (que suele ser el equivalente a dos meses en lugar de uno) sea saldada por el inquilino en vez del propietario.

Desde el sector destacan que el margen de maniobra que tienen quienes rentan a la hora de negociar algunos aspectos clave del contrato es acotado y que, en una gran cantidad de casos, deben "agachar la cabeza" y aceptar las condiciones impuestas por el propietario.

En este contexto, el legislador porteño Ivan Petrella presentó un proyecto de ley para proteger a quienes alquilan.

Advirtió que "en diversas oportunidades, los inquilinos son víctimas de abusos y de sobreprecios por parte de las inmobiliarias".

Así, la iniciativa del legislador establece que "en todos los locales dedicados a la prestación de servicios de intermediación inmobiliaria de la Ciudad deberá exhibirse en un lugar visible al consumidor lo que dice la ley".

En concreto, se deberá colocar un cartel que explique que, para los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única, "el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, no podrá superar el equivalente al 4,15% del valor total del contrato".

El propio ministro de Economía, Axel Kicillof, se había referido a los inconvenientes y prácticas abusivas que ocurren en el mercado locativo.

El funcionario criticó los precios de los alquileres y se pronunció en favor de regular ese mercado desde el Estado. Rápidamente, sus palabras recibieron el apoyo de asociaciones que defienden a los inquilinos.

"Hay que regular desde el Estado el tema de los alquileres. No digo fijar un valor máximo pero sí, por ejemplo, que si alguien tiene un inmueble y no lo alquila, cobrarle más impuestos. De esa manera, se aumentaría la oferta y bajarían los precios", sentenció.

Inmediatamente, la asociación que agrupa a los inquilinos (Inquilinos Agrupados) salió al ruedo a mostrar su beneplácito ante una eventual medida de este tipo.

Señalaron que las declaraciones del ministro "demuestran que la problemática que sufrimos los inquilinos es un tema prioritario".

"Coincidimos con Kicillof en que el Estado debe regular el mercado inmobiliario y generar políticas que tiendan a lograr condiciones más justas", sostuvieron.

Añadieron que "llevan tiempo asesorando a inquilinos, difundiendo los abusos del mercado y elaborando propuestas legislativas para mejorar la actual situación".

Acto seguido, se pusieron "en absoluta disposición del Ministerio de Economía para avanzar juntos en la elaboración de cambios".

Las palabras de Kicillof generaron tal revuelo que el funcionario rápidamente tuvo que salir a desmentir que dijo lo que había dicho.

Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), es otro de los que ha venido reclamando la existencia de una autoridad de aplicación a nivel municipal, provincial o nacional que defienda a quienes rentan ante diferentes tipos de abusos.

El expediente presentado quedó radicado en el juzgado 18 del fuero Contencioso y Administrativo porteño, a cargo de la magistrado Marcelo López Alfonsín.

Los problemas que enfrentan quienes deben alquilar un inmueble lejos están de limitarse al ámbito porteño.

Tal es así que, por ejemplo, en Neuquén la Unión de Inquilinos hasta llegó a oficializar meses atrás su presentación a las elecciones locales de octubre con la premisa de conseguir al menos una banca en el Concejo Deliberante.

La presidenta de la asociación, Pamela Gaita, remarcó que la idea de presentar el primer partido de inquilinos a nivel país se dio a raíz de las "miles y miles de personas que están esperando un cambio de la realidad".

El tema de prácticas abusivas también generó múltiples quejas y denuncias en varios lugares del territorio. Como en Río Negro, donde han proliferado las quejas a raíz de que se le exige al locador que sea él quien abone la comisión inmobiliaria.

También, en diferentes zonas petroleras del país, se han denunciado aumentos exponenciales en las renovaciones y en los pagos mensuales ya que, a lo largo de los meses, éstos últimos se han cuadruplicado.

Tomás Marolda, secretario de la Cámara Inmobiliaria (CIA), consideró que deben propiciarse iniciativas para "aumentar la oferta" y, desde el plano social, que esto contribuya a bajar los precios.

En tanto, el secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina señaló que "las regulaciones, en general, no han dado buenos resultados" y consideró que "la problemática es mucho más amplia, de modo que hay que pensar en un plan nacional".

"El déficit habitacional tiene que ser atacado con un proyecto social de viviendas que sea abarcativo a todo el país", añadió.

En su visión, "el mercado viene atravesando una situación grave, pero ahora con la característica de período prolongado", apuntó Marolda.

Los cambios con el nuevo Código Civil y Comercial

Mario Vadillo, titular de la ONG Protectora, que defiende a consumidores y usuarios, resaltó que la nueva legislación termina con los cargos extras que las inmobiliarias imponían sobre el interesado en alquilar, los famosos "gastos administrativos".

El artículo 1.196 del Código Civil y Comercial establece que el inquilino ya no tiene responsabilidad por el pago de la comisión a la inmobiliaria, gastos de sellado, certificación de firmas o del Veraz, entre otros. 

Y especifica que ahora la obligación de abonar la comisión recae sobre el propietario.

Lo mismo aplica para la renovación del contrato ya que, en caso de hacerse, la cancelación del fee de la inmobiliaria deberá ser afrontada por el titular del inmueble.

Tampoco se puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes ni pedir depósitos de garantía, o exigencias asimilables, por una cantidad mayor del importe equivalente a un mes de renta por cada año de locación contratado.

Entre otras cuestiones, el valor llave o su equivalente desaparece.

El año pasado, los legisladores del oficialismo, María Rachid y Jorge Aragón, presentaron un proyecto para incentivar el alquiler de casas desocupadas en la Ciudad de Buenos Aires.

La iniciativa proponía aplicar un 300% de aumento en la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL), si los propietarios de las viviendas "ociosas" se oponían a volcarlas a la renta.

Créditos hipotecarios, fuera del alcance

Los problemas del mercado de renta se suman a los impedimentos que encuentran muchos argentinos para acceder a la vivienda propia a través de un crédito hipotecario.

Desde Reporte Inmobiliario afirman, tras un estudio pormenorizado, que sólo para poder hacerle frente a un préstamo para adquirir un inmueble estándar se da la paradoja de que se debe destinar la totalidad de un sueldo en blanco o más. 

"Para calificar y obtener un préstamo hay que ganar como mínimo más de 2,2 veces el salario promedio registrado de la Ciudad, considerando la mejor relación cuota/ingreso de las líneas de financiamiento activas en el mercado bancario", consignan desde la agencia especializada. 

Así las cosas, si en la actualidad una familia pretende tomar un crédito para la adquisición de un departamento usado de dos ambientes en una zona de alta demanda, necesitará contar con un ingreso neto de hasta $55.000. 

El siguiente cuadro permite apreciar los niveles de sueldos netos requeridos para poder calificar para un hipotecario, en función de los distintos barrios:

Según un informe de Ecolatina, los préstamos destinados a la vivienda, hoy en día equivalen a tan sólo 1 punto del PBI, convirtiéndose así en "el nivel más bajo de los últimos 15 años". 

Y estas dificultades para poder apalancar la compra de un inmueble mediante un crédito bancario, alejan a muchos argentinos del sueño del "techo propio" y los obliga a volcarse a un mercado locativo en el que los abusos están a la orden del día.