El mercado inmobiliario sigue sujeto a los vaivenes del tipo de cambio en la Argentina, a la llegada de inversores y a las mayores o menores incertidumbres en el plano político y económico que, en definitiva, influyen en la decisión de los propietarios de vender un inmueble o esperar y ,en el interín, destinarlo al mercado locativo.

Todos estos factores - junto al cepo, claro está- inciden tanto en las cotizaciones de las viviendas a estrenar, usadas, los alquileres y proyectos en boca de pozo. 

Por el lado de los inmuebles usados se observa una menor oferta, producto de que muchos propietarios han optado por retirar sus unidades y volcarlas al alquiler, al percibir que el tipo de cambio reaccionará al alza", remarcó.

La visión de Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria y referente histórico de la actividad, coincide con las afirmaciones de los titulares de importantes inmobiliarias, que dan cuenta de que un dólar menos previsible hace que quienes no tengan urgencia por vender, elijan esperar. En dólares, más baratos

Por el lado de los precios, los actores del sector afirman que se han registrado bajas en dólares tras la devaluación de enero, pero que ese descenso lejos está de profundizarse y de extenderse a todos los barrios.

Tras el salto de la divisa de comienzos del año, el metro cuadrado había bajado entre un 5% y 10% en algunas zonas. 

Para el caso de los departamentos a estrenar, el siguiente cuadro presenta los precios promedio de lista (para pisos intermedios) que, según afirman directivos de inmobiliarias, pueden sufrir rebajas del orden del 10% para quienes cuentenn con dólares cash en mano:

En el segmento de los departamentos usados -en línea con lo que sucede con las unidades a estrenar- también hubo un reacomodamiento tras el salto devaluatorio.

"Los valores están en promedio un 15% por debajo respecto a los del año pasado", afirmó el director de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Con el descenso registrado luego de enero, el precio del metro cuadrado promedio de los usados de 2 y 3 ambientes en Capital Federal, presenta el siguiente detalle (ver cuadro):

En pesos, más caros

Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, sostuvo que las propiedades "están caras", pese al leve descenso en dólares registrado a principios de año.

Para quienes disponen de pesos, la posibilidad de acceder a un departamento se ha alejado una enormidad producto de la disparada del blue. 

A modo de ejemplo, puede considerarse un usado con un valor de mercado de u$s100.000:

• Hace un año, valía $782.000 a precio blue ($7,82 por dólar) y $510.000 en el oficial ($5,1 promedio).

• Hoy, cotiza a unos $1.500.000 y a $843.000 a tipo de cambio del BCRA ($8,43).

• Es decir, en doce meses se registró un alza de casi el 100% tomando la cotización informal y del 65% con la referencia oficial.

Estas subas claramente más que duplican y hasta triplican las mejoras salariales.

"El ahorrista que compró hace un año un departamento con dólares en mano perdió, porque bajaron los precios en esa moneda. Pero en pesos ganó, porque aumentó la cotización del billete verde", resumió el titular de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso.

"Los propietarios no están apurados por vender, entonces las posibilidades de negociación son muy acotadas", añadió.

"En el último año, constatamos en la Cámara que la oferta de propiedades dispuestas a la venta cayó un 50%. La mayoría de los dueños, al no tener urgencias, optan por volcarlas al mercado de alquileres", remarcó Pepe. 

¿Bajarán las cotizaciones si a futuro se logra estabilizar el tipo de cambio? Diego Migliorisi, de Migliorisi propiedades, descartó esta posibilidad."Se mantendrán en valores parecidos a los actuales. Quienes tienen billetes verdes en mano intentarán sacar ventajas y harán contraofertas agresivas. Pero seguirán encontrándose con propietarios firmes que no tienen apuro en desprenderse del inmueble", remarcó.¿Y el boca de pozo?

Comercializadores y desarrolladores dieron cuenta sobre cómo la aceleración que muestran los costos de construcción pega fuerte en los proyectos conocidos como "boca de pozo".

Tal como diera cuenta iProfesional, fuentes del sector señalan que el rendimiento cayó respecto del que se lograba hace unos años.

Antes del cepo y en épocas del "boom del ladrillo", los particulares que se sumaban a una obra de este tipo lograban una rentabilidad del orden del 25% al 30% en dólares, punta a punta. Es decir para un desarrollo a dos años. Hoy, esos guarismos se han reducido bastante. 

"La rentabilidad que se obtenía de un buen proyecto podía ser excelente. En la actualidad, se logra un 20% en pesos en términos reales. Es decir, por encima la inflación. Estas cifras pueden variar según el tipo de obra y la ubicación", aseguró Migliorisi.

Para Picasso, este segmento, que venía sorteando el parate del sector, cada vez está más preso de la fuerte suba en los costos de construcción.

"Los proyectos realizados mediante fideicomisos pierden ritmo por una economía recesiva y por costos crecientes. Esto retrae el desarrollo de nuevos emprendimientos", especificó.

El empresario remarcó que en lo que va del año, el incremento de los materiales -según el índice CAC -que es tomado como referencia- acusa un alza de casi el 30 por ciento.

Dado que prácticamente la totalidad de los fideicomisos se ofrecen hoy en cuotas ajustables por dicho índice, quienes ya las vienen pagando deben afrontar importantes ajustes en los compromisos mensuales.

"Quienes tienen los dólares y se pasan a pesos para participar de estos emprendimientos no obtienen una gran diferencia, por el impacto inflacionario", aseveró Gómez Picasso.

Manuel Estruga, fundador y director de Newlink Real Estate, expuso a iProfesional otro inconveniente vinculado con estas iniciativas.

"Los emprendimientos de este tipo que requieren de una preventa que ayude a financiar el arranque de la construcción están en problemas. Es que la comercialización anticipada es cada vez más escasa y cada repunte del billete verde aleja a potenciales interesados en cerrar una operación", dijo."En un momento en el país se llegaron a lanzar proyectos cuyas preventas eran de casi el 100%. Luego esa cifra cayó al 50%. Ahora, con suerte, se encuentran desarrollos prevendidos en un 30%", concluyó.

Otra vez el "stand by"

Damián Garbarini, titular Garbarini Negocios Inmobiliarios, señaló a iProfesional que "siempre la escalada del dólar blue paraliza la demanda, dado que en la Argentina los inmuebles se vienen pensando en esa moneda desde la década del 70".

"En general, las operaciones se frenan. Aparecen cotizaciones intermedias, como la del dólar celeste - que tiene un precio entre el blue y el oficial- pero el nivel de transacciones atadas a ese valor resulta escaso", remarcó el empresario.

Altgelt coincidió: "La sensación es que volvió el parate tras el leve repunte que se diera en meses previos. La causa es la misma: incertidumbre y tipo de cambio inestable".

"Cada vez que hay movimientos en la cotización del ‘blue', las decisiones de los particulares quedan en ‘stand by'", remarcó Federico Gagliardo, CEO de la desarrolladora Vitrium Capital.

Desde la consultora Reporte Inmobiliario dan cuenta de una instancia de "resguardo".

"Más allá de ese aparente cambio de tendencia que había traído la llamada pax cambiaria de meses previos la caída del sector inmobiliario, medida en términos de compraventa, se ubica entre las peores de las últimas décadas", sostuvo Gómez Picasso.

Y agregó: "Seguimos insertos en niveles como nunca antes visto. La pesificación, que en su momento quiso imponer el Gobierno, no anduvo y en esta actividad sigue mandando el dólar". 

Para Gómez Picasso, la caída en la comercialización no llega a ser la vivida en la crisis de 2002, aunque destacó que en aquel entonces, tras tocar un piso, la compraventa se recuperó rápidamente.

"La demanda hoy está retraída no sólo por los inconvenientes que genera la falta de dólares sino por el escenario incierto que se presenta en cuanto a su futura cotización", concluyó el empresario.

Al igual que él, muchos otros ejecutivos del sector se habían entusiasmado meses atrás con la pax cambiaria. Una calma que sólo contribuyó a levantar el ánimo apenas un par de meses. Pero que se fue con la misma rapidez con la que se aceleró el billete informal tras el conflicto con los holdout.El ladrillo, otra víctima indirecta de un blue que no encuentra techo y de un litigio con los buitres que llegó para sobrevolar los edificios de la Ciudad durante un buen tiempo.