El mercado de oficinas en la Ciudad de Buenos Aires registró una incipiente recuperación al cierre de 2023 y comienzos del año en curso, reflejando una disminución en la tasa de vacancia de espacios laborales. Este indicador, que mide los metros cuadrados desocupados respecto al total disponible, evidenció una baja relevante, situándose entre un 17,9% y un 14,8%, según Colliers y Cushman & Wakefield.

Las estadísticas muestran una ocupación reciente de más de 12.000 metros cuadrados en oficinas distribuidas por distintas zonas. Este fenómeno se interpreta como una señal esperanzadora de recuperación económica dentro del mercado inmobiliario de espacios corporativos. La mejora en la tasa de ocupación sugiere un cambio de tendencia, especialmente notable tras los desafíos enfrentados durante la pandemia y la subsiguiente crisis sanitaria, periodos durante los cuales muchas empresas se vieron forzadas a optar por modalidades de trabajo remoto o híbrido, impactando negativamente en la demanda de espacios físicos de trabajo.

Durante el periodo más crítico de la pandemia, el sector experimentó una oleada de desocupación récord, impulsada en gran medida por la incertidumbre económica y la adaptación a nuevas formas de trabajo.

Cómo son las nuevas oficinas

Expertos del sector subrayan la importancia de innovar en el diseño de espacios laborales como un factor clave para atraer y retener a las empresas en el mercado de oficinas. La adaptación a las necesidades actuales de los trabajadores, que valoran la flexibilidad y el bienestar dentro de sus lugares laborales, se perfila como una tendencia creciente.

Las oficinas post pandemia experimentaron una transformación radical, evidenciando un cambio significativo en la forma en que las empresas diseñan y utilizan sus espacios. Ejemplos como la sede de Mercado Libre en Saavedra y el Centro Empresarial Libertador confirmaron varias tendencias que surgieron durante la pandemia.

Alejandro Mariani, gerente general de Contract Workplaces Argentina, dijo a iProfesional que "desde entonces, varias empresas reacondicionaron sus espacios para fomentar dinámicas colaborativas sobre las operativas. Anteriormente, se destinaba un 90% de los espacios para operaciones y un 10% para colaboración, pero ahora esa proporción ha cambiado a un 60/40%. Además, se observó una tendencia creciente hacia la horizontalización de los espacios, especialmente en Argentina, donde se construyen menos despachos privados pero más zonas comunes y posiciones sin jerarquías definidas".

La incorporación de espacios en muebles para sumar Biofilia es una tendencia que se sumó estos últimos años (Foto Gentileza; Intro Arquitectura y Grupo(a)2)

El diseño ahora incorpora aspectos como el confort acústico y lumínico, la sustentabilidad y la inclusión de género y diversidad funcional. La tecnología también se integró completamente al diseño, siendo fundamental.

Sobre qué aspectos que se anticiparon se cumplieron y qué no en el tema de diseño de las oficinas modernas, Mariani agregó que "la pandemia hizo acelerar varias tendencias previamente observadas en el diseño de oficinas modernas. Por ejemplo, la oficina se convirtió en un espacio de encuentro e interacción personal, priorizando la actividad social y la colaboración. Se ha abandonado el concepto de puestos fijos de trabajo a favor del hot desking (escritorio caliente), donde los empleados eligen espacios temporales de trabajo. Además, se optimizó el uso de metros cuadrados, minimizando los despachos privados y adoptando una estructura organizacional más plana".

Sin embargo, algunas anticipaciones no se materializaron completamente. La adopción de tecnologías touchless (método de control electrónico que permite a los usuarios supeditar un sistema digital sin ningún tipo de contacto físico) y el control de la calidad del aire interior no fueron ampliamente implementados.

Tendencias

La oficina evolucionó para convertirse en un espacio de interacción y encuentro personal, destacando la actividad social y la colaboración como pilares fundamentales. Con la consolidación del modelo de trabajo híbrido, se reconoce que este cambio llegó para quedarse.

Mariani amplió: "El trabajo híbrido sigue siendo la norma en la mayoría de las empresas, con alrededor del 90% de las compañías de la región adoptando este enfoque. Se prevé que esta modalidad perdure en el tiempo, brindando flexibilidad a los empleados y adaptándose a las demandas cambiantes. Las empresas están buscando aumentar la presencialidad en las oficinas, reconociendo la importancia de la interacción humana para fortalecer la cultura organizacional".

El sistema hibrido no es el modelo único. Cada organización fue graduando la cantidad de días presenciales que necesita para mantener los equipos alineados. "Con el correr del tiempo, notamos que los colaboradores empezaron a valorar los beneficios de ir a la oficina para interactuar con sus pares", dijo la arquitecta Ana Moreno, directora comercial de MP Workplaces, empresa especializada en arquitectura corporativa.

Las empresas reacondicionan sus espacios para fomentar dinámicas colaborativas sobre las operativas.

Mobiliario

En esta nueva era, es clave contar con espacios colaborativos que fomenten la integración y trabajo en equipo, pero también es necesario contar con pequeños recintos para realizar llamadas telefónicas, mantener reuniones virtuales, o simplemente para tener un momento de privacidad cuando hace falta hacer una tarea que requiere de mayor concentración.

Moreno amplió: "Una oficina eficiente debe contar con una variedad de espacios equipados con el confort necesario para que el colaborador elija donde realizar sus tareas cada día. A la hora de diseñar una oficina, la clave está en interpretar la cultura de la empresa, y proyectar este espacio para que acompañe y potencie su forma de trabajo".

Desde el punto de vista de la innovación, hoy existen sistemas de tabiquería modular con gran aislación acústica, alfombras de materiales reciclados, placas de material fonoabsorbente que permiten realizar infinidad de diseños a la vez que optimiza el acondicionamiento acústico, escritorios que se regulan en altura para trabajar en diferentes posiciones, bancos de batería para permitir conectividad en cualquier espacio de la oficina, ya sea interior o exterior.

Hoy se diseña con una mayor proporción de salas de reunión y se mantiene la necesidad de agregar espacios individuales para trabajar en solitario o tomar video.

Los comedores pasaron a convertirse en espacios de trabajo o work cafés que también pueden fácilmente mutar a un lugar recreativo o de capacitación gracias a la elección de mobiliarios flexibles y reconfigurables.

"Varias empresas incorporaron entornos de trabajo al aire libre con conectividad y salas de relax donde los colaboradores pueden pasar momentos aislados escuchando música", dijo Mariani.

Varias empresas incorporaron entornos de trabajo al aire libre con conectividad y salas de relax

Surgen nuevos espacios como estudios de podcast o streaming equipados con tecnología de audio y video profesional, software de edición y aislamiento acústico. También se incluyen los "makerspaces", diseñados para la experimentación y creación, impulsados por la disponibilidad de herramientas digitales de diseño y fabricación, como impresoras 3D y cortadoras láser.

Costos para resideñar una oficina

Moreno señaló: "En este momento es un poco difícil hablar de valores, dado que el contexto es complejo, y además depende de las características del edificio. Los proyectos que tenemos actualmente en ejecución están en un rango de u$s800 por metro cuadrado a u$s1.200 por m2 incluyendo mobiliario".

Otras compañías sostienen que el monto varía entre u$s700 por m2 para algo estándar hasta algo de alta gama que escalará hasta u$s1.400 por m2.

Consejos

Hoy en los espacios de trabajo, la tendencia y la necesidad del usuario apuntan hacia oficinas que van más allá de los escritorios tradicionales. "La clave radica en entender que el trabajo puede ser individual o grupal, silencioso o colaborativo, y en diseñar espacios que se adapten a todos los grupos de usuarios", precisó la arquitecta Clara Losada, gerente de proyectos de Intro Arquitectura.

Algo interesante que se sumó estos últimos años al mobiliario, es la incorporación de espacios en muebles para sumar Biofilia.

Losada agregó: "A través de un proyecto Biofílico el equipamiento nos ayuda a poder plasmar esto, donde los muebles están diseñados para que tengamos plantas en la oficina, por ejemplo canteros con plantas como remates de los escritorios".

Si bien el sistema híbrido sigue siendo prevalente, la tendencia actual muestra un fuerte deseo de volver a las oficinas. A pesar de alguna resistencia inicial, el diseño de las oficinas puede influir en la decisión de volver, creando espacios atractivos y cómodos que fomenten la colaboración y el bienestar de los empleados.

"Durante nuestra jornada laboral, nuestras necesidades de trabajo varían, lo que nos lleva a desplazarnos dentro de la oficina. Contamos con espacios como cafeterías, salas de reuniones, y espacios de concentración, diseñados para proporcionar un ambiente tranquilo y cómodo con materiales fonoabsorbentes. A menudo preferimos trabajar en un entorno ergonómico y cómodo, pero algunas tareas requieren mayor privacidad, como pequeñas reuniones de grupo, para las cuales buscamos espacios laborales alternativos", explicó Losada.

En la Argentina, se trabaja con una combinación de productos nacionales e importados que permiten crear espacios innovadores y funcionales. Desde mesas con regulación en altura hasta materiales acústicos y elementos de diseño que crean ambientes hogareños, el mobiliario y los accesorios están diseñados para durar y resistir el uso constante en el entorno laboral.

Losada concluyó: "El uso inadecuado de las oficinas destaca la necesidad de elegir productos de calidad con garantías extendidas. Al finalizar las obras, se proporciona a los clientes información sobre el mantenimiento y cuidado de los elementos instalados".