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Viviendas: la clase media podrá comprar menos "ladrillos" en el 2010

El ingreso mensual requerido para comprar una vivienda a crédito es muy elevado y puede representar siete años de sueldos
16/12/2009 - 10:14hs
Viviendas: la clase media podrá comprar menos "ladrillos" en el  2010

La relación entre el salario y el precio de una vivienda, que viene cayendo aceleradamente, empeorará en 2010 y se ubicará en uno de sus peores niveles de los últimos años.

Esta es la previsión de los principales analistas del sector, que ponen la lupa en como está evolucionando la capacidad de compra de las familias argentinas de clase media, en términos de metros cuadrados.

A pesar de las proyecciones que indican una recuperación de la economí­a, la tónica general entre los profesionales del mercado inmobiliario es de escepticismo, sin un cambio en los precios de la vivienda ni en la facilidad de acceso al crédito hipotecario.

En la visión de los expertos, el año próximo los salarios perderán poder adquisitivo, ante un panorama de inflación que puede ubicarse en torno del 20% anual. Mientras tanto, la tasa de devaluación esperada es de alrededor de 10 por ciento.

Y los precios de las propiedades se mantendrán estables, en el mejor de los casos, dada la rigidez mostrada por los propietarios para adecuar su oferta a un momento signado por la baja cantidad de operaciones.

En todo caso, el sector inmobiliario se encarecerá, en términos de dólares, y será uno de los que experimente la mayor suba real para los argentinos (ver nota: "La Argentina será más cara en dólares y la sociedad lo sentirá en su bolsillo").

En este sentido, un informe de la consultora Reporte Inmobiliario dio cuenta –tomando como referencia un departamento tipo de 60 metros cuadrados en Capital Federal– que el ingreso mí­nimo necesario para acceder a un préstamo que permita cubrir el 70% del valor del mismo, deberí­a rondar los $11.000. Y que se deberá contar con cerca de u$s23.000 para saldar el 30% del valor de la unidad. Este es el relevamiento considerando las diferentes provincias con el mismo metraje de vivienda tomada como referencia:

Para el ejemplo en cuestión, el esfuerzo de compra implica unos siete años de salario, considerado el nivel de ingresos promedio (en dólares) del sector registrado.

Otro indicador de referencia para el mercado es el creado por la firma LJ Ramos, que calculó las posibilidades de acceso a la vivienda para el sector de clase media.

Al respecto, y tomando como base de cálculo los ingresos combinados de una pareja, por un total de u$s1.500 mensuales, el mencionado indicador estima en 61 meses el lapso de tiempo requerido para la compra de un departamento de 65 metros cuadrados, a un costo de u$s1.400 (por m2).

Pero lo impactante de este estudio es la comparación contra el ingreso medio del año 1998, cuando para comprar el mismo departamento se necesitaban tan sólo 20 meses de trabajo (vale decir, tres veces menos de tiempo).

Salarios vs metros cuadrados, cerca del mí­nimo histórico

La caí­da en la capacidad de compra se hace notoria si se analiza la tendencia a lo largo del tiempo.

Al respecto, un informe de la UADE da cuenta de la evolución, desde 1997 a la fecha.

Para ello considera el incremento en el precio de una vivienda tipo, ubicada en una zona "Premium" de Capital y, la compara con la variación del salario promedio para el sector formal:

El siguiente gráfico permite apreciar la caí­da en la capacidad de compra:

  • Tomando como referencia el año 1997 (cuando la convertibilidad habí­a abaratado el precio de las propiedades en relación al ingreso), la curva muestra un brusco descenso en el momento posterior a la devaluación de 2002.
  • Luego se verificó un empeoramiento en la capacidad de compra, que tuvo su mí­nimo a mediados de 2004, no por el empeoramiento del salario sino por el repunte en las cotizaciones de las propiedades.
  • En la actualidad, el í­ndice se acerca peligrosamente a aquel mí­nimo de 2004.

"Hoy lo que vemos es una fuerte caí­da en la accesibilidad a la vivienda por parte de un trabajador formal que, además, si quiere acceder a un crédito hipotecario a 20 años, necesita unos $7.000 para un departamento de 50 metros", explica Ricardo Theller, investigador de la UADE, a cargo de la elaboración del í­ndice.

Su expectativa es que, durante 2010, pueda registrarse un alza de hasta un 10% en los valores del metro cuadrado en las zonas que mide este í­ndice.

"La actividad de la construcción y el sector inmobiliario van a estar lejos de años como el 2007, cuando crecí­an fuerte impulsados por la reinversión de las ganancias del agro", dice.

Y compara aquel momento, cuando los buenos vientos de la economí­a llevaron el í­ndice por encima de los 50 puntos, con el actual, en el que el coeficiente se ubica en 45, uno de sus mí­nimos históricos.

Respecto de cómo se mueve el indicador en cada momento del ciclo económico, Theller explica: cuando se produce una recuperación, uno puede separar el proceso en dos pasos:

  • Primero el mercado recibe un shock de demanda, y como el stock de viviendas no reacciona rápidamente, el precio sube y opera como una señal para los desarrolladores.
  • En una segunda etapa, cuando se reactiva la construcción, se produce una readecuación en el í­ndice.

Entonces, ¿cómo hay que interpretar el hecho de que la relación salarios/vivienda esté en uno de sus mí­nimos históricos?

Los expertos advierten que, a diferencia de lo que ocurre en otros paí­ses, no hay necesariamente una relación directa entre este í­ndice y otras variables de la economí­a.

"En los paí­ses con financiación, la evolución salarial está directamente relacionada con la dinámica del mercado inmobiliario", indica Miguel Pato, director regional de Ernst & Young Real Estate Group para América Latina.

"Cuando crecen los salarios, aumenta la cuota y esto tiene un efecto amplificado en la capacidad de compra de las familias y, por mayor demanda, suben los precios de los inmuebles".

Pero advierte que en la Argentina hay caracterí­sticas del mercado que hace que no se pueda medir con los mismos parámetros: "En el paí­s hay poco crédito y, por lo tanto, los salarios de los trabajadores no mueven la balanza".Canasta vs ladrillos

Además, Pato destaca que la situación real puede ser incluso más grave que la que refleja el coeficiente de la UADE, dado que lo que verdaderamente determina cuál es la capacidad de acceso a una vivienda es el remanente del salario luego de haber consumidor una canasta básica de bienes.

"Como ejemplo, podemos tomar a un profesional joven que en 1998 ganaba $1.800, gastaba $700 en consumo y $500 de alquiler. En consecuencia, le quedaba un disponible de $600 para aplicar a la cuota hipotecaria de un departamento de tres ambientes (a $900 por metro cuadrado en, por ejemplo, Caballito).

Y su conclusión es que, mientras el indicador de la UADE marca que entre 1997 y 2009 hubo una caí­da de 55%, el ingreso disponible para comprar viviendas después de pagar la canasta básica bajó un contundente 97,5 por ciento. ¿Suben o bajan?

La cuestión de si los precios de los inmuebles se incrementarán o no durante el año próximo es una de las polémicas más calientes del mercado.

Se dio durante todo este año, que habí­a empezado con pronósticos de caí­das abruptas de precios.

Esas previsiones nunca se cumplieron e incluso se espera que las cotizaciones terminen con un incremento de casi 3% en dólares, en promedio.

Pero los escépticos sobre los precios dicen que en un mercado con un nivel tan bajo de operaciones de compraventa, los valores publicados no son relevantes, ya que en realidad cuentan los efectivamente negociados en las operaciones, que registran fuertes descuentos.

Para Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, la Argentina tiene una inercia en el sector de propiedades que hace que los precios continúen subiendo, independientemente de las dificultades de la clase media para comprar.

"A contramano de la ortodoxia, lo que se vio en 2009 es que en un año en el que cayó la demanda los valores igual siguieron aumentando. Es cierto que puede haber algún regateo, pero no se trata de caí­das generalizadas. Porque si fuera así­, uno verí­a correcciones de precios publicados en cada trimestre, y eso no ocurre", indica el analista.

En su visión, el camino de los precios seguirá ascendente durante 2010, empujado por los costos y por un "efecto psicológico" que sigue poniendo al inmueble como una alternativa segura de inversión en tiempos de incertidumbre.

Cree que esto será así­ aun cuando se confirme que el tamaño del mercado quedará reducido.

"En una relación de salarios en pesos, que van detrás de la inflación, y por otro lado precios de propiedades en dólares, la tendencia va a seguir siendo a una mayor necesidad de esfuerzo salarial", explica.

Desde otra óptica, Luis Ramos, titular de la firma LJ Ramos, cree que hay una sobrevaluación no menor al 15% en el mercado argentino, y que la debilidad de la demanda obligará a un sinceramiento.

Pero esto no significa que vea una mejora en la relación entre el ingreso y la capacidad de compra de una vivienda. Su visión es la de un empeoramiento en el estándar de vida de las familias.

Ramos sostiene que los incrementos de precios, que se habí­an producido en los años de repunte económico, obedecí­an a que la tierra vení­a de niveles muy deprimidos, y entonces la reactivación generó una expectativa de apreciación continua.

"Pero ahora es muy diferente, tenemos inestabilidad laboral, falta de acceso al crédito, una clase media que resigna calidad de vida… y, en ese contexto, los precios de los inmuebles no se pueden sostener", expresa.

Para justificar su idea del "sinceramiento" del mercado alega que las operaciones que se concretan, dentro de la cartera que maneja su firma, marcan permanentes bajas promedio de 10% por parte de los propietarios.

Agrega, además, que los retornos buscados por quienes invierten en nuevos proyectos inmobiliarios difí­cilmente sean cumplidos, dado que los terrenos se están pagando muy caros y el valor de venta futuro no va a poder ser el imaginado.

De todas formas, cree que la erosión de la inflación sobre el ingreso familiar hará que esta eventual caí­da en los precios no pueda traducirse en una mejora en el acceso a la vivienda por parte del sector asalariado de clase media.¿Se viene la "ochentización"?

Este año, en cada foro o mesa redonda sobre la construcción y el mercado inmobiliario se popularizó una expresión usada por algunos brokers del sector: la "ochentización".

¿Qué significa esto? No es que se volverá a los precios de aquella época, evidentemente.

Por efecto de los bruscos vaivenes cambiarios, en aquellos años habí­a propiedades con precios de u$s400 por metro cuadrado, una situación irrepetible.

Pero lo que sí­ temen los especialistas que pueda ocurrir es que, lejos de estar atravesando un bajón coyuntural, el sector inmobiliario consolide un panorama que, como el de aquella década, esté marcado por volúmenes muy bajos, falta casi total de crédito, la desaparición de grandes obras, y la concentración de la actividad en nichos muy especí­ficos.

Quienes sostienen esta tesis muestran cifras como para desmitificar el supuesto boom que vivió el sector hasta el año 2007.

En el momento de mayor expansión se permisaron 3,5 millones de metros cuadrados, una cifra equivalente a la mitad de la registrada en 1977.

Además, en 2007, del total de las operaciones, apenas 9% fueron realizadas con créditos hipotecarios, cuando en la década de los ’90 se habí­a llegado hasta un 35%.

En este contexto, parece haber una única buena noticia: los alquileres están bajando, como consecuencia de vendedores que al no encontrar comprador se pasan a ese mercado.

Al menos, un paliativo para la sufrida clase media que mira al sueño de la casa propia cada vez desde más lejos.Fernando Gutiérrez

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