Economía

Hipotecarios UVA: enojadas con bancos, inmobiliarias proponen sistema para achicar tiempos de escrituración y evitar "riesgo dólar"

22-05-2018 En medio de la inestabilidad cambiaria, quieren implementar medidas para agilizar el mercado. Su diagnóstico es que las demoras en el trámite para los créditos hipotecarios conspira contra la concreción de las operaciones. Quieren precalificar compradores y tasar viviendas para agilizar tiempos
Por Esteban Vaughan
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Las fuertes oscilaciones que mostró la cotización del dólar en los últimos generaron malhumor entre los directivos de inmobiliarias.

Señalan que el ritmo de operaciones venía mostrando un crecimiento sostenido y, de golpe, todo comenzó a desacelerarse.

Afirman, además, que la devaluación fue de tal magnitud que puso en el freezer varias transacciones de compraventa. Incluso, generó perjuicios en aquellas que estaban a punto de firmarse.

Un aspecto en el que hacen hincapié es que el lapso que transcurre entre el momento en que el comprador solicita un crédito hipotecario UVA y la eventual escrituración puede estirarse hasta los 120 días.

Demasiado tiempo para un mercado en que los movimientos cambiarios pueden hacer estragos en el poder de compra medido en dólares, para tomadores de préstamos en pesos.

Conscientes de esta situación, las inmobiliarias tienen todo listo para fogonear un proyecto en el que trabajan desde hace tiempo pero al que ahora precisan darle empuje con urgencia.

"Nosotros podemos colaborar para que esos tiempos burocráticos se reduzcan en forma considerable, pero no todos los bancos se muestran dispuestos a abrirnos esa puerta", afirma a iProfesional Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

El directivo señala que, con la participación de las agencias en el proceso de la gestión crediticia, las operaciones pueden bajar a un lapso de entre 40 y 45 días.

El tema central, del que las inmobiliarias pretenden formar parte, es la precalificación crediticia de quienes llegan con intenciones de adquirir una propiedad.

"Cuando comienzan a buscar, tal vez tienen la expectativa de comprar una vivienda de un determinado precio, pensando en obtener un crédito por un monto acorde. Pero ocurre que sus expectativas muchas veces no se cumplan", señala Bennazar.

Entonces, "resulta que estuvieron recorriendo y visitando inmuebles que finalmente no quedan a su alcance", añade.

"El proceso de búsqueda demora como mínimo un mes. Es por eso que resulta importante tener un diagnóstico previo para así -de no mediar impedimentos- comenzar los trámites con el banco. De esta forma, todos ganaríamos tiempo", señala el directivo.

A través de sistema propuesto:

- El trabajo de las inmobiliarias arrancaría en el mismo momento en que el potencial comprador muestra interés por una vivienda.

- El agente inmobiliario sería el que se ocupa de precalificar al interesado.

- Determinará si está en condiciones de recibir un préstamo y el monto que podría recibir.

- Luego, sería la entidad bancaria la encargada de continuar con el trámite y realizar la aprobación definitiva de ese crédito.

Actualmente, esta modalidad es aplicada sólo por algunas inmobiliarias, a través de algunos bancos.

En realidad, la idea original contemplaba ir avanzando en forma paulatina con esta metodología, de modo de ir sumando más actores a este nuevo sistema.

Sin embargo, los cimbronazos que se dieron con el dólar obligaron a la Cámara Inmobiliaria Argentina a apurar los tiempos previstos y a salir en busca de la ampliación de este mecanismo.

"El primer banco en el que encontramos eco fue el Itaú. Luego se fueron sumando otros privados. En donde nos está costando mucho imponerlo es en las entidades públicas, que se muestran mucho más reticentes", advierte Bennazar.

La "comodidad" de los bancos
Expertos del mercado inmobiliario sostienen que la actual problemática, de tiempos tan largos, se da especialmente por una razón.

Aseguran que los bancos "se encuentran muy cómodos", ya que el volumen de tomadores de créditos es bueno. Esto hace que "esperen sentados" que los clientes se acerquen a las diferentes sucursales.

"Algunas entidades entienden cuál es el aporte que le queremos dar al sistema. Otras simplemente se fijan en la repercusión de la modalidad propuesta y en cómo les impactará en su negocio", apunta Bennazar.

En su visión, esto es un gran error, ya que el objetivo no pasa sólo por generar más clientes sino por "acortar tiempos burocráticos".

En este sentido, los bancos públicos acaparan casi el 80% del total de las operaciones que se realizan con créditos indexados por índice UVA, lo que los deja en una situación de privilegio en cuanto al flujo de interesados.

Los agentes inmobiliarios apuntan a captar ese terreno, por dos razones: para que quienes están tramitando un crédito no se vean perjudicados por tiempos tan largo, por un lado, y para que el mercado inmobiliario adquiera un mayor empuje, por otro.

"Muchas entidades piensan con cabeza de corto plazo. Están cómodas con la situación actual y no les importa demasiado el perjuicio que sufren quienes reciben el crédito", se queja a iProfesional otro de los referentes del rubro del ladrillo.

"Quizás que los banqueros crean que no precisan una nueva modalidad, o que no haya que cambiar las dificultades que se presentan hoy día", añade.

Por cierto, la mejora en la actual metodología no es el único tema que las inmobiliarias quieren poner en discusión.

Además, buscan que los bancos les den el visto bueno para trabajar en el proceso de tasación de las propiedades a ser hipotecadas.

Si bien hay varios que ya operan con empresas dedicadas a ejercer esta función, las inmobiliarias quieren cumplir con ese rol.

Según Bennazar, estas tasadoras hoy pueden demorar hasta 10 días en realizar el proceso, lapso que estima podría reducirse a la mitad.

"De este modo también estaríamos achicando los tiempos que demanda el trámite del préstamo", afirma Bennazar.

"Algunos bancos ya les abrieron esta posibilidad a las inmobiliarias, pero no son muchas todavía", completa el ejecutivo.

Este sería el único punto sobre el que obtendrían algún rédito: las que ya se hacen cargo de este proceso cobran entre 0,5 y 0,75% del valor tasado.

En cambio, no aplican ningún costo extra sobre la precalificación de los posibles tomadores de dinero.

Cada vez más caro
Para los interesados en acceder a un crédito hipotecario UVA, llegar al ansiado momento de estampar la firma se torna cada vez más complejo.

De acuerdo con un estudio del Centro de Economía Política Argentina (CEPA), aquel que tomó un hipotecario UVA en abril de 2016 ya debe cargar sobre sus espaldas un incremento de la deuda superior al 55%, alza similar a la de la cuota a abonar cada mes.

En las últimas semanas, las inmobiliarias registraron una importante caída tanto en el nivel de consultas como en el ritmo de operaciones, situación que acrecentó la preocupación en el sector.

Este escenario afecta principalmente a aquellos que iniciaron los trámites para obtener el dinero.También, a quienes están a la espera de escriturar.

Los agentes inmobiliarios advierten que ya son muchos los clientes que recibieron los pesos del banco pero que, por la devaluación, no pueden adquirir los dólares necesarios para "abrochar" la transacción.

Algunos debieron recurrir a familiares o amigos por la diferencia. Otros directamente se dieron de baja.

Por su parte, quienes ya lograron escriturar se encuentran con un pasivo y cuotas más altas que las que tenían pensado afrontar.

Justamente aquí reside uno de los aspectos más controvertidos de los hipotecarios que indexan por UVA: son créditos pensados para favorecer al tomador en un contexto en el que la inflación baje o bien reciban una mejora salarial que supere la actualización de la cuota.

Hasta ahora, ninguna de las dos variables les ha jugado a favor, mientras que el valor del metro cuadrado en dólares sigue subiendo.

Según una investigación de la UADE, el furor por estos préstamos impulsó al alza en los precios de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires hasta un 16%, según la zona.

Para unidades a estrenar, las cotizaciones más altas corresponden a:

- Recoleta (u$s3.900)

- Palermo (u$s3.800)

- Belgrano (u$s3.400)

- Núñez (u$s3.200)

Las más bajas a:

- Barracas (u$s2.500)

- Flores (u$s2.400)

- Balvanera (u$s2.300)

Para el conjunto de barrios relevados, el promedio (u$s3.000) resulta ser 10% más caro que el de hace un año.

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