Finanzas

Hipotecarios: "Lado B" del pago de cuotas en UVA y el impacto de la tasa de interés para créditos a 20 o 30 años

13-11-2017 Los préstamos para vivienda experimentan un verdadero boom. No obstante, el tipo de indexación reviste varias particularidades, como la de no saber cuánto se terminará pagando en dólares, la moneda de referencia del mercado inmobiliario. ¿Cómo se va reduciendo la deuda con el paso de los años? 
Por Rubén Ramallo
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Los números del boom de créditos hipotecarios son más que elocuentes.

El crecimiento de casi 80% en un año o los $35.700 millones ya otorgados (90% bajo el sistema UVA) hablan a las claras de la buena aceptación que han tenido, luego de muchos años de demanda insatisfecha.

Pero también, lentamente, empezaron a surgir voces de advertencia sobre los "costos ocultos" que puede representar el indexador UVA.

Para quienes no están familiarizados con este mecanismo, la siguiente infografía puede aportarles algo de claridad:

Una de las principales dudas que llevan a los bancos los interesados en este tipo de préstamos se vincula con el impacto de la inflación en el monto de las cuotas durante el período de cancelación.

Más aun, habida cuenta de que se otorgan a largo plazo y en el marco de una historia económica que les ha deparado grandes sinsabores a los argentinos en los últimos 30 años.

A la hora de evaluar los riesgos, aparecen factores poco visibles en una primera mirada. 

Por ejemplo, el impacto de la tasa de interés en la evolución de la deuda (tema clave a la hora de querer pre-cancelar) como así también la propia "esencia" del sistema de ajuste.

Por lo pronto, las conclusiones de economistas sobre el devenir de estos créditos indexados arrojan datos inquietantes:

1. - El valor de la UVA no necesariamente evolucionará en línea con el costo del metro cuadrado.

2. - De repetirse lo sucedido en los últimos meses, cada vez se necesitarán más UVA para pagar la misma superficie.

3.- El índice UVA puede no evolucionar de igual modo que el dólar, la divisa por excelencia para valuar las propiedades en Argentina. 

4. - El saldo en pesos podrá conocerse fácilmente, no así la cantidad de billetes verdes que el crédito finalmente insumirá.

5. - Cuando hayan transcurrido 20 años (en caso de un préstamo a 30) se adeudará en UVA el 50% del compromiso asumido.

Hay un concepto fundamental simple de este mecanismo pero que los ahorristas suelen olvidar: no se toma un préstamo ni en pesos ni en dólares, sino en unidades indexadas.

Este concepto es común en otros países, caracterizados por haber tenido durante décadas sus economías muy ordenadas y una inflación menor a un dígito.

Para Argentina, bien aplica la frase de un ex presidente adaptada a la metodología de este sistema: "Quien se endeudó en pesos, devolverá pesos; quien se endeudó en UVA, devolverá UVA". 

¿1.000 UVA siguen siendo 1 m2? 
Una de las preguntas que surge es si aún se mantiene la referencia que nació con este sistema de indexación

Es decir, si un UVA sigue equivaliendo a la milésima parte del costo de un metro cuadrado de construcción (dicho de otro modo, si quien posee 1.000 UVA es dueño de 1 m2). 

Curiosamente, la respuesta es no. ¿Por qué? Sencillamente porque se determinó que su valor se ajusta en función del CER

- Este último (Coefi.ciente de Estabilización de Referencia) lo elabora el Banco Central a partir del Índice de Precios al Consumidor Nacional (IPC).

- Sin embargo, la evolución del valor del metro cuadrado se vincula a otro indicador: el Índice del Costo de la Construcción.

El mecanismo que sí contempla este tipo de ajuste es el llamado Unidad de Vivienda (UVI), de escasa aceptación en el mercado, propuesto por el Senador Julio Cobos. 

Desde su implementación (marzo 2016), para ambos indicadores (UVA e UVI) se fijó un precio de $14.053.



La apertura de la brecha con el paso del tiempo refleja que hoy en día se necesita cerca de un 6% más de UVA para comprar el mismo metro cuadrado.

El peso de la tasa de interés
En la práctica, quienes toman un crédito de esta naturaleza, lo que están recibiendo es una cantidad determinada de UVA que deberán restituir.

Para ilustrar la evolución de la deuda, se debe tener presente el peso de la tasa de interés y cómo se la relaciona con el número de cuotas. 

- El monto de cada una de esas cuotas se mantiene constante en términos de UVA a lo largo de todo el período. Pero es precisamente su valor el que se va ajustando en términos de IPC

- En cada una de ellas, se destina gran proporción al pago de intereses. El resto, a cancelar del capital.

- En la medida en que la deuda en UVA disminuye, también lo hacen los intereses, ya que se calculan sobre el saldo.

- Así, al mantenerse constante la cuota, aumenta la parte de la misma destinada a cancelar el capital.

- En otras palabras, lo que se paga mes a mes (durante varios años) es casi todo interés, lo que hace que el monto adeudado no baje de modo significativo. 

Si bien para muchos argentinos la diferencia de tasa "real" (por encima de la inflación) no reviste un peso significativo, lo cierto es que hay marcadas diferencias, que van más allá de cuánto hay que abonar inicialmente. 

Este es un factor que si bien no siempre es considerado, tiene una enorme incidencia en lo que respecta a la evolución de la deuda

Para un préstamo de 50.000 UVA ($1 millón aproximadamente) a 30 años, con tres niveles de tasas por sobre la inflación (3,5%, 5% y 7%), surgen los siguientes guarismos:

1.- Tasa real del 3,5%

El tomador de este hipotecario tendrá que abonar una cuota inicial de $224: de este total, 65% se destinará intereses y el resto (35%) al capital.

Al vencimiento, habrá devuelto casi 81.000 UVA. Es decir, 62% más que lo recibido.

2.- Tasa real del 5%

La cuota trepa a $268 y el peso de los intereses representará casi el 78%, lo cual redundará en una menor amortización. 

En este caso, el tomador del préstamo terminará devolviendo 97.000 UVA, prácticamente el doble

3.- Tasa real del 7%

Los intereses en el primer pago rondarán el 88%.

En este caso, al concluir la cancelación se habrán devuelto 120.000 UVA.

Como se observa en el cuadro, si se considera la brecha del 100% entre tasa mínima y máxima (3,5% y 7%), se desprende que el incremento de la cuota es de sólo el 48%.

Es decir, el mismo porcentaje en que se verá incrementada la cantidad de UVA a devolver frente al monto original.

En cuanto a la forma en que se va cancelando cada préstamo en el tiempo, la incidencia del tipo de interés resulta clave.

Esto último, consecuencia del menor peso que tiene en cada cuota la porción destinada a la amortización del capital (que disminuye en la medida en que se incrementa la tasa). 

Cuanto mayor sea el tipo de interés, más lenta será la devolución del monto adeudado, tal como se observarse en el siguiente gráfico:

De un análisis más detallado, se desprende que:

1. - Al cabo de los primeros 10 años

Transcurrida la tercera parte de la vida del hipotecario, se habrá saldado apenas un 15% del monto adeudado en UVA, si la tasa real es 7%. 

Si el tipo de interés real es 5%, ese porcentaje subirá a 19%. Y para el 3,5%, escalará a 22%. 

2. -Al cabo de los 20 años

Transcurridas las dos terceras partes del hipotecario, la deuda oscilará entre casi 60% y 45%, para un interés de 7% o 3,5% respectivamente. 

Queda claro que este tipo de créditos no resulta aconsejable para quienes tienen en mente hacer cancelaciones anticipadas.

Esto es así ya que el monto siempre corre de atrás con respecto al número de cuotas transcurrido desde su inicio.

Con el gráfico y el cuadro precedentes, los interesados en un hipotecario pueden deducir que, a diferencia de un préstamo común, la deuda se tomará en UVA y no en pesos.

Además, que las cuotas que se cobrarán serán constantes, dejando de lado el tema del ajuste por inflación, que sí eleva el monto efectivamente a pagar.

Por otra parte, con cada una de ellas se estará cancelando un importe bastante menor del que se está pagando, ya que buena parte se destina a intereses

Claramente, para que aquellos que hoy se suben a un hipotecario puedan celebrar dentro de 30 años, deben cumplimentarse una serie de requisitos.

En primer lugar, que los distintos gobiernos de turno (serán unos siete en total) tengan éxito en reducir la inflación. Además, que la Argentina pase a tener una economía ordenada y previsible.

Y, por sobre todas las cosas, que el dólar no genere grandes sorpresas, ya que el sistema UVA está desconectado del tipo de cambio, pese a que el billete verde sigue siendo la referencia del mercado inmobiliario. 

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