Cuando las empresas deciden publicar una oferta sobre los bienes o servicios que ofrecen deben brindar la mayor cantidad de datos posibles y tener en cuenta que una simple palabra puede derivar en grandes pérdidas por una sentencia en contra.

Por ese motivo, es importante cumplir con todos los requisitos impuestos por las leyes de Defensa del Consumidor y de Lealtad Comercial para permitirles a los potenciales clientes conocer de manera cierta qué producto podrían adquirir, quién lo ofrece y cuál sería el costo final en moneda local.

En el caso de una compraventa de inmuebles, se hace muy complicado brindar con precisión todos estos detalles, dado que la operación puede implicar costos variables y otros conceptos como la proporción en el pago del impuesto a los sellos, gastos de honorarios y comisiones.

En este contexto, la Justicia condenó a una inmobiliaria por no especificar el precio de venta en pesos de sus inmuebles, ya que usó la expresión "desde u$s" lo cual, según los camaristas, podía inducir a "confusión" de los clientes. Desde el sector señalan que éste no ha sido el único caso.

En este complejo escenario, los especialistas consultados por iProfesional resaltaron la necesidad de adecuar la legislación vigente a los parámetros del negocio inmobiliario y aconsejaron tomar recaudos en los contenidos de los avisos publicitarios.

Además, destacaron que el fallo cobra relevancia por la polémica que dispara en cuanto a consignar precios en pesos y no solamente en dólares, lo cual puede resultar difícil para algunos rubros.

En declaraciones a este medio, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, se quejó: "Si se puede escriturar en dólares ¿por qué no se puede publicar en esa moneda?".

"Todas las inmobiliarias promocionan su oferta en esa divisa. De hecho, está cayendo la cantidad de propiedades que se están mostrando en pesos. En nuestros relevamientos de edificios a estrenar notamos esto. No se entiende la sanción", remarcó.

"Prohibido" hablar sólo en dólares 

La Subsecretaría de Comercio Interior sancionó a la empresa "Administración Baigún" con una multa de $50.000, por no informar -en la publicidad de las unidades a la venta del complejo "Solar Urquiza"- diversos datos.

En concreto, remarcó que le faltó detallar el monto total en dinero en efectivo que debía abonar el consumidor, el precio total financiado, la cantidad de cuotas, la tasa de interés efectiva anual aplicada y la razón social del oferente. Por esto, el organismo consideró que se infringió con lo establecido en el artículo 8 de la resolución 7/2002, que reglamenta la Ley 22.802 (de Lealtad Comercial).

Disconforme con lo resuelto, la firma solicitó la revisión judicial. Destacó que es de público y notorio conocimiento que constituye una característica propia de la actividad inmobiliaria que los precios de venta se referencien en dólares estadounidenses, más aún en épocas de crisis financiera mundial y local.

Asimismo, argumentó que los consumidores conocían perfectamente la modalidad empleada, por lo que de ninguna manera podría considerarse engañosa la publicidad.

Hizo hincapié en que la costumbre, como fuente de derecho, impone la práctica en cuestión y en que la resolución mencionada no debe ser interpretada en abstracto sino en el contexto propio de la actividad. Recordó que, conforme lo dispuesto en el artículo 617 del Código Civil, resulta válida la contratación de obligaciones en moneda extranjera. 

En relación al precio total financiado, reiteró lo señalado en el descargo que presentó, en cuanto a que al no prever recargo alguno, el monto final resultaba ser el producto de multiplicar el valor de las cuotas por el tipo de cambio indicado en el aviso.

En lo que hace a la supuesta omisión de indicar la razón social, señaló que el organismo de control efectuó una incorrecta lectura de la publicidad pues allí figura "Baigún Operaciones Inmobiliarias" como oferente, con acabada indicación de su domicilio y de las vías de comunicación, de manera que no podría ser sancionado por ello.

Resolución polémica

Los magistrados recordaron que las normativas buscan recomponer el equilibrio que debe existir en todos los vínculos entre comerciantes y consumidores o usuarios, así como la relación entre los mismos comerciantes que compiten entre sí.

Indicaron que la resolución 7/2002 dispuso que "quienes ofrezcan bienes muebles o servicios a consumidores finales deberán indicar su precio expresado en moneda de curso legal y forzoso en la República Argentina -pesos-, que deberá ser el de contado en dinero efectivo y corresponderá al importe total que deba abonar el consumidor final".

"En los casos en que se acepten otros medios de pago, ello deberá indicarse claramente en los lugares de acceso al establecimiento juntamente con el valor en pesos", afirmaron.

Vale aclarar que el artículo 2 señala que si se ofrecieran directamente al público bienes muebles o servicios en moneda extranjera, se podrá exhibir su precio en dicha moneda, en caracteres menos relevantes que los correspondientes a la respectiva indicación en pesos.

"De una simple lectura de la publicación se desprende que no se informó el monto total a abonar para adquirir departamentos de uno y dos ambientes en el complejo habitacional referido en moneda de curso legal y forzoso en la República Argentina, el monto sujeto a financiación, la cantidad de cuotas a abonar, la tasa de interés efectiva anual aplicada y la razón social del oferente", resaltaron.

Y agregaron: "Directamente no fue consignado el precio total de contado en dinero efectivo que ha de abonar el consumidor final en caso de querer adquirir una unidad en el complejo habitacional en cuestión; debiendo considerarse -más allá de la cuestión vinculada a la moneda elegida para expresarlo- insuficiente la información brindada al potencial consumidor al respecto".

Por otro lado, destacaron que en el aviso en cuestión no figuraba el importe total que debía desembolsarse para adquirir los departamentos en venta sino el valor de las cuotas, expresado en dólares estadounidenses.

"Con publicidades como la examinada, se pueden producir desvíos o captación de clientela potencial por medio de métodos contrarios a la lealtad en las relaciones comerciales", enfatizaron.

Con respecto al argumento de las inmobiliarias sobre que la publicación de los precios en dólares era una costumbre del sector, remarcaron que "carece de valor jurídico".

"Este principio es elemental en todo derecho positivo. De lo contrario, se fomentaría la desobediencia, pues bastaría que la comunidad se opusiera al cumplimiento de una ley para que ésta cayera en desuso y perdiera su fuerza obligatoria", explicaron los magistrados.

"La costumbre no puede derogar ni sustituir una ley; lo que, en el caso, significa que los oferentes de proyectos inmobiliarios han de adecuar sus publicidades a las exigencias al efecto establecidas por la autoridad competente, lo que no quiere decir que no puedan publicarse precios en moneda extranjera, sino que -de así desearlo, debería asimismo colocarse su equivalente en pesos en caracteres más trascendentes", sostuvieron.

Repercusiones

En diálogo con iProfesional, Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), se mostró sorprendido ante esta noticia.

En este sentido, afirmó: "Creíamos que se podía publicar sólo en dólares. Al menos en los diarios que difunden la oferta inmobiliaria, todos los avisos están en esa moneda. Si está prohibido, entonces todos estaríamos sancionados".

Por su parte, Bernardo Cassagne, socio del estudio Tanoira & Cassagne, señaló que "en estos casos se está equiparando al consumidor de bienes muebles de consumo masivo -como electrodomésticos, alimentos y bebidas- al consumidor inmobiliario". 

Y agregó: "La compraventa de propiedades implica diversos actos que hacen a la formación del precio, por lo que es imposible determinar el monto final de contado debido a las múltiples variantes que se pueden suscitar".

"En cuanto a la condena por expresar el precio sólo en dólares, el fallo se abstrae de la realidad económica prescindiendo de factores exógenos que hacen que informar el valor del inmueble en esa moneda, lo que a su vez dota de mayor transparencia a las relaciones comerciales", sostuvo.

Un importante abogado de un estudio de primera línea indicó que "en los inmuebles, es habitual colocar el monto total en moneda estadounidense, pero la Cámara que sólo aplicó la ley- dice que también debe publicitarse en pesos, por lo que las compañías deberían explicitar el monto en ambas monedas haciendo la salvedad del tipo de cambio al día de la publicación".

En ese aspecto, aclaró que "es complicado cumplir con ello y esta clase de sentencia marca un cambio en la forma de comercializar inmuebles".

"La sentencia brinda una importante señal de alerta a las empresas, porque se deja en claro que la comercialización de inmuebles está sujeta a las normas de lealtad comercial", concluyó.