El precio de los campos subió hasta 260% desde la devaluación

Con commodities que aumentan sus precios internacionales, cosechas récord y un promisorio negocio en el mercado de los biocombustibles, los valores y arrendamientos de los campos vienen aumentando sin freno desde la devaluación y no parece que vayan a cambiar su tendencia, al menos en el corto plazo.


En efecto, luego de terminada la Convertibilidad, los precios de propiedad de los campos tuvieron tasas de crecimiento de hasta tres dí­gitos. Por ejemplo, la zona núcleo maicera (noreste de Buenos Aires, sur de Santa Fe, sudeste de Córdoba y parte de La Pampa), que es la de mayor producción agrí­cola, creció 260% desde 2002: en ese entonces, la hectárea valí­a u$s2.500 y hoy está en u$s9.000.

Lo que ocurrió es que el alto valor internacional de los cereales y oleaginosas revalorizaron los campos y atrajeron la atención de los inversores, sumado a las actuales cosechas récord (pese a las retenciones y reglamentaciones que traban el mercado) y el negocio a mediano plazo que prometen los biocombustibles.

Y a tanto llegó esta escalada que, desde 2005, la valorización de la hectárea fue superior a la del m2 de las propiedades urbanas, en porcentajes de 43% contra 30%. (Ver Invertir en campos fue más rentable que en propiedades)

Según varios analistas, esta fuerte demanda fue impulsada por grandes grupos económicos y fondos de inversión estadounidenses, europeos y argentinos, que buscaban campos subexplotados para ponerlos a producir granos y ganado. Un ejemplo es Adecoagro, que recientemente adquirió 18.000 hectáreas en Bandera, Santiago del Estero.

Y se estima que la demanda de estos grupos seguirá creciendo, como dijeron desde el fondo Cresud a un matutino: "Prevemos que nuevas compañí­as, entre ellas algunas internacionales, se conviertan en participantes activos de la adquisición y alquiler de tierra sembrada, lo que incorporará competidores en los próximos años".

A esta elevada demanda se sumó una muy escasa oferta, provocada porque los propietarios retienen sus tierras por varios motivos: tienen una rentabilidad alta por arrendamientos (ver más adelante "También subió el arrendamiento"), tienen su capital en una inversión considerada "segura" y tienen un bien que no deja de revalorizarse.

En otras palabras, los motivos que impulsan a unos a entrar al rentable negocio, son similares a los que quieren quedarse en él. "Los precios crecen porque los propietarios retienen los campos en espera de mayor demanda, sumado a que es una inversión rentable de bajo riesgo cuyo capital, la tierra, se valoriza cada año", afirmó el ingeniero agrónomo Raúl Talento, de la inmobiliaria Armando Pepe.

Altos precios de venta
En este contexto, la creciente revalorización de los terrenos está llevando los precios a niveles históricos: en la zona núcleo, que fue donde más aumentos hubo, la hectárea vale en promedio entre u$s9.000 y u$s10.000. Por ejemplo, algunos campos de San Antonio de Areco, Venado Tuerto, Sancti Spí­ritu y Marí­a Teresa tienen valores entre u$s10.500 y u$s12.000 por hectárea, y en algunos lados llegan a u$s14.000.

Pero esta suba de valores no afectó a todos los tipos de campo de igual forma: el que más creció fue el maicero (predominantes en la zona núcleo), los más moderados fueron los trigueros y de invernada, y los que menos aumentaron fueron los de crí­a (porque la ganaderí­a está siendo desplazada por los mayores cultivos agrí­colas).

Como muestra el gráfico anterior, los elevados precios internacionales de los commodities impulsaron fuertemente el valor de los campos maiceros de la zona núcleo desde 2002: pasaron de u$s2.500 a u$s9.000 en cinco años (lo que representa una suba del 260%) y se acercó bastante a su valor en dólares de 2001:


Sin embargo, aunque también deberí­an haberse beneficiado por el aumento internacional de los commodities, los campos trigueros valen menos que los maiceros porque, según Talento, la mezcla de cultivos afecta la productividad del suelo: "En algunas zonas, como el sur y oeste de Buenos Aires, se está mezclando soja y trigo en los campos, en vez de especializarse en un solo cultivo".

Sin embargo, los números de los campos trigueros también son muy buenos: pasaron de u$s950 a u$s3.800 en cinco años (lo que equivale a un aumento del 300%) e igualó su valor en dólares de 2001 (1200 x 3,20 = 3840):


Valores similares a los anteriores tuvieron también los campos de invernada (destinados simultáneamente a la agricultura y ganaderí­a), que pasaron en promedio de u$s1.000 a u$s4.300 en cinco años porque fueron buscados por su parte agrí­cola, casi siempre para transformarlos totalmente en superficies cultivables.

Según algunos analistas, la demanda en este segmento viene tan sostenida que, en algunos lugares (como el oeste de la provincia de Buenos Aires), superaron los valores de la zona núcleo.

Por su parte, los valores de los campos que menos aumentaron fueron los destinados a la crí­a porque los inversores vienen volcándose masivamente a terrenos agrí­colas. Sin embargo, es llamativo el crecimiento que tuvieron los últimos cinco años: pasaron de us$330 a u$s1.350, lo que equivale a una suba del 309%:


También subió el arrendamiento
Pero los buenos valores internacionales de la soja y los commodities no sólo valorizaron los precios de venta, sino los de arrendamiento de campos agrí­colas, algo que muchos arrendatarios convalidaron por las buenas perspectivas de cosecha, de aumento del valor internacional de los commodities y un posible desarrollo de biocombustibles.

Así­, los valores de arrendamiento vienen registrando un aumento sostenido desde la devaluación: en 2002 se pagaba 12 quintales por hectárea (qq/ha), en 2006 subió a 16 y hoy llegó a 19. (Ver Cada vez más el valor de un inmueble rural depende del uso)

En números, aunque dependiendo de las caracterí­sticas de cada campo, esto significa que los alquileres están en promedio a $120 por hectárea al año, un 15 a 20% más que en 2006. En ese promedio, de nuevo la zona núcleo fue la que más creció desde la devaluación: tuvo una suba de 40% anual promedio y pasó de u$s167 en 2002 a u$s356 este año, lo que significa un aumento del 113%:


Por efecto contagio, la escalada en estos campos impulsó también en un 20% los alquileres de la llamada "zona núcleo ampliada", que además de la región núcleo incluye al sur de Santa Fe, el sudeste de Córdoba y el oeste bonaerense, y se dedica casi í­ntegramente a la soja.

Según un operador, esta zona "ampliada" podrí­a subir otro 20% este año porque "el dueño del campo no sólo se beneficiarí­a de un incremento en quintales (cantidad de cosecha que le entrega el arrendatario), sino que obtendrí­a un 15% extra por la suba de la soja a nivel internacional".

A su vez, los arrendamientos de campos trigueros vinieron escalando a un 35% anual desde 2002 y pasaron de valer u$s98 hace cinco años a llegar hoy a u$s195 (lo que representa una suba del 99%). Como sucedí­a con los valores de venta, también los precios de arrendamiento de estos terrenos están alejados del de los campos maiceros:


Y, otra vez, por el desplazamiento que vienen sufriendo por los cultivos agrí­colas, los campos de crí­a tuvieron un aumento menor al resto: pasaron de u$s20 hace cinco años a u$s64 hoy, que aunque equivale a una suba del 220% está muy alejada de los valores de la zona núcleo:

¿Convalidar o no?
Aunque algunos campos subieron más que otros, el denominador común es que todos los terrenos vienen teniendo un aumento sostenido de alquiler y eso desató el debate entre los productores: ¿Conviene pagar o no los altos precios de arrendamiento?.

Según algunos analistas, aquí­ aparecen dos grupos: los que creen que vale la pena convalidar valores altos porque esperan buenos rendimientos en las próximas campañas, y quienes advierten sobre lo riesgoso de deber obtener buenos resultados para no sufrir pérdidas.

Dentro del primer grupo, un operador afirmó a un sitio web que "con la mayor tecnologí­a hay un mejor rinde año tras año, por eso hoy es factible llegar a los 40 quintales de soja por hectárea y a los 100 de maí­z".

Pero, del otro lado, otro operador le retrucó que para eso el productor está obligado a obtener rendimientos muy elevados: "Para abonar 20 quintales por hectárea al propietario, debemos obtener al menos 35 quintales".

Sin embargo, ambos grupos deberán acostumbrarse a convivir con las subas de arrendamientos porque, según Talento, seguirán por uno o dos años. Y, para otros operadores, los aumentos serán hasta 2008 de entre 10 y 20%, lo que equivale a pasar de los 17 quintales actuales por hectárea a 20.

La razón para sostener esto, afirman estos últimos operadores, es que las subas siguen imparables a pesar de las polí­ticas estatales que el campo considera perjudiciales para su actividad, como las elevadas retenciones a las exportaciones.

Ariel Bazán
Especial para infobaeprofesional.com