El inciso c) del artículo 41 de la ley de Impuesto a las Ganancias dispone que son rentas de la primera categoría el valor de las mejoras introducidas en los inmuebles por los arrendatarios o inquilinos que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte en que éste no esté obligado a indemnizar.

La mejora debe significar un beneficio para el propietario. La misma implica un acrecentamiento del valor de la propiedad, explica Osvaldo Purciariello, especialista impositivo de Arizmendi. Para que una mejora sea considera como tal, su importe en el ejercicio de la habilitación debe superar el 20% del valor residual del bien.

Otro punto que debe tenerse en cuenta es que por esa mejora no se tenga que indemnizar al inquilino, porque de ser así no se trataría de un ingreso.

El valor de la mejora deberá distribuirse proporcionalmente en los años que resten para la extinción del contrato de locación. Se interpreta que el período de devengamiento abarca desde la habilitación de la mejora hasta el mes de vencimiento del contrato.

En la causa "Pihue SA s/ Apelación", la Sala A del Tribunal Fiscal de la Nación con fecha 28/03/2017 dispuso que la cuestión a resolver consistió en determinar el tratamiento a otorgar a las mejoras realizadas a un inmueble por parte de los inquilinos.

Por mayoría, la Sala A del Tribunal Fiscal de la Nación revocó el criterio fiscal. En efecto, se sostuvo que las reparaciones no constituyeron mejoras, pues los trabajos de pintura, instalaciones eléctricas, conexiones telefónicas, alfombrados y demás gastos debieron efectuarse para cubrir las necesidades propias de la actividad desarrollada por la apelante, que consistía en la prestación del servicio "hospital de día", lo que se ajusta al concepto de gastos necesarios para conferir al inmueble características funcionales para el desarrollo de las actividades específicas del locatario.