Tras un incremento del 6,8% que se registró en enero pasado, alquilar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires ya cuesta un 104% más, si se lo compara con el mismo período de 2022, conforme las últimas cifras arrojadas por el portal inmobiliario Zonaprop. Con estos aumentos, un monoambiente se renta por $82.437 mensuales, en tanto que un 2 ambientes cuesta $99.290 y una unidad con 2 dormitorios y 70 m2, 133.558 pesos.

No obstante una macroeconomía que arrastra complicaciones de larga data, aparecen opciones como San Telmo –zona característica y de las más conservadas de la capital porteña– entre las más económicas para alquilar un inmueble. Paradójicamente, vecino del barrio más caro de CABA –Puerto Madero, donde promedia los $208.625 mensuales–, en este sector se pueden rentar departamentos a un promedio mensual de $79.036, seguido de cerca por Floresta ($77.204) y Liniers (77.342 pesos).

Zona clásicamente buscada por el turista extranjero, hoy se suman a la demanda los estudiantes que llegan con la intención de cursar una carrera en alguna universidad próxima y hasta personas que trabajan en el centro –muchos vienen del Sur–, pero viven lejos y optan por quedarse algunos de la semana días en la Ciudad.

Así las cosas, en este barrio se están comercializando unidades chicas (de 1 a 3 ambientes) y lo que ha crecido mucho es "la frontera entre San Telmo y Barracas: Martín García, Suárez, Caseros, Bolívar, Piedras y Perú. El casco histórico, por una cuestión de que es todo ph y no se puede construir en altura, lo ha hecho en menor medida", clarifica Leonardo César Colusso, propietario de la inmobiliaria Cesars, que trabaja en la zona hace más de 15 años.

Astillero Catalinas Sur se construye sobre un antiguo astillero y tiene vistas a la Reserva Ecológica y el Río de la Plata

Qué tipo de departamento se construye en San Telmo

Comprar un departamento a estrenar en esta zona promedia los u$s2.763 el m2 y u$s3.274, de pozo. Y si bien no se trata de los barrios más prósperos en emprendimientos inmobiliarios de la Capital, se están levantando desarrollos importantes, como Astillero Catalinas Sur (Azopardo al 1300), justamente sobre un antiguo astillero en la ribera y con vistas a la Reserva Ecológica y el Río de la Plata. Resulta ser un proyecto con más 20.000 m2 de espacios de usos mixtos, unidades de 25 a 140 m2, 350 cocheras y 3 locales comerciales (aún sin tasación).

Con entrega prevista para 2024 y con vistas al río, el edificio cuenta con inmuebles que van desde u$s2.750 hasta u$s3.490 por m2 y dispone de financiación 100% en pesos.

Contempla piscina semiolímpica de 25 m2, pileta baja para relax, lounge bar; y un fitness center con vestuarios, solárium con jacuzzi, sector de parrillas, salón para masajes, cava privada y business center. Y entre sus servicios ofrecerá espacio para bicis, lavaautos, laundry, vigilancia las 24 hs. e iluminación sustentable.

Un departamento nuevo en San Telmo tiene un valor promedio de u$s2.763 el m2

Estratégicamente ubicado frente al Metrobús, 9 de Julio Estudios III (B. de Irigoyen 1122) posee unidades de 1 y 2 ambientes distribuidas en 14 pisos que van desde los 26 hasta los 41 m2. Con destino pensado para alquiler temporario o una pequeña oficina, se venden desde u$s1.800 el m2.

En su PB habrá un local comercial, laundry y bicicleteros; en el último piso, un SUM con parrilla y solárium con ducha. Se comercializa en pesos, con un porcentaje accesible a la entrada y el saldo en cuotas también en pesos, ajustado por índice CAC.

Además, en las inmediaciones del parque Lezama, la plaza Dorrego y a metros del polo gastronómico de Av. Caseros, Piedras 1684 reserva su fachada de una casa clásica del siglo pasado. El proyecto posee 5 plantas, con unidades de 1, 2 y 3 ambientes que varían de los 25 a los 87 m2. Dado el trabajo que se realizó con las medianeras, todos los departamentos tienen vistas abiertas y excelente luminosidad. La comercialización arranca desde u$s2.000 el m2.

Muchos propietarios  que tienen un departamento en alquiler tradicional están mutando al temporario

El mercado de departamentos para renta turística

Con la posibilidad de obtener una renta en dólares y la libertad de poder alquilar por día o por mes, sin atarse a un contrato de tres años al que cada vez más propietarios le escapan, muchos de los que tienen su propiedad en alquiler tradicional están mutando al temporario.

De hecho, según cifras de diciembre de 2022 también de Zonaprop, la mayor parte de las búsquedas en ese sentido registradas en CABA se concentran en Palermo (39%), Recoleta (11,8%) y Belgrano (11,7%), pero también se alistan San Telmo, Retiro, Montserrat, San Nicolás y hasta el aspiracional Puerto Madero.

Como comparativa, "un departamento de u$s65.000 a estrenar se alquila en $72.000, lo que da una renta del 3,5% anual. Un temporario, con una vacancia del 70%, está dejando u$s500 por mes, aproximadamente; es decir, una renta del 7% anual, más allá de los gastos", detalla Colusso.

La renta temporaria está dejando una renta del 7% anual, aproximadamente

Al ritmo del mercado, PH Eco Renta 3 (Defensa al 1300), que se entregó a mediados de 2022, ya tiene sus 16 unidades 100% vendidas y en operación, aunque el concepto ya se replicó en otros barrios, como Palermo y Cañitas. "Tiene un esquema flexible que permite invertir en pesos y obtener una renta en dólares generada por la explotación de la unidad", cuenta dice Ariel Venneri, socio fundador Grupo Mahe.

Para acceder, en promedio, hay que desembolsar unos u$s85.000, con la posibilidad de pagarlo íntegramente en pesos y en cuotas. Asimismo, tras una alianza con CoVacations, esta iniciativa llave en mano ofrece la administración integral de las unidades bajo un sistema de pool.