En un escenario en el que el dólar blue no logra alejase del techo de los $16 y en el que los rumores sobre una futura devaluación están a la orden del día, el mercado inmobiliario no muestra síntomas de una gran mejoría.

Hoy día, lo único que genera cierto optimismo son los nuevos aires que llegan con el recambio de Gobierno, que permitan ir dejando atrás una de las crisis más profundas y extensas que esta rama de actividad recuerde.

Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria y referente indiscutido, considera que el panorama que enfrentará el sector del ladrillo "sin dudas será mejor que el que ha tenido que atravesar hasta hoy en día". 

Es que la "foto" actual muestra que ninguna de las partes quiere tomar decisiones apresuradas: los dueños saben que con el ladrillo tienen su capital protegido y no se apuran en vender, mientras que los interesados en comprar prefieren esperar, no endeudarse ni tomar riesgos.

Desde las inmobiliarias reconocen que el alto precio del blue dio lugar a la postergación de muchas operaciones, incluso de aquellas que ya estaban prácticamente cerradas.

Pepe afirma que para que la situación mejore es imprescindible darle confianza y previsibilidad a la gente. 

"Si existe un buen plan económico que entre otras cosas baje la inflación y favorezca el crédito, el mercado inmobiliario se reactivará automáticamente", subraya. 

El dólar juega un rol clave. Más aun en un contexto en el que buena parte de la sociedad "olfatea" que hay atraso cambiario y que, tarde o temprano, el billete verde oficial se encaminará irremediablemente a la suba.

De hecho, las propuestas de los dos candidatos que competirán en el balotaje apuntan a una corrección del valor del dólar. 

Tal como diera cuenta iProfesional, el economista estrella de Scioli, Miguel Bein, ya anticipó cuál es su visión en este sentido: considera que sólo para acompañar a la inflación anual, deberá cotizar entre los $10,50 y los $11,00 para el cierre de 2015.

En tanto, en el equipo de Macri vienen insistiendo en la necesidad de desarmar lo más rápido posible el cepo, una señal que los economistas interpretan como la de un ajuste del tipo de cambio. 

La devaluación, ¿complica o ayuda al sector?

Al mercado del ladrillo le preocupa la "foto" actual -que muestra un sector muy paralizado, con pocas escrituraciones- al tiempo que se muestra expectante con la "película". 

Concretamente, está a la espera de las recetas económicas que aplicará la próxima gestión para mejorar el nivel de actividad y corregir el atraso cambiario.   

Pepe sostiene que por ahora hay un alto grado de confusión y de incertiumbre.

Por el momento, sólo desde el sciolismo brindaron algunas pistas. En concreto, Bein hizo referencia a un blanqueo que habrá que ver cómo se llevará a cabo.

El economista anticipó que "se armará un esquema para repatriar entre u$s5.000 millones y u$s8.000 millones de los argentinos en el exterior". 

Hizo referencia a un plan que contempla la emisión de un bono en dólares y que no será exigible que la persona ingrese su dinero al sistema financiero.

"La plata está en el colchón y hay mucha gente que está esperando ver qué pasa antes de tomar una decisión de compra o de venta", apunta Pepe.

Una voz autorizada de la actividad, como la de Eduardo Costantini, creador de Nordelta, señala que "la nueva administración deberá tener un programa consistente, creíble, que genere inversiones y que sea coherente con el objetivo de atraer capitales".

Considera que hay atraso cambiario y que deberá corregirse en el primer tramo de 2016: "La cotización del dólar oficial tiene que adecuarse al nivel de precios de la economía. Debería subir a los $12 a principios del año próximo", expresa.

Precisamente, el repunte que pueda tener el billete verde es uno de los temas que rankea alto entre aquellos aspectos que concitan el interés de desarrolladores, directivos de inmobiliarias y -claro está- entre los dueños y potenciales compradores de un inmueble. 

Es entonces que surgen las preguntas: ¿cómo impactaría en el sector del ladrillo una devaluación? ¿Influirá en los precios de las propiedades?. 

En caso de que sobrevenga una corrección cambiaria, ¿tiene que ser vista como un nuevo "lastre" o, por el contrario,  puede traer una mejoría?  

Miguel Pato, otro experto de la actividad, señala que siempre que hubo una devaluación los precios bajaron en dólares. 

"No hay antecedentes históricos que muestren lo contrario", recalca. 

No obstante, considera que si ése fuese el caso, no habría que tenerle miedo a la baja de precios de los inmuebles. 

"Si bien es verdad que el dueño de una vivienda vende más barato, también es cierto que puede comprar otro inmueble también más barato", argumenta.

"Lo peor de todo es que no haya transacciones. Si los precios se mantienen a costa de que no haya mercado -o que sea muy chico- eso es mucho más perjudicial a que ese mercado se dinamice a partir de una baja profunda en las cotizaciones del metro cuadrado", afirma Pato.

Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, se expresa de manera coincidente: "Una devaluación puede tener un efecto reactivante siempre y cuando venga acompañada de un plan económico integral para bajar la inflación y el déficit fiscal".

Los ejecutivos del sector hacen referencia a evitar la mala experiencia de enero de 2014, en la que la suba del dólar rápidamente se trasladó a los precios de todos los productos y servicios.

Así, a los pocos meses el efecto quedó neutralizado y el país se encareció en términos de moneda dura. 

En otras palabras, tal como señalan los economistas, una devaluación sólo puede considerarse "exitosa" -en términos de competitividad cambiaria- si lo único que sube es el billete verde oficial y no el resto de los bienes.

Mejor "dólar intermedio" a blue alto

"Estamos previendo un dólar a $13,50 para fines del primer trimestre del año próximo", afirma un directivo de la Cámara Inmobiliaria Argentina que pide no ser mencionado.

Claro que esto no necesariamente significa una mala noticia para un mercado cambiario desdoblado como el actual. 

Rozados, de Reporte Inmobiliario, afirma que hoy día "las inmobiliarias toman como referencia la cotización más alta, la del blue". 

"La única manera de terminar con esto es que se unifiquen los mercados y que haya un sólo precio", completa.

Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, no ve con malos ojos una devaluación, si es posible combinada con la apertura gradual del cepo: "No afectará negativamente ni al mercado inmobiliario ni a la construcción".

Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos, aporta otro condimento al análisis: "Si hay devaluación, los valores para edificar en pesos -ajustados por índice de la construcción (CAC)- bajarían en términos de dólar".

"Si se avanza por este camino es porque hubo un desajuste previo. En todo caso, los márgenes de rentabilidad se reacomodarían", expresa Juan Pablo Gutiérrez, analista de mercados. 

Fin del "dólar ancla"

Independientemente de si triunfe Cambiemos o el FpV, en el gremio de los economistas el consenso es que al próximo Gobierno no le quedará otro camino que llevar al billete verde a un nuevo piso, habida cuenta de la crisis que atraviesan las economías regionales e industrias, ante la completa erosión de la competitividad cambiaria.

Según el analista Nicolás Dujovne, "se viene la corrección cambiaria más anunciada de la historia argentina".

"Cuando hay un déficit fiscal de casi el 8% del PBI, que es uno de los más grandes que se recuerden -financiado por emisión- y las expectativas no son demasiado claras, el dólar puede moverse bastante y siempre hacia un solo lado", agrega.

En el sciolismo descartan que esa suba deba hacerse "de un saque" (shock). Más bien es partidario de un ajuste gradual. 

"Cualquier intento de corregir en forma brusca el tipo de cambio corre el riesgo de terminar en una aceleración de la tasa de inflación, sin ganancias en términos de competitividad buscadas al inicio", explica.

Los economistas creen que ese "nuevo dólar" quedará fijado en un precio intermedio entre el valor actual del oficial y el del paralelo.

Uno de ellos es Eduardo Levy Yeyati, quien pronostica que "en 2016 la inflación rondará el 30% y el tipo de cambio oficial llegaría a los $14,20".

"Seguramente se tenderá a la unificación del mercado y el precio de convergencia se ubicará en un nivel intermedio entre el valor actual fijado por el Banco Central y el precio del informal", coincide el economista Juan Llach.

Este escenario que anticipan economistas -que proyectan una cotización de entre $12 y $14- es compartido por referentes del rubro inmobiliario.

El siguiente cuadro da cuenta de la evolución de los precios del metro cuadrado para departamentos nuevos a lo largo de estos últimos años, según un relevamiento de Reporte Inmobiliario:

En cuanto a las propiedades usadas, su valuación promedio en moneda estadounidense es la siguiente:

¿Y el cepo? 

Si bien Macri propuso liberarlo desde el primer día, en el sector existen coincidencias en cuanto al futuro del cepo cambiario. 

"Dudo que vayan a sacarlo de golpe, el cambio se irá dando progresivamente. La disponibilidad de dólares y del crédito externo será la que determine la velocidad", expresa Rozados.

Fabiani, de Ayres Desarrollos señala que "sería prudente ir regulando la apertura para ir ajustando gradualmente el precio de la divisa".

Costantini aposta una visión particular: "Es muy probable que se implemente una opción intermedia. Es decir, que siga vigente para algunas cosas y no para otras. También puede darse un mercado libre, pero con intervención del Banco Central".

La incertidumbre sobre este tema, por cierto, está a la orden del día. 

Cambiemos ya dejó en claro su plan de liberarlo rápidamente. 

Bein, en cambio, se expresó en sentido opuesto: "Se deberá continuar con el cepo cambiario por lo menos hasta que la Argentina logre zafar de la escasez de dólares".  

Potencial de suba

Pato advierte que lo que sucede hoy día es que está desconectada la oferta con la demanda. 

"Si llegara a haber una devaluación pronunciada -aunque se diera una caída en las cotizaciones- si eso genera condiciones para que se facilite la compraventa, me parece bárbaro".

Pato grafica lo que hoy sucede como la de una oferta que apunta a un sector donde no está la demanda. Hoy nadie produce para esa gente. 

"Si se reacomodan las fichas y se sale del negocio de construir para inversores y la ecuación da para construir para esa demanda real, el nivel de operaciones deberían ser de 300.000 a 400.000 viviendas año", concluye.