Entretanto los dueños de los departamentos intentan comprender y estimar el impacto –o coletazo económico– que les puede provocar el dictamen que se firmó en el Senado días atrás mediante el cual se pretende regular el negocio del alquiler temporario de inmuebles con "fines turísticos" –que contempla precios pactados en pesos y en períodos inferiores a 90 días, entre distintos factores–, existen otras cuestiones recurrentes que, aunque parezcan menores en medio de este contexto, siguen generando inconvenientes y furias entre vecinos, administradores y propietarios de las unidades funcionales de los edificios en los que se aplica esta modalidad locativa.

Aunque es cierto que estos "habitantes contiguos" que se quejan de padecer periódicamente permanentes cambios de inquilinos, ruidos molestos a cualquier hora o, incluso, que manifiestan la comprensible preocupación por la inseguridad que provoca el hecho de que haya todo el tiempo personas desconocidas o ajenas al edificio, pueden sentirse amparados –o no– en un marco legal; es vital saber que todo lo no prohibido por ley o por el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio es legítimo.

Esto quiere decir que, salvo que este último no permita expresamente alojamientos temporarios, no existe negativa legal para llevarlo adelante; salvo "en los casos de reglamentos del consorcio que sí establezcan la prohibición de usar las unidades para ‘hospedaje o pensión’", advierte el Dr. David Loisi, presidente de la Liga de Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH).

Variedad de por medio, si bien algunos reglamentos omiten cualquier referencia al destino del departamento; otros imponen que la propiedad tiene que ser empleada para vivienda familiar, a diferencia de las oficinas, que pueden ser utilizadas por profesionales o de forma comercial, pero no se mencionan los plazos o si está prohibida la locación temporaria.

Y ante el temor de tales represalias, asimismo aparece un lado B en esta trama: un usuario de la plataforma AirBnb que utilizó este servicio en CABA el mes pasado y que no quiso revelar su identidad le contó a este medio que el dueño del inmueble que había rentado le exigió de entrada que, ante una posible "consulta" por parte de algún vecino acerca de su identidad, respondiese que él es "un amigo de la familia", ya que el propietario desconocía si en su edificio estaba permitido el alquiler temporario.

El consorcio puede exigir judicialmente el desalojo de un inquilino que perturbe la tranquilidad de los vecinos

Alquiler de departamentos por Airbnb: quién paga los platos rotos

Ante cualquier eventualidad, los vecinos deben saber que siempre son los propietarios responsables de los daños y molestias provocados por los ocupantes de su unidad. Por ejemplo, a veces, "pueden molestar ciertos turistas con reiteradas y serias faltas de urbanidad, en cuyo caso, aunque no esté prohibido ese alquiler, el tema sí tiene encuadre legal y la sanción podría ser el desalojo", adiciona el abogado.

De hecho, el Código Civil y Comercial de la Nación derogó en 2015 la Ley 13512, cuyo Artículo 2047 establece que "está prohibido a los propietarios y ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia y c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble".

En ese sentido, el consorcio no puede exigir a los propietarios que indiquen los datos de los ocupantes de la unidad, pero sí requerir judicialmente el desalojo del inmueble respecto del ocupante que perturbe la tranquilidad de los vecinos o violente cualesquiera de las disposiciones establecidas en dicho artículo.

Hecha la ley…

Es importante saber que, para modificar los reglamentos de un edificio, se requiere de un mínimo de dos tercios del total de sus propietarios –situación improbable de obtener en la inmensa mayoría de casos– que decidan cambiarlo e inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad Inmuebles; o bien una legislación que debería tener en cuenta la libertad de disposición de la propiedad consagrada en nuestra Constitución Nacional.

Lo que suele pasar es que el alquiler temporario como tal no está contemplado porque el reglamento puede, muchas veces, ser muy antiguo y que, en el momento de su redacción, no haya existido mercado para ello. "Y si no está contemplado, no está prohibido", remarca el letrado.

El Artículo 2047 de la Ley 13512 es el que regula las prohibiciones

En concreto, en los casos de que el Reglamento de Propiedad Horizontal de un edificio no prohíba expresamente a sus propietarios alquilar sus viviendas por plazos inferiores a los que establece la, por ahora, vigente Ley de Alquileres, el inmueble puede ser destinado a la modalidad de renta temporaria en la plataforma Airbnb, o similares, siempre y cuando les informe a sus inquilinos las restricciones que deberán contemplar y cumplir durante su permanencia en esa unidad.